前段時(shí)間刷屏的「后浪」視頻大家都看了吧。
這里其實(shí)不是要追這個(gè)熱點(diǎn)，想談的是視頻背后，我最近一直在思考的一件事情。
單說樓市，我們這一代人是幸運(yùn)的，也是自覺不幸的。
幸運(yùn)的是，我們經(jīng)歷了一個(gè)非常好的資產(chǎn)增值周期，每個(gè)買房的人都能真真切切地感受到，房產(chǎn)增值帶來的財(cái)富效應(yīng)。
在為數(shù)不多的樓市周期內(nèi)，百萬、千萬的富翁是可以批量制造的，不計(jì)其數(shù)。
不幸的是，正是因?yàn)樯蠋撞ǖ臉鞘兄芷谑请y遇的絕好機(jī)會(huì)，每個(gè)人都或多或少都留下過遺憾。沒買房的人，會(huì)因?yàn)殄e(cuò)過而感到痛苦。買小或者買少的人會(huì)覺得沒賺到，捶胸頓足。
沒辦法，這就是所有人都無法逃避的人性。
那當(dāng)下的年輕人，在樓市還有機(jī)會(huì)嗎？以前在樓市致富的那批人，又在堅(jiān)守什么？
01 年輕人還要不要買房？
我有個(gè)親戚家的表弟，正好是00后，明年畢業(yè)，前段時(shí)間偶然問起他以后想做什么行業(yè)，有什么計(jì)劃？要不要讓父母先準(zhǔn)備套房？
他突然一愣然后語出驚人：買什么房，我還不想被框住，我要打算先去旅游，回來找個(gè)酷的有意思的工作，人生規(guī)劃什么的，不著急。
我先是一驚然后又有點(diǎn)羨慕他，作為成年人可以這么瀟灑個(gè)性，而羨慕，則是他有前人創(chuàng)造出的富庶環(huán)境。
看到他我突然有種莫名說不出的直覺：樓市的機(jī)會(huì)，大概只有15年了。
85-00年前出生的這一批人買完房，城市化進(jìn)程也即將進(jìn)入尾聲，00后這一批人基本家里有房，個(gè)性強(qiáng)又不愿意接盤，到時(shí)候樓市極有可能變成內(nèi)部的置換游戲。
雖然預(yù)測(cè)未來不靠譜，但我相信這個(gè)直覺，或許是我在房圈待的時(shí)間太久，又或許以前有過很準(zhǔn)的預(yù)測(cè)。
我們的國(guó)家正在邁向發(fā)達(dá)國(guó)家的路上，如果有機(jī)會(huì)你接觸了發(fā)達(dá)國(guó)家的年輕人，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，國(guó)外很大一部分年輕人一輩子不買房，只租房。
數(shù)據(jù)來源：RentCafe@Spectator Index
他們不會(huì)讓負(fù)債困住自由，沒有資產(chǎn)負(fù)擔(dān)就可以選擇詩和遠(yuǎn)方，一定是活的不錯(cuò)的，以后我們的年輕人大概率也會(huì)這樣子。
但有一點(diǎn)要明確：國(guó)情不一樣
如果你是單身主義或丁克，我會(huì)支持你不買房，陪伴父母瀟灑自由的過完一生，沒必要再捆個(gè)房子房貸的負(fù)擔(dān)。
但如果你不是，一定要想好不買房的這個(gè)決定是否對(duì)下一代公平，人最怕的就是反悔，你需要堅(jiān)定，如果你不買房，那就堅(jiān)持一輩子不買房，把這個(gè)錢留給下一代，讓他們?nèi)ラ_創(chuàng)新的東西。
怕就怕過幾年改變主意又要買房，要知道投資客獲得利潤(rùn)的一大客戶來源，就是當(dāng)年說我不買、買不起，然后房?jī)r(jià)漲起來后，空翻多的接盤俠。
02 買房也有難易模式
如果你決定要買房了，恭喜你，踏上了一個(gè)很難再有回頭路的游戲。
游戲都有難易模式，就像小時(shí)候玩的紅白機(jī)，不同的需求對(duì)應(yīng)不同的難度模式。
如果你打算一輩子只想買一套上車盤，那么好，你選擇的是簡(jiǎn)單模式，但也有可能你的孩子接棒的時(shí)候，就要被迫選擇困難模式。
雖然現(xiàn)在多數(shù)城市的房?jī)r(jià)很高，但我相信年輕人只要肯拼，加上幾個(gè)錢包，買一套所在城市的商品房，問題是不大的。
但如果你想在大城市買一套自住改善住宅，那你選擇的是困難模式了。
一線的一套改善住宅至少是1000萬，杭州、南京這樣的強(qiáng)二線大概是600萬左右，重慶、鄭州這樣的普通二線大概是400萬左右。能買到這個(gè)水準(zhǔn)的房子，一般也是同城人里的佼佼者，大概占到前5%的水平。那就不是那么容易了。
要做到這個(gè)，你需要的是一個(gè)不錯(cuò)的起步，最好是有一套上車盤作為起點(diǎn)，然后就是盡快籌集資金置換。
因?yàn)檫@個(gè)過程你是在賣小買大，頭寸也在放大，一定要明白的是：你將來要買的，多出來的那部分房產(chǎn)面積，一直暴露在漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)之中。
房?jī)r(jià)在當(dāng)前的階段還會(huì)漲，難的是短期的回調(diào)，置換買改善住房，就是和時(shí)間在賽跑。
最好的行情就是靜淡市，市場(chǎng)把大房子的價(jià)格和流動(dòng)性都?jí)鹤。@樣買房人可以先賣后買，用比較小的折扣（比如說95折）賣掉小房子，拿到錢，去壓大房子的折扣（85折或者9折）。
03 以前在樓市致富的這批人，該怎么抉擇
以前在樓市致富的一批人，因?yàn)槠瘘c(diǎn)不錯(cuò)，多數(shù)已經(jīng)有了多套房產(chǎn)。
對(duì)于這些人，選擇權(quán)還是比較大的。
可以選擇減倉(cāng)來換取財(cái)富，但是財(cái)富用作什么途徑一定要想好，這個(gè)錢未來的去處是用作改善生活，還是揮霍消費(fèi)，抑或是選擇投資其他。
如果你沒想好，我建議還是先別輕易調(diào)倉(cāng)或減倉(cāng)。
坦率地說，到今天這個(gè)局面，樓市的黃金十年已經(jīng)過去了，大城市房?jī)r(jià)洼地的時(shí)代也不可能回去了。
但是好在樓市還有白銀十年，未來的十年到二十年，一線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)有漲幅，早晚都會(huì)對(duì)標(biāo)東京紐約，二三線城市也會(huì)有能把握住的二三波機(jī)會(huì)。
但前提要知道，再往上的擴(kuò)張，就是需要依靠負(fù)債買房了，必須接受一定的風(fēng)險(xiǎn)，承受一定的壓力。
現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好，我個(gè)人感覺離下一輪刺激，也在漸行漸近。一線一定要盯緊限貸政策的放松（一線很難再放開限購(gòu)限售），二三線要盯緊放松“限購(gòu)、限貸、限售”這些政策機(jī)會(huì)的到來。
當(dāng)然，這個(gè)過程會(huì)有波折，會(huì)有多空矛盾的信息出現(xiàn)。但真到政策放松的時(shí)候，就算看空的聲音再多，請(qǐng)你也不要猶豫。
一定要記得今天你想改變生活的欲望，告訴自己：一個(gè)東西貴的時(shí)候，沒錢買不起沒關(guān)系，但是如果跌了你可以買卻不敢買，漲回去更買不起，那就是罪過了。
這個(gè)過程中，正確的做法就是：等待靜淡市筑底，用盡全力做好厚積薄發(fā)，迎接白銀時(shí)代為數(shù)不多的上攻。
04 后面最難的，是人性和心態(tài)
在樓市和社會(huì)上摸爬滾打十幾年后，我一直深有感觸，其實(shí)無論是樓市投資還是其他，世上最難的不是錢，而是人性。
沒有錢可以想辦法去掙，但改變?nèi)诵院托膽B(tài)真的很難很難。
隨著房?jī)r(jià)越來越高，買房越來越難，貸款越來越多，你會(huì)發(fā)現(xiàn)買房是能賺錢，但是卻不能輕易換成現(xiàn)金流，只有磚沒有錢沒有享受的日子，并沒有那么好過。
如果你不是那么堅(jiān)定，建議不要輕易選擇這條路。但真的選擇了，咬緊牙關(guān)，千萬不要放棄。
到了這個(gè)時(shí)候，就是玩的極限模式，一不小心你就會(huì)輸給自己。
你面對(duì)的局面大概會(huì)是這樣的：
存量6套房以上；
繼續(xù)每年買1套住房；
負(fù)債比別人的資產(chǎn)還多；
現(xiàn)金從此是路人。
大部分人應(yīng)該不會(huì)去選這條路，可能買一二套就止步了，選擇這條路的人，應(yīng)該也會(huì)時(shí)常懷疑自己，明明已經(jīng)有不少房子了，為什么還要這么累，那么拼是為了什么？
用我自身的經(jīng)歷來和大家共勉吧，我已經(jīng)在極限模式走了很久，房子是有一些，也有一份體面的工作，穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
按照上海人守成的文化，我大可不必那么拼，看看身邊的朋友，都在過不錯(cuò)的日子，自己反而像一個(gè)異類，在遇到這個(gè)團(tuán)隊(duì)之前，我一直挺糾結(jié)自己邁出這一步是否正確。
但不知道大家有沒有這種感覺，我們?cè)诼殘?chǎng)開局時(shí)，所有的好位子上基本都已經(jīng)有人了。
你需要一些難得的機(jī)遇、一些厚黑的職場(chǎng)規(guī)則或者一些裙帶關(guān)系，才能完成職業(yè)的突破和自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。
但這太違心，又太不公平。
很幸運(yùn)我發(fā)現(xiàn)了房產(chǎn)這條路，開始把心力投入到回報(bào)更高，市場(chǎng)化更好的買房生涯中去。
對(duì)我而言，買房就是創(chuàng)業(yè)，在這個(gè)領(lǐng)域里，大家都是素人起步，膽識(shí)、眼光、精算、風(fēng)控，一切都靠實(shí)力說話。
05
也許對(duì)于后來人，可能再也抓不到一手王炸的開局，你面臨的已經(jīng)是很兇殘的房?jī)r(jià)。
但起碼樓市還有機(jī)會(huì)，你可以選擇這條路，也可以選擇時(shí)代的其他路徑。
就像萬科也去養(yǎng)豬，素人也能直播走紅，時(shí)代并不是一成不變的。
如果你打算買房，再送幾個(gè)建議吧
1、一線城市沒有問題，長(zhǎng)線看自住和投資的機(jī)會(huì)仍然還有紅利?，F(xiàn)在最珍貴的，是房票。
有房票的用好房票，沒房票的想辦法獲得房票，如果你對(duì)用好房票比較迷茫，可以選擇咨詢我們這樣的團(tuán)隊(duì)
2、這二年筑底的一些二線同樣看好，對(duì)于手上資金不多，但又著急買入的朋友來說。目前而言，適合買入的和走長(zhǎng)線的，比較有把握的是長(zhǎng)沙、成都、鄭州、合肥、無錫也還不錯(cuò)，上一波漲幅已經(jīng)有調(diào)控期，且人口流入足夠多，城市基本面良好性價(jià)比高。
3、有一種預(yù)感，一線的機(jī)會(huì)越來越近了，如果打算置換，可以把計(jì)劃前置了，不要趕在牛市到的時(shí)候再置換。
最后多說一句，除了時(shí)代給的機(jī)會(huì)，我們能夠逆襲的，也許真的是需要支撐你走下去的野心，和到底能下多大的決心。
現(xiàn)在回過頭去看我做過最好的事，就是不妥協(xié)。
以上是正文，來自觀觀和楚門。
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