二手房流程注意事項 通過中介買房8項提醒
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搜房常州二手房網 2009 年9 月10 日 網絡
[摘要] 二手房在整個房產交易市場中占據的份額越來越大，消費者通過中介購房已經成為一種有效的選擇，資質好的中介不僅能提供充足的房源信息及良好的服務，還能為客戶的各種手續(xù)。但是，中介市場良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方。那么消費者在通過中介購房時要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱？
當前，二手房在整個
房產交易市場中占據的份額越來越大，消費者通過中介購房已經成為一種有效并且常見的選擇，資質好的中介不僅能提供充足的房源信息及良好的服務，還能為客戶代辦復雜的各種手續(xù)，節(jié)約寶貴的時間。但是，中介市場良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方，讓很多消費者望而卻步。那么消費者在通過中介購房時要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱，從而合法的保護自身的利益呢？
1，查明真實情況
二手房買賣雙方一般并不相識，所以面對可能的詐騙，就要查明對方的身份及房產的真實信息。最可靠的辦法是憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照，從而了解中介公司的資質。到房產交易中心查詢時，要付30元的費用，除了查看房屋狀況及產權人信息，同時別忽略了土地狀況、
房地產他項狀況、房地產權利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，貸款額多少等等。這樣就不大可能因為受騙上當，買了被抵押的房子，錢房兩空。對于中介公司，可以索要營業(yè)執(zhí)照的復印件。
2，留心付款方式
在房產買賣過程中，付款方式是容易引起爭議的條款之一，因此，在簽定是應盡可能的對付款方式、付款日期、付款其次、其次付款數額做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現金，雙方在銀行實現交付，一方取出現金，直接存入對方的賬戶。一定要選擇安全的付款方式。
特別提醒的是有關購房意向金的支付，一般情況下，買家在支付了意向金兩天之后，如果賣家同意出售，那么意向金將自動轉為購房定金，此時一般情況下定金是不予退還的。所以建議消費者在支付購房意向金時要三思。
如果買賣的房子有貸款，那么在付款時更要特別留意，一般應由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款，這時買賣雙方需同時到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用。
3，確定交房時間
如果達成買賣意向，關于交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中，經常會出現因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。
4，別讓戶口困擾你
買方在核實房產情況的同時，別忘記了房屋連帶的戶口關系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時遷出。之前經常會出現類似的情況，諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出，而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行注明。同交房時間的約定一樣，一般情況下，賣家可以預留一筆錢，在交房時確認了戶口情況之后再支付給賣家，這筆錢的數額一般是房屋總價的1%左右。
5，當心維修基金被中介“黑吃”
很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金，如此的情況經常以以下的方式發(fā)生：中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進了中介的口袋。買賣雙方需當面進行了解，如果是將維修基金贈予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行約定。一般情況下，房屋交接時，買賣雙方需共同到相應的物業(yè)管理公司，針對維修基金的帳戶余額，進行資金交割，戶名的變更。
6，“先小人，后君子”
房產中介一般都預備了重復使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款，所以當簽訂這些合同時一定要認真閱讀條款，不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字，對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應當支付中介費用”的條款。交出房產證或是買房款，一定要求對方出具收條。
要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費用卻是合理的?！逗贤ā返?27條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。
7，傭金如何支付
簽訂了合同，買賣雙方就要尊重中介機構的中介服務，并誠信支付居間費用?！逗贤ā?26條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔”。如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯系，私下交易，企圖省去中介費用，不僅不容易達到目的，還有可能承擔額外的違約責任。賣方也應當如實向中介及買方告知房產的真實情況。
有關傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費用，還是賣方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介費用還是分階段，是何時支付費用。上海市的相關規(guī)定是，買賣雙方需支付房屋總價的2%給中介作為傭金，買賣雙方一般各占半。
8，保留證據
交易過程中與對方及中介機構來往的書面材料，如合同、收條、身份證及房產證等證件的復印件，都要注意妥善保存，以免以后有糾紛時因為缺少相關的證據而處于不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾，一定要堅持對方白紙黑字寫下來。如對方的交易事項是由委托人完成的，要保留委托書和證明委托人與受托人關系的文件。《合同法》425條規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”，保留相關的證據就可以有力地保護自己的合法權益。
最后要提醒的是，房屋歸誰所有，以房產機關的登記為準。賣家的房產證在自己手里并不等于賣家失去了對房產的權利，完全可以通過掛失重新補辦。交易過程中消費者可通過相應的資金監(jiān)管機構（如網上房地產資金監(jiān)管、部分銀行的資金監(jiān)管等）來約束房產交易，確保交易過程中資金、產權交割得到有效保證。
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昨天接到一個在SZ朋友的電話，打電話過來問我們買房子的流程大概是怎么樣的，說自己剛剛下了兩萬塊誠意金，簽了合同付三個點中介費~
被我們大罵怎么能簽合同呢~~
因為我們剛剛買了一個二手房我也來談談這里面要花的錢吧。
一、首先一般中介帶你看房子要你簽一張單子，說是證明你看了樓，你也不會在意上面寫的什么，就簽字了，同學們在看樓和見到房主之前，千萬不要簽任何字，因為有的中介上寫著，如果在那里成交需要支付三個點的中介費。
二、也許你看了很多，看到了一個你喜歡的房子，這時，中介又會對你說，要跟業(yè)主談得話要付誠意金~不然不好談之類的bla bla~~
千萬別聽他的，給了錢就失去了主動權，到時候如果房子談不下來，中介錢就不那么好退了，說什么你在看看其他的房子呀~~很多人就花了這個冤枉錢。
三、接著你看好了房，中介會幫你約房主出來談價，如果你從來沒有見到業(yè)主，奉勸各位不要付任何形式的定金，以免被黑中介吃差價，見到業(yè)主后，仔細核對業(yè)主的房產證和身份證，如果心細的TX可以去當地的房管局查冊，看業(yè)主是不是真的房主。
四、跟業(yè)主談好你覺得合適的價錢的時候就可以先跟業(yè)主簽一個合同，下定金，以免業(yè)主反價，（當時我們下的是二萬，如果反價就要雙倍賠回來，我有個同事買房房主就想反價，但當時下了三萬塊定金，如果反價的錢還夠不上賠定金的，業(yè)主也就做罷了）
五、如果跟業(yè)主談好了，就開始跟中介談中介費了，中介肯定會說是三個點，其實用不了那么多，這個是可以還價的，好多同學第一次買房，往往就是以為中介說的是真的，要三個點中介費，當時我們談到了一點五個點，我有一個同事真的很厲害，硬是談到了一個點）
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買房必看：通過中介買房實際流程
2009-07-31 08:52 來源：銀河房產網 作者： 網友評論 0 條 瀏覽次數 1642 次
一、 選房—業(yè)務員帶客戶免費看房—與房主談判、簽定買賣契約
二、 貸款
1、 買賣雙方提供的證件：
（1）、賣方提供夫妻雙方的身份證、戶口頁、結婚證復印件，配偶簽同意出售承諾書。
（2）、買方提供夫妻雙方身份證、戶口頁、結婚證復印件，單位工資收入證明，銀行流水。
2、評估公司帶銀行工作人員實地看房、出評估報告。
3、中介帶買方夫妻雙方帶證件的原件到銀行簽字，銀行審批。
4、說明：
（1）、貸款額取成交價和評估價的低值，房齡20年以內的貸7—8成，20年以外銀行一般不做。
（2）、非石家莊（包括石家莊周邊的鹿泉、正定、藁城、欒城、趙縣）本市戶口，需要提供暫住證。有的銀行要買方提供本市戶口的擔保人，擔保人夫妻雙方提供的資料和買方相同，并帶原件到銀行簽字；有的銀行要買方提供本市戶口的聯系人，聯系人只提供身份證和戶口本即可。
（3）、買方是單身，需到戶口所在地的民政部門開單身證明。
三、銀行審批通過后，到房管局過戶
1、買賣雙方到房管局過戶，原產權人和現產權人帶身份證和房產本即可辦理。
2、優(yōu)惠后的現行收費標準:
（1）、契稅:90平方米以下的成交價的1％減半（即0.5%）;90——140平方米的成交價的1.5％減半（即0.75%）;140平方米以上的成交價的4％減半（即：2%）。（注：成交價低于市場評估價的，按市場價過戶。）
（2）、 交易服務費:6元/平方米減半。
（3）、產權登記費:80元/證（辦一個共有權證加10元工本費）。
（4）、土地出讓金:
公轉私房產9.5元/平方米;安居房、經濟適用房、解困房:成交價的1％。
（5）、營業(yè)稅:
A、普通住房兩年內交差額的營業(yè)稅兩年以上沒有營業(yè)稅;.
B、非普通住房兩年內交全額的營業(yè)稅兩年以上交差額的營業(yè)稅(普通住宅指地上建筑面積140平米以下，非普通住宅指地上建筑面指140平米以上含140平米)。
C、交差額的營業(yè)稅需提供原房東購房契稅票或印花稅、個稅票。
（6）、個人所得稅:房屋五年內成交價的1％;五年后的看是否是唯一住房。若不是唯一住房的成交價的1％，若是唯一住房的沒有個人所得稅。
（7）、印花稅、貼花稅、土地增值稅暫免。
3、市房管局當天房產本，省房管局、開發(fā)區(qū)房管局三個工作日出本。
四、銀行放款、抵押登記
1、帶房產本到銀行放款，買賣雙方交接房產。
2、約銀行工作人員和買方一起到房管局做抵押登記，抵押登記費80元，十個工作日出他向權證。
3、他向權證交給銀行，房產本交給買方。
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通過中介買房流程 不貸款
我通過中介買房子，不貸款的，交易流程是怎樣的？
簽三方居間合同,明確付款方式,產權過戶,交房日期等交訂金,然后和賣方一起去銀行辦理資金監(jiān)管(不要把錢存在中介的賬號),然后去當地的房地產交易中心辦理產權過戶,寫契書.(這些中介都會幫你寫好,你只要帶個身份證,到時候簽幾處名字和印幾處手印即可)等10個工作日,交易中心出稅單,你完稅后,就可以拿到產權證或受理單,這時候,再去中介和賣方一起去水,電,煤氣,物業(yè),電信等窗口辦理過戶變更手續(xù),最后再去一同去銀行辦理放款手續(xù),賣方把房屋鑰匙交給你,最后再跟中介結清尾款,中介退還多收的訂金,那就OK了.如果你還要辦土地證的話,等到房產證出來,同賣方一起去土國局窗口交上原來的土地證,15個工作日后就可以拿到新證了.
二手房交易流程——給所有買房賣房者提個醒（附中介利潤一覽）
二手房交易流程——給所有買房賣房者提個醒（附中介利潤一覽）
3月24日歷時一周時間房子終于過戶了，應眾多網友的要求把二手房交易流程發(fā)上來。如果你正準備買二手房而又有幸看到這個的帖子，且具備了初中文化，那恭喜你了，你將用最短的時間并省下不小的開支完成二手房交易。（本文是完全脫離中介的二手房交易流程，如需中介服務請勿閱讀）。
交易流程：
（1）準備材料：
買房或賣方的身份證原件、戶口本、結婚證、房證、房屋買賣合同（以上所有證件均復印兩份，在交易前一日就復印好，交易市場有復印的但需要排隊而且收費為0.5元一張，更主要的是會浪費很多時間）（離婚的需要提供離婚證，單身要開單身證明，第一次結婚的需要開具初婚證明，在所在轄區(qū)的婚姻登記處開具）準備好這些本本證證及復印件，幾乎就完成了二分之一。
（2）周一至周五早八點半到建行（交易所西側一百米即是）辦理銀行資金托管，（三萬起---全款）建行是免費辦理，有的銀行是需要繳納托管金的萬分之五。
（3）周一至周五早9點去交易市場四樓辦理手續(xù)
“體現在房證上的人及配偶還有買房者都需要親自到場。”
（4）辦理完過戶手續(xù)后在去旁邊的稅務窗口辦理納稅完稅。
整個辦理流程基本上就是一小時。如果你找一個代辦的費用是五百元，還會幫買賣雙方簽署一個買賣合同，包括很多細節(jié)（水電費物業(yè)費電話費的結算、屋內陳設的歸屬等等）。幫你做到了這些五百塊錢還算是物有所值。代辦，銀行工作人員會推薦或自己去交易市場旁的中介市場去找一家即可。
（5）如貸款請咨詢銀行個人信貸（零售部），銀行的工作人員會詳細的告訴你該怎么做。辦理貸款的費用是460左右，至于哪家銀行就不在這里公開了，自己多打聽打聽吧。
（6）本文未盡事宜請咨詢銀行及代辦公司。
不辦不知道，一辦才知道有多么簡單！準備好材料掌握好時間，一個小時的時間就能辦理好。
友情提示及細節(jié)注意：1提前準備好所有需要材料及復印件這樣會節(jié)省很多時間，如果你一個證件或證明不全，有可能會耽誤很多人一天的時間。
2在辦理過戶時可把交易金額降低一些，這樣會少交一部分稅款，但是納稅光榮、逃稅可恥！怎么辦，你說的算！
3如果你覺得自己辦還是麻煩，那就找一個代辦吧，好的代辦會幫你節(jié)省時間和金錢，差的呢，那只會浪費你的時間和金錢。這些，就需要和代辦提前做溝通了。
寫了很多，既然進來了，那就請用五分鐘把它看完
一定要看完了，再做出評判，謝謝!
我今年要結婚了，找房子已有一個月的時間。雖然暫時還沒有選到自己心儀的房子，但我想也快了。期間和中介公司也打了不少交道，結果是我對這個行業(yè)反感到極點。剛才看到一版友發(fā)了一個2.5%的中介費能不能便宜的帖子，卻招致一黑心中介的惡語相加，令我很是憤怒。有理咱就說說理，說點自己買房子的經驗，和大家分享。
先不說2.5%的中介費合理與否。單是銀行按揭貸款這塊他們就會黑幾千，我想來現在買房子的朋友百分之九十都需要貸款，什么諸如評估費，擔保費，抵押登記費，代辦費，權證費等等所謂銀行的收費，需要七千多的費用，實際如果你找得對銀行的話，只需要九百多（如果愿意自己去跑跑還會剩下500代辦費），這樣五百左右就可以搞定。朋友們可以好好咨詢銀行（建議多咨詢幾家，各家銀行政策不一樣），先問問中介是否可以自己找銀行貸款。中介公司會以種種理由加以拒絕，其實簡直就是強詞奪理，稍微有點頭腦的朋友就會想到里面一定是有貓膩。一套六十幾萬的房子，明面上賺你一萬五六的中介費，再有強行由指定銀行辦理貸款的黑心錢幾千，賺你兩萬都是刀下留情了。還有賣主承擔0.5%又是幾千。至于黑不黑差價，那也不是個很透明的事情。算算吧，一套成交價六十幾萬的房子，他們得黑多少？這就是某中介所謂的陽光操作！
大家一定要警惕，不要讓辛辛苦苦攢的錢白白流入黑心中介們的腰包！
主席告訴我，為什么要做某些人認識的所謂“”不道德“的事：
這都是我自己的經歷。2月21日我在某小區(qū)貼了一百多張誠購住房的小廣告，沒過兩天，遇到了一個性價比非常高的好房子，我定金都交了，但沒想到第二天，房主去某中介打聽打聽價格，被中介一頓忽悠，說怎么怎么危險，把房主說怕了，硬是賠了我三千塊的違約金，把要賣的房子讓某中介代賣了。這算什么行為？？？？？？？？？？？？？？？？？？？從此，我對這些中介恨之入骨，為了揭露這些黑中介的丑行，讓能看到這個帖子的買房者少走一點彎路，才是我要在這發(fā)這個帖子的目的。
3月15日找房子已有兩個月了。很累，真的很累！體力和精神的雙重壓力！但是撥開云霧見光明。想想四十八小時前，我還在為找房子的事情煩惱，而現在我馬上就要去和房主交易了。昨天也是個偶然的機會，看到好望角的一套房源，比較符合我的要求。我讓我朋友給先前攪黃我賣房子那家中介打了電話，一個中介帶我朋友去看了房子，我一直沒有露面。我朋友煞有介事的和房主一番神侃以后和中介離開。這樣，我就輕而易舉的知道了房子的具體位置，此時房主肯定也在家，我就直接和房主取得了聯系，而和好望角的卻沒有一點關系。經過兩輪談判買賣雙方都認可了這個價格。（說實話，真的因為心力交瘁才不得不選的這個性價比遠遠不及先前自己聯系到的被某中介攪黃的那套。至少多花了是十萬。）
期間也有一點點小小的麻煩。
中介們一定會危言聳聽給所有房主洗腦，說個人交易存在很大的風險，買房者都是騙子，會偷著給房子賣掉。這樣一部分沒經過事兒的房主就會害怕，視黑中介為安全賣房唯一的希望。（因為現在買二手房的80%以上都需要貸款，黑中介恰恰抓住了很多人對交易流程不了解而造謠聲勢，其目的不言自明）
這樣的情況發(fā)生的概率不小，但遇到了，沒有必要慌，只要你非常坦誠的和房主耐心的溝通，一樣也沒有問題。"我們可以找銀行找律師，銀行、律師總比中介可靠的吧？"“力天、房博士、旺達包括一些滿街上曾經火爆的小中介不都該倒閉的倒閉了，更有甚者卷款跑路，而銀行總比這些中介可靠一百倍吧？再不行，花個千八的找個律師幫著辦辦“
以下紅字寫于2月20多號也就是我即將和我自己聯系的那套房子的房主交易的時候：
2月中旬，看到一中介的抱怨，說是被買主賣主甩了，單獨交易了。哈哈，看了帖子好一頓頂，強烈建議大家效仿。如果你認為這是件不道德的事，而又找不到房源的話那就做那只待宰的羔羊吧。
另外，帖小廣告也未嘗不可，前天我在我喜歡的一個小區(qū)單元門口貼了一百多張誠心求購的廣告，收效很不錯的。哈哈，估計我馬上就要選到自己的房子了。如果你認為這樣丟人的話，那我覺得你還是有錢多掏兩三萬也就無所謂了。
不熟悉交易流程沒關系，找個熟悉流程的可靠的人給個兩千辦事費，有什么不可以的么？
另外，最穩(wěn)妥的辦法是去銀行，銀行可以協助簽訂買賣協議合同。有的中介瞎忽悠說銀行不保險，也不知怎么舔舔個臉說出來的，中介倒閉一個又一個，沒聽說中國哪個銀行倒閉的。反正都是想盡一切辦法黑錢的托詞罷了，永遠都不要信！
引用一網友的回復：
現在是3月16日晚上九點：
十二個小時，一百多個回復，是我沒有想到的。非常感謝所有關注這個帖子的朋友。另外針對朋友們的回復，我還有些話要說：
首先，我要聲明我所說的事是我親身經歷的完全屬實，我會為我的言論負責。
至于我的這種做法是否正確，道德與否。公道自在心間，由大家來評判就是了。無論大家對我的評價是怎樣的，我請大家把我的帖子從頭到尾看完，在這里我非常清楚的告訴大家了，為什么要這樣做。我不是人民幣，不可能讓百分百的人認可，但我得到了90%的支持率，是出乎我意料但又是在意料之中的……
我們在網絡中相識，是因為房子，我沒有任何必要在這里嘩眾取寵，我之所以發(fā)這個帖子，是為了讓更多和我一樣買房子，包括賣房子的朋友們了解一些本就應該了解的所謂的黑幕，在買賣的過程中少走一些彎路，少吃一點不該吃的虧。
3月18日，今天交易很順利！房主準備搬家了，因為是精裝房，等待簡單裝修入住！
感謝大家的支持！我也不會再反駁不同的聲音！還是那句話公道自在人心~~
下面以一套標的65萬的二手房為例：
黑中介的利潤：20000左右的中介費（買方2.5%、賣房0.5%）+所謂銀行辦理貸款的費用7700左右（實際自己辦的話是460元）+銀行的回扣未知（各個銀行拉貸款的競爭也是很激烈的）+差價（這個不好說，總之黑中介們會絞盡腦汁的榨取買賣雙方的錢）=三萬墊底（就算中介費給你打了個8折）
最后幾句話送給黑心中介們：如果你們不那么黑，賺取一些合情合理的費用，所有人都皆大歡喜。但是這個行業(yè)的現狀就是必須讓我們唾棄。不洗牌不整頓，等待你們的就是死路一條
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二手房交易，資金交給銀行托管最妥當(圖)
2009-04-10 17:02:00 來源:
金羊網-羊城晚報(廣州)
跟貼 0 條 手機看新聞動輒幾十萬上百萬的交易資金放在中介賬戶上，萬一中介倒閉，或者買家在房產證過戶后不支付尾款……無不讓買賣者揪心。為有效保障交易和資金安全，廣東省建設廳日前發(fā)出通知，要求二手房交易今后由銀行托管交易資金。而此中，銀行不得收取手續(xù)費，房地產經紀機構或經紀人員不得代收代管。
據了解，關于二手交易的資金托管問題，廣州市國土房管局在2008年1月與中國人民銀行廣州分行聯合簽發(fā)了《關于我市開展存量房交易資金托管工作有關問題的通知》，在廣州開展二手資金托管工作。而根據此通知，買賣雙方可以自愿選擇交易資金支付方式，可以委托銀行對交易資金進行托管，也可以約定其他方式。但是國土局的相關負責人提醒消費者，仍是要將資金托管入銀行，這是最為妥當的方式。
二手房買賣需簽訂資金托管協議
根據省建設廳發(fā)出的通知，各銀行辦理二手房交易資金托管業(yè)務，須與二手房買賣雙方當事人以及房地產經紀機構共同簽訂《存量房交易資金托管協議》，明確托管交易資金劃轉條件、解除或撤銷協議條件等條款，不得收取二手房買賣雙方當事人手續(xù)費。
通知要求，房地產經紀機構或者經紀人員在與二手房買賣雙方當事人簽訂居間合同時，必須主動向二手房買賣雙方當事人明示可向銀行申請辦理交易資金托管業(yè)務。房地產經紀機構應當協助二手房買賣雙方當事人辦理交易資金托管的各項手續(xù)，不得額外收取服務費。通知發(fā)布之前已簽訂《房地產買賣合同》,并已約定交易資金支付方式的，仍按原協議執(zhí)行。
8大銀行皆可托管
記者了解到，廣州市國土房管局在2008年1月與中國人民銀行廣州分行聯合簽發(fā)了《關于我市開展存量房交易資金托管工作有關問題的通知》，在廣州開展二手房交易資金托管工作。目前，全市已有8間銀行（民生、工商、商業(yè)、深圳發(fā)展、招商、廣東發(fā)展、交通、興業(yè)等銀行）開始辦理二手房交易資金托管業(yè)務。部分大銀行，如建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行暫未開展此項業(yè)務。
而辦理銀行托管并不瑣碎，且不需收取手續(xù)費。一般只需要兩個步驟的手續(xù)。首先，買賣達成一致簽訂買賣合同后，可于當日到就近的銀行網點辦理資金托管手續(xù)，只需跑一次銀行就可辦妥。其次，交易完成后，銀行會根據與買賣雙方簽訂的資金托管協議將房款劃到業(yè)主的賬號。交易便得以完成，資金的流向非常妥當。
中介公司代收定金不能超過1％
而值得市民注意的是，資金托管所指的“交易資金”是指樓款，而誠意金、訂金不包括在內，因此，中介所收取的定金并不能進入托管。所以，市民在給中介繳納誠意金、定金等的時候，也要十二分的小心。
按照規(guī)定，中介公司可以按照以往慣例繼續(xù)收取誠意金、訂金。而根據廣東省建設廳《關于進一步加強房地產經紀管理的緊急通知》(粵建房函200810號)第一條：“……房地產經紀機構一律不得代購房當事人收取房款。如代收購房訂金的，最高不得超過總成交額的1%。”因此，假如中介提出收取過大額度的誠意金，市民可以拒絕。而市民在交易的時候，也要查看中介與經紀人的資質，以免上當受騙。文/圖記者詹青
注意事項
據銀行方面消息，交易雙方辦理存量房交易資金托管時需提交如下證件和復印件：
1.買賣雙方合法、有效的身份證明及證件復印件；
2.房屋轉讓合同原件、復印件；
3.房產證原件、復印件。
簽訂《存量房交易資金托管協議》，買賣雙方需注意如下小問題：
1.付款人與房屋交易的買方保持一致，收款人與房屋交易的賣方保持一致。
2.雙方應約定跨行劃轉交易資金所產生的手續(xù)費由哪方支付，勿因區(qū)區(qū)幾十元而造成糾紛。
3.付款人應在托管賬戶存入足額資金，供劃付交易資金之用。
存量房交易資金托管簡易流程
1、買賣雙方與經紀公司簽訂買賣合同。
2、買賣雙方、經紀公司與銀行簽訂《存量房交易資金托管協議》。
3、買方將交易資金一次或分期存入銀行資金托管賬戶。
4、銀行向買賣雙方、經紀公司確認交易資金已存入資金托管賬戶。
5、買賣雙方辦理交易過戶手續(xù)。
6、買賣雙方向銀行申請劃轉交易資金。
7、銀行審核賣方申請。
8、銀行將托管賬戶內的資金劃轉給賣方。
整理/詹青
交易資金托管業(yè)務是銀行中間業(yè)務領域的一種金融服務，主要適用交易中涉及大額資金的轉移，而交易雙方互不了解、信任的情況。你可以咨詢當地各家銀行是否有此業(yè)務。因為同一種業(yè)務根據不同需要，不一定每個城市都開辦的。中國建設銀行的“百易安——交易資金托管服務”就是你說的這種服務。簡單介紹如下：
什么是“百易安——交易資金托管服務”？
“百易安——交易資金托管服務”是指中國建設銀行（以下簡稱“建行”）為貨物或服務交易雙方提供信用中介，買方先將交易資金存入銀行并暫時凍結，待賣方提供了雙方約定的貨物或服務，將相關權益證明交給建行暫時保管后，建行按照交易雙方指令將交易資金付給賣方，將權證交給買方；若雙方未達成交易，建行按協議約定退回交易資金及權證。若交易雙方不需銀行移交權證，建行則根據協議約定僅對交易資金進行撥付或退回。
“百易安——交易資金托管服務”有哪些好處 ？
安全可靠 買方不必再擔心付款后因賣方違約而得不到交易合同中約定貨物或服務，建行交易資金托管服務使買方能在交易合同約定條件實現后再安心付款。賣方不必再擔心提供貨物或服務后因買方違約而錢貨兩空，建行交易資金托管服務使賣方能夠在轉讓交易合同約定貨物或服務的同時收款。
資金保值 買方將交易資金存入建行可以獲得存款利息收入，交易期間資金可保值。
手續(xù)簡便 買賣雙方只要到建行辦理交易資金托管服務的網點簽訂并履行相關協議即可。
服務配套 買賣雙方還有機會享受到建行提供的咨詢顧問等相關配套服務。
，“百易安－－交易資金托管業(yè)務”的服務范圍包括服務對象之間在房地產買賣、商品貿易、股權轉讓、兼并收購和債務重組、留學和移民中介等領域所進行的符合中國有關法律法規(guī)的正常合法交易。
買賣雙方是存在如你所述不太信任的情況，錢款存在任何一方，對方都不信任。銀行托管需要買方、賣方、中介三方共同簽字辦理，將來取錢時，也要三方共同簽字，保證了款項的安全。銀行托管信任度極高，你可以去。 《開放式證券投資基金試點辦法》（以下簡稱《辦法》）已經從１０月８日起開始執(zhí)行。根據《辦法》第十八條，商業(yè)銀行可以接受基金管理人委托，辦理開放式基金單位的認購、申購和贖回業(yè)務。根據第十九條，只要商業(yè)銀行配備了相應的投資管理部門、專業(yè)人員、營銷網絡和技術設施等，就可以開辦開放式基金單位的認購、申購和贖回業(yè)務。根據第二十一條，商業(yè)銀行可以接受基金管理人的委托，辦理開放式基金單位的注冊登記業(yè)務。根據第二十三條，商業(yè)銀行可以接受基金管理人的申請，向開放式基金進行短期融資。這四條規(guī)定無疑給目前盈利乏術的商業(yè)銀行劃出了一片新的天空：
最直接的好處是商業(yè)銀行可以買賣開放式基金，并從基金投資中賺取利潤，也可以自行設立投資基金，通過投資基金的管理與經營，增加業(yè)務收入。商業(yè)銀行特別是四大國有商業(yè)銀行遍布全國城鄉(xiāng)各地的儲蓄網點利用率提高帶來的經營效率提高還在其次。長期以來，我國商業(yè)銀行收入來源渠道單一，存貸款利息差就占到總收入的 90％以上，表外業(yè)務收入不到 10%。即便是這90％也大有下降的趨勢，“存差”不斷加大，貸款占存款的比例由1995年的93.8％跌到今年7月的83.3％，根據規(guī)定，該比率仍然沒有達到75％的監(jiān)管要求。同時的幾輪利率下降的行情也大大侵蝕了銀行的盈利。據中國銀行副行長華慶山透露，近年四大銀行的資本回報率平均只有3%，遠遠低于歐美大銀行平均21.9%的水平。按照《辦法》第十八和第二十一條的規(guī)定，商業(yè)銀行可以參與辦理開放式基金的認購、申購和贖回業(yè)務，可以受理開放式基金單位的注冊登記業(yè)務，從而使銀行的表外業(yè)務進一步擴大。此外，托管可以讓銀行獲得可觀的資金沉淀，部分抵消存款分流的不良影響。同時，開放式基金的托管及銷售代理為銀行提供了從傳統(tǒng)的銀行業(yè)務轉向新型綜合性業(yè)務的轉折點。
然而，必須看到，基金托管這片“新天空”也并不是晴空萬里，它面臨三個方面的風險：
第一，贖回風險。根據現行條例，開放式基金管理公司可以向商業(yè)銀行申請短期貸款。這雖然在一定程度上防止了由于開放式基金在某一時間發(fā)生集中贖回而導致基金管理公司流動性不足、甚至關門倒閉的局面，但是，由于開放式基金與封閉式基金最大的不同在于開放式基金面臨不確定的贖回需求，有時對流動性的要求有可能超過自身的能力?；鹕娴耐寥朗亲C券市場，而國內并沒有類似國外的指數期貨來對沖風險，長期熊市時便很可能使基金面對大額贖回的滅頂之災。這時如果托管銀行的庫存現金也不能滿足要求，則很可能引發(fā)基金管理公司和商業(yè)銀行的聯動“擠提”效應，即使不會引起銀行關門，也會大大損害銀行的信譽。從這個角度上看，目前四大銀行以外的商業(yè)銀行暫時還不可能獲得托管資格。
第二，人員風險。由于目前商業(yè)銀行投資人員缺乏，在四大國有商業(yè)銀行中，原來的比較熟悉投資業(yè)務的員工很多都抽調到了對應的資產管理公司中，突然間要組織起一批熟悉基金業(yè)務的隊伍，原來商業(yè)銀行要想在基金的管理運營中取勝，必須建立起專門的從事基金管理與操作的部門。在當前一個時期內，由于商業(yè)銀行內部還普遍缺乏這樣的部門，所以，在未來一個時期商業(yè)銀行必須盡快建立這樣的部門，而且爭奪基金業(yè)務必將是未來各家商業(yè)銀行競爭的一個熱點。
第三，“逆向選擇”風險。這一點目前國內很少有人注意到。資產管理公司進軍國內券商領域已是事實，目前信達已經被批準從事券商業(yè)務，長城和華融都參與了承銷的工作。但作為四大行對應的機構，資產管理公司與其母銀行的聯系是千絲萬縷的，從而要上市的債轉股企業(yè)與母銀行的關系并不清晰。以下的情形很難避免：企業(yè)上市是經資產管理公司保薦的，其股票進入基金管理公司的投資組合，該基金又被資管公司的母銀行托管。由于銀行與從其分離出的資產管理公司之間的那種特殊的關系，使銀行有條件得到由資產管理公司保薦的上市公司的信息；又由于銀行收益與該基金的收益息息相關，銀行有動力向基金管理公司提供從資產管理公司得到的內部信息。這樣一來就形成了銀行、基金管理公司、資產管理公司和“債轉股”上市公司的一個怪圈，無論在證券還是基金的運作中信息的“對稱性”就很難保證，最終受損的還是廣大投資者。這方面是需要金融監(jiān)管機構密切注意的。
看來，開放式基金托管這方“新天空”要變成“艷陽天”，銀行、基金管理公司、金融監(jiān)管部門和廣大投資者還有很多事要做。
最好到本地銀行營業(yè)廳咨詢一下 交易資金托管業(yè)務是銀行中間業(yè)務領域的一種金融服務，主要適用交易中涉及大額資金的轉移，而交易雙方互不了解、信任的情況。你可以咨詢當地各家銀行是否有此業(yè)務。因為同一種業(yè)務根據不同需要，不一定每個城市都開辦的 你可以咨詢當地各家銀行是否有此業(yè)務。因為同一種業(yè)務根據不同需要，不一定每個城市都開辦的 開放式證券投資基金試點辦法》（以下簡稱《辦法》）已經從１０月８日起開始執(zhí)行。根據《辦法》第十八條，商業(yè)銀行可以接受基金管理人委托，辦理開放式基金單位的認購、申購和贖回業(yè)務。根據第十九條，只要商業(yè)銀行配備了相應的投資管理部門、專業(yè)人員、營銷網絡和技術設施等，就可以開辦開放式基金單位的認購、申購和贖回業(yè)務。根據第二十一條，商業(yè)銀行可以接受基金管理人的委托，辦理開放式基金單位的注冊登記業(yè)務。根據第二十三條，商業(yè)銀行可以接受基金管理人的申請，向開放式基金進行短期融資。這四條規(guī)定 可能是暫時的 二手房購房款進行托管和監(jiān)管的途徑有三種：一是交給銀行托管；二是由房地產交易中心托管；三是由中介機構進行托管。至于買賣雙方想采取哪一種托管方式，是可以自主選擇的，房地產中介機構不得強制和干涉。買賣雙方在辦理購房資金托管業(yè)務之前，要與開戶銀行以及房地產中介機構共同簽訂《購房資金托管合同》?！顿彿抠Y金托管合同》中應明確約定，必須經購、售房人、房地產中介機構、開戶銀行同時簽署意見同意提取托管賬戶資金的條件下，才能提取托管賬戶資金。
對于你不利的方面是,住房資金專戶或未經購房人同意，采取假冒簽字等方式擅自挪用客戶資金的房地產中介機構，甚至誤導當事人將購房資金交其房地產中介機構進行財務處理的，當事人可向當地房地產經紀人協會、當地房地產業(yè)協會投訴，在查證屬實后將建議政府行政主管部門予以處理。觸犯刑律的，由司法機關依法追究其刑事責任。 是一種以銀行為中介的擔保雙方在共同履行完合同中的權力和義務時才有銀行作最后的結算的購房擔保方式，可一試 銀行托管需要買方、賣方、中介三方共同簽字辦理，將來取錢時，也要三方共同簽字，保證了款項的安全。所以可以去看一下。 這個問題很簡單的。。
銀行收兩百的手續(xù)費。深圳招商是這樣的
托管也分好多種的。我想你的是購樓款吧
我也不知道你做的是那個銀行的。呵呵。。。。托管就是把錢放在銀行里，誰也拿不到。。但是等你把樓房過完戶。出新的房產證了。銀行自動把錢轉到他的帳上。。過戶不成功。。錢還是你的。。銀行把錢還給你。。。
其它的。。呵呵。。。偷偷懶，打字太累也說不太清楚。。你到銀行。。不明白的銀行會給你說細節(jié)的。銀行好說話。。。誰也都信它。。 設立證券投資基金，除了要有基金投資人購買基金，要有基金管理公司管理基金外，還必須要有一個基金托管人--托管銀行來保證基金資產的安全。
基金托管銀行是基金持有人權益的代表，是基金資產的保管機構，在基金的運作中起著非常重要的作用。具體來說，其職責主要包括：(1)安全保管基金的全部資產。基金的資產如銀行存款、有價證券等，必須開設專戶并由托管銀行進行管理。(2)監(jiān)督基金管理人的投資運作。如果發(fā)現基金管理人有違規(guī)行為，托管銀行有權向主管部門報告，并督促基金管理人立即予以糾正。(3)對基金資產凈值和基金財務報表進行復核，確?；鸸芾砣藢ν馀兜挠嘘P基金信息準確無誤。
目前中國證監(jiān)會和中國人民銀行核準了中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行、中國農業(yè)銀行和交通銀行5家商業(yè)銀行的基金托管業(yè)務資格，這5家商業(yè)銀行可以從事基金托管業(yè)務。
網簽
目錄
網簽簡介網簽信息網簽程序網簽作用編輯本段網簽簡介
網簽就是你和銷售對象簽訂合同后，要到房地產相關部門進行備案，并公布在網上。然后會給個網簽號，可以通過這個號在網上進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化。簽后合同可以撤銷。
房地產開發(fā)企業(yè)今后在申請辦理商品房預售許可證，或為現售商品房申請新建商品房所有權設定登記前，必須向市國土房管局辦理項目入網手續(xù)，并報送相關信息和證明材料，市民可隨時上網查詢。
網簽和備案有著本質的區(qū)別，網簽只是房地產管理部門為規(guī)范房地產企業(yè)規(guī)范銷售房屋，防止開發(fā)企業(yè)捂盤以及一房多賣而建立的一個網絡化管理系統(tǒng)。
而備案是根據我國建設部所頒發(fā)的<城市商品房預售管理辦法>第六條規(guī)定:商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。該辦法第十條同時規(guī)定:商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
兩者的共同作用是 ，防止一房多賣，當我們要注意的是網簽是沒有備案的法律效力的，只能實現備案的管理效果。辦理好網簽后如要實現備案的法律效力還必須要到當地的房地產登記機構辦理備案登記手續(xù)。
編輯本段網簽信息
這些信息包括購房者最關心的房地產開發(fā)企業(yè)信息。如企業(yè)資質及證書號、銀行信用等級、獲獎情況、企業(yè)地址、法定代表人姓名、聯系人、聯系電話等，以及樓盤信息，如
綠化率、容積率、間距，總建筑面積、建筑結構、擬售價格，開竣工日期、開盤日期，前期物業(yè)服務約定期限及前期物業(yè)服務收費標準等。
此外，公示的信息還有商品房預售許可證號或房地產權證號、商品房代理銷售機構信息、以及房地產權利是否被限制等情況。
根據《辦法》，每一個樓盤都將擁有一個電子樓盤表，該樓盤的預定和銷售情況在表上一覽無余，適時刷新。開發(fā)商通過虛報銷售數字哄抬價格或囤積居奇等蒙騙消費者的手段將會失靈，與售樓處里暗藏貓膩的銷控表相比，買房人有了更可靠的信息源。
編輯本段網簽程序
據了解，
網上簽約的程序為：交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款———由房地產開發(fā)企業(yè)通過網上簽約系統(tǒng)，打印經雙方確認的協議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。
每一宗交易的網上操作程序應在24小時內完成。
編輯本段網簽作用
據介紹，實行網上簽約之后，還可杜絕開發(fā)商“一房多賣”的伎倆。購房者與開發(fā)商簽約后，該合同的具體合同號將反饋至管理部門，如該房已銷售或抵押，合同將不能生效。
針對網簽后，對現有的交易體系有什么樣的沖擊，以及網簽將給客戶帶來什么樣的影響？首先網簽將會進一步規(guī)范市場秩序，對整個行業(yè)進行新一輪的洗牌，
鄭州的經紀行業(yè)將會徹底告別“刀耕火種”的原始經營時代，全面進入“信息化”時代。因為只有有資質、有實力的公司才能有網簽的資格，這樣一來，那些“夫妻店”、獨家店、將會失去生存的空間。同時也會打破舊有的行業(yè)秩序，建立新的行業(yè)秩序，促進整個行業(yè)向健康，良性的軌道去發(fā)展。至于網簽給客戶帶來的影響，將會表現在以下幾個方面：
1.網簽后業(yè)主資質經過核實會更加可信，盤源信息也更加可靠，以后找房子可能會更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。
2.交易過程全部信息化后，可以縮短買賣雙方交易遞件的時間。整個網簽過程市民也都可以通過網上實時查詢，得知二手房交易的辦理進程。
3、網簽之后，交易將會更加透明，以前那種經紀公司利用客戶與業(yè)主之間信息不對稱，吃差價的現象將徹底杜絕，交易雙方權益將會更有保證。
4.網簽之后更加有利于政府部門對二手房市場進行監(jiān)控。政府將會掌握最真實的市場信息，這對上級主管職能部門監(jiān)控市場，出臺各項市場政策提供更加有力的數據支持。
5、交易過程中的資金將會更加安全，以前如何確保交易資金的安全，是買賣雙方都關心的一件大事?，F在出臺的資金監(jiān)管方案，將會為買賣雙方提供一個讓雙方都放心的平臺，能夠最大限度的保證交易過程中的資金安全。
每套商品房信息網上將一目了然
據介紹，
房地產市場信息系統(tǒng)是房地產預警預報系統(tǒng)的一部分。通過該系統(tǒng)，不僅可以查詢到商品房樓盤信息，還包括每套商品房的層數、用途銷售情況和預售參考均價等詳細信息。
相關信息將由房地產開發(fā)企業(yè)報送，主管部門審核，確保真實準確。
