以下問(wèn)題來(lái)自知識(shí)星球內(nèi)部分享，略作修改，刪去了隱私內(nèi)容。

提問(wèn)：

您好章哥，我想請(qǐng)教個(gè)中介費(fèi)的事情?，F(xiàn)在我通過(guò)綠中介準(zhǔn)備買一套房，現(xiàn)在看的差不多了。但是他們的中介費(fèi)似乎有點(diǎn)太高了，2.7%，還不讓還價(jià)。我這套房720萬(wàn)，中介費(fèi)就要將近20萬(wàn)，這是不是太黑了？

而且他們都干什么了，不就是帶著看個(gè)房嗎？然后過(guò)個(gè)戶，我要是有時(shí)間，自己學(xué)學(xué)估計(jì)也能干吧。

我也去旁邊的中介看了，有收2%的，有收1.8%，而且好像還都能再砍價(jià)。那綠中介為什么這么高啊，哪怕降一個(gè)點(diǎn)就是7.2萬(wàn)啊。

請(qǐng)問(wèn)，有什么砍價(jià)的辦法嗎。我看中的這套房子可能是他們獨(dú)家代理的，在別的中介找不到。這怎么辦？請(qǐng)給個(gè)穩(wěn)妥的方案，謝謝。

回答：

1、 呵呵，看得出來(lái)，你這提的問(wèn)題是話里有話啊。能理解，你的意思是想問(wèn)，除了跳單，還能有什么辦法？如果跳單，會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)不？

2、 那先解答風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。首先說(shuō)，如果你跳過(guò)綠中介，找別的中介或個(gè)人來(lái)幫助過(guò)戶，綠中介沒(méi)什么辦法！

就算你簽訂了委托求購(gòu)書(shū)、預(yù)售協(xié)議書(shū)什么的，從理論上講，你跳單的話綠中介是可以去起訴你的。但這種事極少發(fā)生，因?yàn)槿∽C打官司什么的也很麻煩，而且這種跳單的情況太多了，人家也忙不過(guò)來(lái)。甚至說(shuō)，跳單是全行業(yè)的通病，哪家公司都沒(méi)什么轍。

這么說(shuō)吧，我聽(tīng)說(shuō)過(guò)綠中介起訴跳單客戶的事情，但只是聽(tīng)說(shuō)，沒(méi)有確切的實(shí)例。

而且，哪怕他們的員工明知道你跳了單，也只能在心里譴責(zé)咒罵你，表面上什么也做不了。

因?yàn)榫G中介現(xiàn)在確實(shí)非常正規(guī)，員工只要是辱罵或者騷擾了客戶，那就是立刻開(kāi)除。而且他們還加入了陽(yáng)光誠(chéng)信聯(lián)盟，幾乎所有的大型企業(yè)都是聯(lián)盟會(huì)員，一家企業(yè)被開(kāi)除的人員，所有企業(yè)都不再錄用。

也就是說(shuō)，如果綠中介員工報(bào)復(fù)了你，只要你投訴，他這輩子的大公司職業(yè)生涯就算到頭了。所以，其員工除非是被氣瘋了失去理智，否則根本拿你沒(méi)有任何辦法。

3、 當(dāng)然跳單還有另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是萬(wàn)一賣房的業(yè)主是騙子怎么辦。當(dāng)然這種情況極少發(fā)生，這么多年來(lái)我只聽(tīng)說(shuō)過(guò)幾例而已。

但請(qǐng)注意一點(diǎn)，如果賣方主動(dòng)向你提出跳單的建議，要千萬(wàn)小心。因?yàn)橹薪橘M(fèi)都是買方出的，賣房的沒(méi)道理主動(dòng)替你省錢。那事出反常必有妖，這背后就有不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

4、 中介費(fèi)是否能砍價(jià)？

綠中介不能，因?yàn)闊o(wú)法錄入系統(tǒng)，店長(zhǎng)應(yīng)該也沒(méi)這個(gè)權(quán)力。所以就不要考慮在他們這能省錢了。

其他中介的費(fèi)用一般是1-2%之間，當(dāng)然如果你跳單的話就不好說(shuō)了，對(duì)于別家來(lái)說(shuō)是送上門的買賣，0.5%都有人干。720萬(wàn)就是3萬(wàn)6啊，簡(jiǎn)直是白來(lái)的。

甚至如果找個(gè)干過(guò)中介的熟人幫忙，給他個(gè)萬(wàn)八千的就能幫著過(guò)戶，這種事對(duì)普通人來(lái)說(shuō)很復(fù)雜，對(duì)專業(yè)人士很簡(jiǎn)單。

5、 你自己過(guò)戶這件事就算了吧，如果是十幾年前還行，那會(huì)兒沒(méi)這么繁瑣。我當(dāng)年見(jiàn)過(guò)很多人就自己辦的手續(xù)，無(wú)非就是多跑幾次腿罷了。

但現(xiàn)在不行了，太復(fù)雜，外行一時(shí)半會(huì)根本搞不明白。而且，就算你能慢慢學(xué)習(xí)，賣家也不給你這個(gè)時(shí)間啊，人家肯定是要急于拿到全款的。

6、 我聽(tīng)說(shuō)過(guò)綠中介有打折的，但好像也只是降低到2.5%左右，意義不大，太少了。

其實(shí)他們的中間服務(wù)費(fèi)是2.2%，另外0.5%是保障費(fèi)。因?yàn)榻ㄎ袃r(jià)格限定，就是最高2.2%。但綠中介因?yàn)槌杀咎撸?.2%確實(shí)不賺錢，所以自己又開(kāi)了家擔(dān)保公司，額外收取這0.5%的保障費(fèi)，提供十大安心承諾。

但這些承諾其實(shí)都沒(méi)什么，正確的廢話而已。什么真房源、免騷擾、不吃差價(jià)什么的，都沒(méi)用。

好像就一條有用，如果讓客戶白跑一趟，補(bǔ)償200塊錢。呵呵，幾百萬(wàn)的房子都買了，誰(shuí)在乎這200塊??！

所以，這0.5%其實(shí)也是中介費(fèi)，只不過(guò)是變了個(gè)說(shuō)法而已。

7、 該說(shuō)的我都說(shuō)全了，至于是否跳單，怎么做，您自己衡量吧。不過(guò)我也勸一句，綠中介收費(fèi)確實(shí)高，但他們的服務(wù)也確實(shí)好。至少在北京，他們是第一流的之一。

中介員工確實(shí)也不容易，風(fēng)里來(lái)雨里去的天天跑，一個(gè)月也成不了一單，還得冒著被跳單的風(fēng)險(xiǎn)。呵呵，不多說(shuō)了，你自己看著辦吧。

提問(wèn)：

我在北京有首房的資格，目前全部資金120。因?yàn)橐恢弊庾≡诔?yáng)，所以還是準(zhǔn)備在東三環(huán)到四環(huán)之間買房。當(dāng)然只能是老破小了，不過(guò)聽(tīng)人說(shuō)老房子不好辦貸款，但到底是怎么回事請(qǐng)講解一下。

還有，如果不是遇到拆遷，老破小是不是比其他房子升值慢??？本來(lái)我是想再湊一年錢的，我的年薪大概30萬(wàn)左右，到明年就能有140萬(wàn)首付了。但這些天看著新聞?wù)f房?jī)r(jià)又要漲，所以想提前下手了。請(qǐng)問(wèn)這樣合適嗎？謝謝。

回答

1、 從目前的情況看來(lái)，房?jī)r(jià)是否會(huì)漲，或者說(shuō)是否會(huì)大漲還不好說(shuō)。但可以確定的是肯定不會(huì)下跌了，連續(xù)的降息降準(zhǔn)，市場(chǎng)上投放了大量的資金，將會(huì)有很大一部分流入房地產(chǎn)。

如果高層不出臺(tái)新的限購(gòu)政策，那肯定會(huì)漲。如果放松調(diào)控，那才能明確會(huì)大漲。

2、 鑒于你還沒(méi)有開(kāi)始看房，那就算是從現(xiàn)在開(kāi)始尋找，一直到最終簽約交錢，一般至少要兩三個(gè)月時(shí)間。但不建議拖到明年再買，因?yàn)槭袌?chǎng)很有可能上漲，你增加的首付未必能趕得上漲幅。

或者說(shuō)，你可以先看房，準(zhǔn)備著，發(fā)現(xiàn)快速上漲的苗頭再出手，免得被動(dòng)。

3、 北京的首房資格很不容易取得，所以建議要用足。以你目前120萬(wàn)的資金來(lái)看，最多可以購(gòu)入340萬(wàn)的房產(chǎn)，貸款220萬(wàn)，以25年期計(jì)算，每月還款1.2萬(wàn)。以你月薪2.5萬(wàn)來(lái)看，還款占比還算合適。

4、 老破小升值的速度和幅度，和普通二手房是幾乎一樣的，不存在快慢高低。

5、 老破小在近幾年內(nèi)遇到拆遷的可能性基本為零。因?yàn)椴疬w成本太大，除非是有國(guó)家重點(diǎn)工程，否則沒(méi)人會(huì)去拆。

6、 另外，前些天主管部委公布了放緩拆遷的公告，工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向老舊小區(qū)改造。所以這對(duì)老破小來(lái)說(shuō)也是個(gè)利好消息，如果被改造，那升值幅度將略高于其他二手房。

7、 在東三環(huán)和東四環(huán)之間有很多老公房，一般都在5-7萬(wàn)單價(jià)之間。而且老房子的公攤小，得房率高，所以60㎡就是不錯(cuò)的兩居室了。

8、 老房子從理論上是不容易貸款的，尤其1990年之前的，能貸的話年限也短一些。

一般來(lái)說(shuō)，房齡+貸款年限不得超過(guò)50年，也有40年或60年的。但實(shí)際上各家銀行的貸款政策經(jīng)常變，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。在今年資金充足的情況下，應(yīng)該貸下來(lái)不成問(wèn)題。

如有疑問(wèn)，請(qǐng)繼續(xù)咨詢。