作者簡介：李小寧，作家、攝影家、樓市分析專家。出訪數(shù)十國，出版多部散文集，近年從事交叉學科的寫作并進行樓市分析。 住美國的房子、娶日本的老婆、找法國的情人和吃中國的飯菜被稱為人生四大美事， 從中可見美國住房條件的優(yōu)良。
雖然在住宅建設上，沒有任何一個國家能像中國現(xiàn)在這樣發(fā)展迅猛，這樣充滿張力，這樣變化多端，但比起住房條件優(yōu)良的美國來說，無論從人均土地、綜合國力，還是經(jīng)濟水平上講，有著天壤之別；無論從生活哲學、消費方式，還是居住習慣上講，也有著很大差異。中國是一個有著悠久歷史的人口大國，如果想要達到美國目前的居住水平，恐怕要經(jīng)過漫長的時間；如果想要改變中國目前的居住方式，恐怕也要尊重民族的習慣。
那么，最能代表美國先進居住方式的ＨＯＵＳＥ里究竟蘊藏些什么呢？帶著探詢，我走進了一幢又一幢的美國ＨＯＵＳＥ。 美國人的住宅由工作單位和政府配給的極為有限，租房比較普遍。這中間包括一些積蓄不足的學生和年輕夫婦，包括一些體力不支、無法負擔房屋維護和剪草皮等家務勞動的老年人，也包括一些雖有購買能力，但因工作流動性大不適宜購買房子的成年人。
但是，有穩(wěn)定工作和穩(wěn)定收入的人更喜歡買房子。
買房的動因
美國人之所以更愿意買房，大致有如下原因：
一是首付款低、還款期長。美國是一個鼓勵消費的國家，只要每月有固定的收入，并且無不良記錄，就容易貸到款，購買住宅最多可以做到首付１０％，貸款３０年。通常銀行貸款額為一個家庭年薪的２．５倍，或者每月償還的本利不超過家庭總收入的１／４－１／３。所以，一個家庭的收入決定了其所得到的貸款額，也決定了能買得起何種價位的房子。
二是買房可以免征個人所得稅。美國征收個人所得稅很重，每月發(fā)的工資要先扣除１／３所得稅，到年底再打個報告，說明開支情況，核實后多退少補，一般一年下來稅款大約占年薪的２０％－４０％。美國稅法規(guī)定，個人收入如果因為買房子將每月開支付了銀行利息，就可以免稅，而租房是不免稅的。銀行貸款頭幾年每月要償還的月供中，大部分是利息，所以可以免去不少稅款。一般來說，買主剛剛付出首付后，資金比較緊張，免去一些稅款可以輕松一些；過了幾年后，個人經(jīng)濟狀況可能會隨著工作經(jīng)歷的增長有所改善，再還本金，也就不太感覺到吃力了。
三是買房比租房使用上更自由。迪昂和女友帕蒂租住了新澤西州一個公寓的一居室，每月租金９００美元，應該說是比較貴的，因為這里離紐約只有２０公里，同時生活配套較為完善。他們之所以選擇這里，是因為離兩人的上班地點都很近。開始他們租房一方面是怕工作變動，另一方面是積蓄不足。但幾年過去了，工作沒有變動，房地產(chǎn)價格卻一直上漲，迪昂開始考慮買房，因為同樣的面積，每月所付的租金與買房還款額相差無幾。最主要是房子的使用受到很多限制，日常生活卻總要受到房東的“關照”，時不時過來看看是否把哪里弄臟了，讓迪昂感覺不自在。
四是房子可以增值。如果運氣好，買房若干年后遇到地產(chǎn)漲價，可以賣了再買，房子既可以越住越大，也可以從中獲利。美國近些年經(jīng)濟一直不太景氣，通貨膨脹，貨幣相對貶值，特別是人口稠密及房子供不應求的地區(qū)，房地產(chǎn)價格一直飚升。我在美國采訪了一些中產(chǎn)階級，他們所購的ＨＯＵＳＥ在近六七年間，大都增值了２０％～５０％。
住宅郊區(qū)化是國情所需
近幾年，我們一直倡導西方式的住宅郊區(qū)化，這些對于提高人居水平確實有一定的推動作用，但是也忽視了一個重要的方面，即西方民族的散居性和東方民族的聚居性的差異。
從物質(zhì)角度上講，美國是“建立在汽車輪子上的國家”，擁有全世界最發(fā)達的公路網(wǎng)和與之配套的商業(yè)設施。同時，近些年發(fā)達國家由工業(yè)時代進入信息時代，美國許多公司、企業(yè)紛紛從市中心的商務區(qū)遷到郊區(qū)，以避免城市交通擁擠、高樓安全隱患和市區(qū)環(huán)境惡化等弊端，等等，這些都為住宅郊區(qū)化提供了充足的條件。
從精神層面上說，美國人待人熱情、開朗大方、易于接近，但交朋友卻交情泛泛，缺乏推心置腹。美國人的獨立性很強，不喜歡人與人之間的相互依賴，但同時，又非常講究“人以群分”，講究社區(qū)文化。我在美國期間，發(fā)現(xiàn)美國人的業(yè)余生活十分單調(diào)，下班以后很少出門，人際之間的交往也非常淡漠，許多人在一個小區(qū)里生活了多年，竟不知道隔壁鄰居是誰。另外，美國人喜愛變動，無論是工作單位的變動，還是居住區(qū)域的變動，都較之其他國家的人要隨意得多。他們總是追求新奇的事物，不斷地改變環(huán)境，在冒險中尋求刺激，而郊區(qū)住宅為其提供了廣闊的空間。因此，有人將其概括成“３Ｍ因素”，即運動（ＭＯＶＥＭＥＮＴ）、遷徙（ＭＩＧＲＡＴＩＯＮ）和流動（ＭＯＢＩＬＩＴＹ），這些構(gòu)成了美國人的社會心理特征。
凡此種種，形成了西方民族特別是美國人的散居性。我曾詢問過一些在郊區(qū)購房的美國人，之所以離開市中心，一方面是郊區(qū)空氣新鮮、環(huán)境幽雅，寬闊的地域為選擇獨門獨草坪的ＨＯＵＳＥ提供了可能，而由于交通的便捷，生活也不會受到太大的影響；一方面可以選擇適合自己的社區(qū)氛圍，選擇同類的人成為鄰居；但更重要的方面是美國人堅守“生活就是自我表現(xiàn)，就是創(chuàng)造，就是冒險。”的信條，相對獨立、寬大、并具有個性化的ＨＯＵＳＥ類住宅，為其精神價值的體現(xiàn)注入了豐富的內(nèi)涵。
我也曾和許多住在國內(nèi)郊區(qū)別墅的朋友聊過居住的感受。由于國內(nèi)一些別墅交通和配套的不完善，雖然房子和環(huán)境都好了許多，但生活卻變得非常單調(diào)，東方人喜歡聚居的習性受到了壓抑，有時晚上朋友間的聚會也因為路途遙遠而不得不取消。甚至很多人為了維持聚居的生活習慣，在市區(qū)仍保留公寓，郊區(qū)的別墅成了度假的場所，而這種做法在住宅郊區(qū)化已經(jīng)很普遍的美國是不多見的。
因此，對住宅郊區(qū)化比較適應的很多美國人來說，夢寐以求的是在郊區(qū)能擁有一幢自己的ＨＯＵＳＥ。
新房也有期房
美國ＨＯＵＳＥ類新房也有期房，和國內(nèi)一樣，挖地基時就開始付款，但蓋房子的速度比起中國來，要慢一些，一年多才能入住。
查爾斯、帕蒂夫婦是我所見到對房子最為熱愛的美國人。他們給我看了一本影集《我們的家》，里面貼滿了所有有關所購房子的文件、廣告、證書、合同、報道，甚至連付定金時的美元現(xiàn)鈔也復印了下來。
他們選購住宅的小區(qū)處在新澤西州，距紐約１００公里，算是“鄉(xiāng)下”的一個中產(chǎn)階級聚居區(qū)。小區(qū)依坡而建，高高低低散布了５９０戶，主要是ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，另外還有一部分ＳＩＮＧＬＥ ＦＡＭＩＬＹ ＨＯＵＳＥ（獨體別墅）和ＣＯＮＤＯ（高檔公寓）。小區(qū)的配套設施非常簡單，只有一個１０００平米帶健身房的小會所，一個露天小泳池和網(wǎng)球場。
查爾斯、帕蒂夫婦買房子也算是費盡心機，踏破鐵鞋，先是看了很多二手房，最后之所以選擇現(xiàn)在的新房，一是距上班地點７０公里，不算太遠；二是這片區(qū)域雖不是富人區(qū)，但也算得上中產(chǎn)階級聚居的地方，和夫婦倆１３萬美元的年收入基本相稱；三是新房的期房預售價格相對便宜，將來轉(zhuǎn)賣時仍可以有個好價錢。美國經(jīng)濟近年不景氣，房價不斷上升，夫婦倆欣喜地告訴我，他們的房子從當初的１７萬已經(jīng)增值到現(xiàn)在的３０多萬。
他們要買的房子是三面采光的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，一共三層：地上兩層，面積１８０平米，三室兩廳三衛(wèi)；地下一層，面積５０平米，一廳一洗衣、鍋爐間一車庫。地上部分為精裝修，地下部分為毛坯房。房子總價為１７萬美元，還未動土時，就付了８００美元定金，６個月后又交了７０００美元，算是首付，接著又做了９成３０年的銀行貸款，到入住時經(jīng)歷了前后一年多的期房期。此后，他們多次提前還款，以減輕還款負擔，銀行利率也隨之不斷調(diào)整，從６．７２５、６．１２５一直到了現(xiàn)在的５．１２５。
夫婦倆所購的房子是整個小區(qū)的第一幢，他們每隔一段時間就要到所購房址處留影，從圈地開始，打地基、砌墻、蓋頂、裝修，一直到會所和游泳池建成，看著他們在照片上恣意的神態(tài)，我被他們對房子的癡情所打動。
實際上，查爾斯、帕蒂夫婦對房子的熱愛還不僅限于買房子的過程，他們從選擇裝修菜單，購置家具，一直到室內(nèi)的各種小飾品，都凝聚了對家庭的熱愛。
美國人的生活變動較大，買房子時常常要預想到將來出手時能否有個好價錢，因為一方面隨著工作變動或職務升遷，可能會換更大一些的房子，另一方面，有工作時，還能供得起房子，一旦失業(yè)，就要面臨賣房。在我參觀夫婦倆的房子時，小區(qū)里就有２０多戶在出賣房產(chǎn)。（下半部分見９３４期）
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