自‘新國(guó)五條’政策發(fā)布后，新政關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓按售房差價(jià)征收20%個(gè)稅成為促使二手房成交過(guò)戶出現(xiàn)高峰的導(dǎo)火索。各地各大房地產(chǎn)(行情 專區(qū))交易中心人頭攢動(dòng)，人們希望趕在地方細(xì)則出臺(tái)前完成房屋的買(mǎi)賣(mài)交易，從而規(guī)避新政所帶來(lái)的額外房屋交易稅費(fèi)。更是有購(gòu)房者為趕搭‘末班車(chē)’購(gòu)房避稅而各出奇招。這些購(gòu)房‘奇招’是否存在風(fēng)險(xiǎn)，早報(bào)記者連線房地產(chǎn)專業(yè)律師進(jìn)行解答。
案例1
先過(guò)戶后辦貸款
由于擔(dān)心地方細(xì)則的出臺(tái)以過(guò)戶日期為準(zhǔn)，所以有購(gòu)房者選擇在貸款手續(xù)下來(lái)之前就開(kāi)始走過(guò)戶流程，以抓緊時(shí)間，避免地方細(xì)則出臺(tái)后多交稅款。
陳小姐是在新“國(guó)五條”新政細(xì)則出臺(tái)后一天去中介看房子的，由于是剛需所以希望能在地方個(gè)稅征收前趕上這趟“末班車(chē)”。很快她就看中了一套市中心兩室戶的房源，賣(mài)家也同樣希望能夠在個(gè)稅政策操作細(xì)則出臺(tái)前趕快完成交易，于是雙方便在兩天內(nèi)簽訂了購(gòu)房合同。
由于陳小姐購(gòu)房還需要通過(guò)銀行(行情 專區(qū))貸款，但申請(qǐng)貸款的審批流程通常要兩至三周時(shí)間，所以賣(mài)家擔(dān)心可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)，提出在貸款手續(xù)下來(lái)之前就開(kāi)始走過(guò)戶流程。然而過(guò)戶時(shí)，如果是通過(guò)貸款購(gòu)房的需要出示銀行的貸款審批證明，只有一次性付款交易不需要這項(xiàng)證明的。也就是如果需要提前完成過(guò)戶，就需要將合同變更為一次性付款的購(gòu)房合同來(lái)操作。陳小姐疑慮操作是否可行。
律師解答：
關(guān)于購(gòu)房抵押貸款，銀行實(shí)施嚴(yán)格的審批程序，如核查購(gòu)房者的資格、所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)信息以及購(gòu)房合同約定的首付款比例等。如果買(mǎi)賣(mài)雙方將購(gòu)房合同中的付款方式改為一次性付款的(即形式上看無(wú)需貸款)，則恐怕將無(wú)法通過(guò)銀行的審批。
如果購(gòu)房合同中的付款方式還是約定為分期付款，且在簽署購(gòu)房合同的同時(shí)向銀行申請(qǐng)了購(gòu)房抵押貸款，但在貸款審批下來(lái)之前買(mǎi)賣(mài)雙方即先行辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，按照目前房產(chǎn)交易中心的操作，在此情況下交易中心將不再單獨(dú)受理該房屋的購(gòu)房貸款抵押登記申請(qǐng)。
如果買(mǎi)賣(mài)雙方在過(guò)戶登記并取得產(chǎn)證之后再向銀行申請(qǐng)購(gòu)房抵押貸款的，則不符合購(gòu)房抵押貸款的要求，無(wú)法通過(guò)銀行的審批。
因此，如果交易雙方在取得銀行貸款審批之前貿(mào)然過(guò)戶，由于貸款難獲批準(zhǔn)，買(mǎi)方的付款履約能力得不到保障，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。
案例2
房產(chǎn)證去名
還有一些人選擇以將房產(chǎn)證中的家庭成員去名的方式避稅。
趙女士家有兩處房產(chǎn)，近期正打算將其中一套換成大一些的房子給已經(jīng)成年的兒子居住，然而產(chǎn)證上一家三口的名字都有，中介提醒趙女士，這樣的情況未來(lái)房子在交易時(shí)很可能要征收20%的個(gè)稅。建議其分別將兩處房產(chǎn)的產(chǎn)證改為夫妻和兒子分別持有以避免即將出臺(tái)的地方交易個(gè)稅細(xì)則。家庭成員之間的“去名字”，將原來(lái)共有房屋變?yōu)橐蝗霜?dú)有，也就是成為家庭唯一住房，這樣是否可以避稅？而“去名字”的成本又是多少？
楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員告訴記者，所謂“滿五年”的日期是按照房產(chǎn)證上登記的發(fā)證日開(kāi)始計(jì)算的。
其中夫妻更名、法定繼承以及直系親屬間贈(zèng)與是可以追溯的而不需要重新計(jì)算日期，買(mǎi)賣(mài)的話需要重新計(jì)算日期。但贈(zèng)與等“去名”方式可能會(huì)產(chǎn)生契稅、公證費(fèi)等其他費(fèi)用。
律師解答：
在法律層面，所謂“去名”是轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)份額并辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法律程序，會(huì)因轉(zhuǎn)讓方式的不同而產(chǎn)生不同的稅負(fù)。如果選擇買(mǎi)賣(mài)方式，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓交易的稅收政策依法繳納交易稅費(fèi)，包括個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等；如果采用贈(zèng)與方式，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，直系親屬之間的房產(chǎn)贈(zèng)與，不征收個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅，僅需繳納贈(zèng)與部分的契稅，但請(qǐng)注意因受贈(zèng)取得的房產(chǎn)在再次轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅負(fù)相對(duì)較高。
約定如果加稅合同無(wú)效
中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理宋會(huì)雍告訴記者，李先生剛剛看中一套二手房準(zhǔn)備跟賣(mài)家簽合同，按照原來(lái)的約定是李先生和賣(mài)家商量好按照房款的1%交個(gè)人所得稅，由買(mǎi)家李先生支付，但因?yàn)樾抡脑?，李先生?dān)心遞件的時(shí)候一定要按照售房差額的20%征稅，這樣下來(lái)又要多付20萬(wàn)元的稅款，李先生表示無(wú)法承受。中介公司便建議買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中注明，如果要按照20%來(lái)交稅的話則此合同就無(wú)效。但李先生也不清楚這樣的條款是否具有法律效力。
律師解答：
準(zhǔn)確地理解李先生的意思，應(yīng)該是在合同中約定，“如果按照差額的20%交稅就不再履行合同”。這在法律上應(yīng)被理解為當(dāng)事人約定了合同終止的條件，一旦約定的條件成立，即按照差額的20%交稅，則合同終止，并非合同無(wú)效。如果合同因此終止，根據(jù)合同法，當(dāng)事人需要對(duì)合同進(jìn)行結(jié)算和清理。這時(shí)就牽涉到返還財(cái)產(chǎn)、違約責(zé)任、損失賠償?shù)葐?wèn)題。因此，建議在約定合同終止條件的同時(shí)，在合同中針對(duì)終止后各方的違約責(zé)任如何承擔(dān)、各方已產(chǎn)生的成本及費(fèi)用如何分擔(dān)(例如因談判、簽約及部分履行而產(chǎn)生的差旅費(fèi)、住宿費(fèi)，也可能存在中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用)等問(wèn)題作出明確約定，必要時(shí)向律師咨詢專業(yè)意見(jiàn)，以免發(fā)生爭(zhēng)議。
案例4
抵押房產(chǎn)假訴訟
關(guān)于避稅，購(gòu)房者可謂動(dòng)足腦筋，甚至有購(gòu)房者提出以訴訟抵押方式來(lái)避開(kāi)個(gè)稅。即買(mǎi)方先把房款給賣(mài)方，賣(mài)方按房款打欠條給買(mǎi)方，以房產(chǎn)做抵押。然后買(mǎi)方以賣(mài)方欠款不還起訴到法院，賣(mài)方承認(rèn)欠款，表示無(wú)力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買(mǎi)方拿著法院的判決書(shū)去房產(chǎn)中心過(guò)戶，這樣做是否存在風(fēng)險(xiǎn)？
律師解答：
這種做法的風(fēng)險(xiǎn)很大。首先，這種做法將買(mǎi)賣(mài)和借貸兩種不同的法律關(guān)系人為地混在一起，其目的是為了規(guī)避限購(gòu)。在當(dāng)前的限購(gòu)環(huán)境下，法院會(huì)對(duì)借貸關(guān)系的真實(shí)性作嚴(yán)格審查，一旦認(rèn)定為“名為借貸，實(shí)為買(mǎi)賣(mài)”，法院很可能基于“以合法形式掩蓋非法目的”的理由不認(rèn)可合同效力。此外，新民事訴訟法實(shí)施后，當(dāng)事人還可能會(huì)因此類惡意或虛假訴訟被追究法律責(zé)任。再則，退一步講，即使借貸名義的訴求得到了法院支持，法院不會(huì)直接判令房產(chǎn)過(guò)戶，而是要通過(guò)拍賣(mài)程序?qū)⒎慨a(chǎn)拍賣(mài)，并以拍賣(mài)所得款項(xiàng)償還借款，懷著購(gòu)房本意的“貸款人”不能直接取得房屋產(chǎn)權(quán)。即使法院判決或調(diào)解支持直接過(guò)戶，如果買(mǎi)方屬于限購(gòu)人群，房地產(chǎn)登記部門(mén)仍有可能因?yàn)橄拶?gòu)而拒絕辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此外，即使僥幸通過(guò)法院判決或調(diào)解的方式成功過(guò)戶，仍然要按照稅收政策繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅負(fù)，而且，其間產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等也是一個(gè)不小的數(shù)目。
假離婚為“實(shí)現(xiàn)”唯一住宅
在限購(gòu)令出臺(tái)后，便出現(xiàn)過(guò)一波“假離婚”以規(guī)避限購(gòu)措施實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房需求，而此次政策提出關(guān)于交易時(shí)個(gè)稅嚴(yán)格按照售房?jī)r(jià)差20%征收的相關(guān)要求后，再次引發(fā)人們以“假離婚”規(guī)避稅費(fèi)的想法。
王先生夫婦名下?lián)碛袃商鬃》?，近期正?zhǔn)備出售其中的一套住房，希望改善現(xiàn)有居住條件。然而新政一出，售房?jī)r(jià)差20%的個(gè)人所得稅嚇退了王先生夫婦，使其原本的改善計(jì)劃擱置。聽(tīng)朋友說(shuō)，假離婚可以避稅，即家庭原本擁有兩套住房，離婚后就變成了唯一住宅，滿5年后便可免征個(gè)人所得稅。王先生半信半疑，不知道這樣是否可以避開(kāi)即將出臺(tái)的按售房?jī)r(jià)差20%征稅？
律師解答：
如果離婚，則這對(duì)男女不再屬于一個(gè)家庭。登記在一方名下的住宅，在該方不擁有其他住宅的情況下，屬于該方的唯一住宅。接下來(lái)的問(wèn)題是，這套房子何時(shí)“滿5年”？是從當(dāng)初購(gòu)房時(shí)起算，還是從離婚時(shí)起算，還是從房產(chǎn)權(quán)利人變更登記完成之日起算(如果房屋原先登記在雙方名下，則需要將一方的名字從產(chǎn)證上去除以使房產(chǎn)權(quán)利人變更登記為僅為另一方的狀態(tài))？
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，通常所稱的“滿五唯一”中的“滿五”是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)五年以上，其中個(gè)人購(gòu)房(非公有住房)的日期以房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照“孰先”原則確定。因此，如果按照這個(gè)規(guī)定執(zhí)行，在繳納契稅、離婚和更名(更名登記將重新頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)證登記時(shí)間也將更新為更名時(shí)間)這三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)中，應(yīng)該將當(dāng)初契稅完稅憑證注明的日期作為“滿五”的起算時(shí)間。
但仍需要提醒購(gòu)房者注意，在目前住房限購(gòu)宏觀調(diào)控加碼勢(shì)頭愈演愈烈的大環(huán)境下，從嚴(yán)執(zhí)法、政策趨嚴(yán)變化的可能性較大，在離婚后等待“滿五”的過(guò)程中，如果政策發(fā)生變化導(dǎo)致“滿五”的起算點(diǎn)按照“孰后”原則，那么“滿五”的等待期會(huì)因此延長(zhǎng)。
網(wǎng)傳最荒誕避稅法可行嗎？
在政策出臺(tái)后不久，網(wǎng)絡(luò)上就出現(xiàn)了形形色色的避稅“奇招”，其中有一種是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方多次離婚、結(jié)婚來(lái)完成交易，被稱為“最荒誕避稅法”。
這種方法通過(guò)五步完成，第一步，上家離婚，準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男(如果有房產(chǎn)的話)；第三步，上家男和下家女結(jié)婚，共同擁有原上家房產(chǎn)；第四步，上家男和下家女離婚，原上家房產(chǎn)協(xié)議歸下家女；第五步，各自復(fù)婚。
雖然方法顯得荒誕，但這種方法是否具有可操作性，又存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？
且不談原本兩個(gè)陌生的家庭在一番交錯(cuò)婚姻之后是否還能在感情上恢復(fù)原狀，因?yàn)檫@不是由律師判斷和解決的法律問(wèn)題，需要當(dāng)事人自己拿捏；僅僅是如此頻繁的婚姻狀況變化就存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，需要提醒買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)注。
婚姻法律關(guān)系是很復(fù)雜的，牽涉到債權(quán)債務(wù)、財(cái)產(chǎn)分割、老人贍養(yǎng)、子女撫養(yǎng)等一系列問(wèn)題。
特別需要注意，根據(jù)法律，婚姻存續(xù)期間產(chǎn)生的債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，夫妻雙方應(yīng)共同承擔(dān)連帶責(zé)任。
設(shè)想，如果在任何一段“婚姻”期間出現(xiàn)了債務(wù)甚至是高額的債務(wù)(不排除惡意人為的債務(wù))，那么這段“婚姻”存續(xù)期間的“夫妻”應(yīng)對(duì)該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，即使這段婚姻隨即終結(jié)。稍作分析可見(jiàn)，這個(gè)債務(wù)是肯定會(huì)出現(xiàn)的，最明顯的一筆債務(wù)就是房款。房款的支付義務(wù)在何時(shí)產(chǎn)生將直接影響到由哪對(duì)“夫妻”共同承擔(dān)這筆債務(wù)，如果是分期付款，那么情況會(huì)更加復(fù)雜。如果因此發(fā)生糾紛，那么不管是買(mǎi)方還是賣(mài)方，其遭受的損失可能不是一套房子或一筆房款這么簡(jiǎn)單。
相對(duì)于前個(gè)周末(3月9日-3月10日)各區(qū)房地產(chǎn)交易中心的火爆場(chǎng)面，上個(gè)周末(3月16日-3月17日)的房地產(chǎn)交易中心依然人頭攢動(dòng)，楊浦區(qū)交易中心的工作人員告訴記者，上周前來(lái)辦理過(guò)戶咨詢等業(yè)務(wù)的市民相對(duì)前周少了一些，但較往常的業(yè)務(wù)量仍處于高位，每天還是要加班到晚上六七點(diǎn)鐘。
“閃簽”開(kāi)始縮量
“新國(guó)五條”后續(xù)細(xì)則中，關(guān)于對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。此消息引起二手房市場(chǎng)恐慌心理，成交量大幅上升，各地各大房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，人們希望趕在細(xì)則出臺(tái)前完成房屋的買(mǎi)賣(mài)交易，從而規(guī)避新政所帶來(lái)的額外房屋交易稅費(fèi)。
不過(guò)隨著時(shí)間推移及近日有關(guān)部門(mén)釋放保護(hù)剛需的政策信號(hào)后，本市二手房買(mǎi)賣(mài)雙方重拾理性，入市腳步放緩。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部對(duì)旗下門(mén)店進(jìn)行的抽樣調(diào)查顯示，浦東、徐匯、虹口、普陀、閘北等區(qū)域門(mén)店，雖然急售情況仍然存在，但與此前閃簽客戶往往占到上述抽樣門(mén)店同期總成交客戶的30%以上，個(gè)別門(mén)店政策后單日甚至出現(xiàn)八成以上皆為閃簽客戶的局面已大有不同，該比例已基本縮減至兩成左右。同時(shí)上門(mén)客數(shù)量較政策出臺(tái)后首周有20%-50%的縮量。
德佑地產(chǎn)代理項(xiàng)目部總監(jiān)孫扣華介紹，在個(gè)稅細(xì)則出臺(tái)后，市場(chǎng)上成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了小幅的變化，由于交易稅費(fèi)可能提高和市場(chǎng)成交的回暖，二手房賣(mài)方跳價(jià)現(xiàn)象較多，導(dǎo)致原本購(gòu)買(mǎi)二手房的部分客戶有逐步轉(zhuǎn)投一手房市場(chǎng)的現(xiàn)象?？紤]到未來(lái)可能征收的20%個(gè)稅，購(gòu)房資金相對(duì)較為寬裕的剛需剛改客戶，開(kāi)始偏向中等面積的改善型“一步到位”房源，從而避免未來(lái)再次換購(gòu)房屋所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
易“觸雷”房源逾六成
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，同樣受個(gè)稅新政影響，二手房市場(chǎng)掛牌量也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。
近幾周市場(chǎng)多個(gè)板塊內(nèi)新增房源以未滿5年及非唯一住房的二手房為主，由于此類房源未來(lái)征收差額20%個(gè)稅的可能性較為大些，故買(mǎi)賣(mài)雙方往往急買(mǎi)急賣(mài)，協(xié)調(diào)至相互滿意的價(jià)格即定。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)浦東、徐匯、虹口、普陀、閘北等區(qū)域門(mén)店所做的抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，隨著一些急于避稅而掛牌的新增房源出現(xiàn)，上述抽樣門(mén)店易于“觸雷”(未滿5年或非唯一)的二手房在整個(gè)掛牌總量中占比超過(guò)六成，個(gè)別接近九成。
黃河滔表示，雖然細(xì)則出臺(tái)前這些持有5年且唯一的房主跳價(jià)情況并不突出，但隨著細(xì)則的確立不排除未來(lái)將強(qiáng)化該類“免稅”房屋的價(jià)值，進(jìn)而成為后續(xù)房主提價(jià)的理由。
中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理宋會(huì)雍指出，未來(lái)如果政策落地確實(shí)對(duì)滿5年且唯一的房屋免個(gè)稅，那這部分房產(chǎn)將得益于政策，其掛牌價(jià)一定會(huì)高于不滿足條件的同類房屋。只要溢價(jià)不高于稅費(fèi)增加額，就一定是二手市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
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