價(jià)格：要了解樓盤的價(jià)格，先要了解開發(fā)商是如何對樓盤定價(jià)的。樓盤不同于一般商品，除經(jīng)濟(jì)適用房由政府限價(jià)外，其它均由開發(fā)商自主定價(jià)。開發(fā)商對樓盤的定價(jià)方式通常分為成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競爭導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法。從以上方式可以看出，在開發(fā)商的定價(jià)策略中，成本構(gòu)成只是基礎(chǔ)，利潤獲取的最大化才是重因。因此，購房者在了解樓盤價(jià)格的時(shí)候不要過于執(zhí)著樓盤的實(shí)際成本，而是應(yīng)從價(jià)格中看清樓盤的價(jià)值，以選擇符合自己要求的房屋。而且不同的價(jià)格名詞代表了不同的含義，比較通用的價(jià)格名詞如下：
起價(jià)：是指房產(chǎn)商所銷售房屋價(jià)格中的最低價(jià)格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)，如果一樓帶花園，頂樓的價(jià)格就是起價(jià)。如果是小高層及高層住宅，一樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)。所以，當(dāng)購房者打算購買房屋的時(shí)候，不要單純考慮價(jià)格，因?yàn)樵奖阋说姆课?，居住越不理想?/p>
均價(jià)：是指所有房屋的銷售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出的價(jià)格就是每平方米的均價(jià)。均價(jià)通常不是銷售價(jià)，好的房屋需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，有瑕疵的房屋比這個(gè)價(jià)格要低。
最高價(jià)：是指房產(chǎn)商所銷售房屋價(jià)格中的最高價(jià)格。通常樓層適中、朝南，有良好景觀的房屋價(jià)格最高。
銷售均價(jià)：是指樓盤開盤后對外公示的價(jià)格。從理論上說，銷售均價(jià)是指所有房屋的銷售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)。但在實(shí)際銷售情況中，銷售均價(jià)往往是樓盤的營銷性價(jià)格。即是說，它不一定是兩者的比值，而是代表樓盤銷售策略的價(jià)格。
成交均價(jià)：是指樓盤的實(shí)際成交價(jià)格，由房屋的實(shí)際成交金額除以房屋的建筑面積得出。
區(qū)域交通
衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用.
小區(qū)規(guī)劃和配套
社區(qū)布局及配套設(shè)施將對您生活產(chǎn)生很大影響，建議您考察一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，從以下幾方面著手：
一、居住密度及私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。
二、公共建筑
居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。
三、小區(qū)綠化
居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。
四、小區(qū)布局
在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
五、小區(qū)內(nèi)交通
居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。
人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。
開發(fā)商實(shí)力
期房的最大風(fēng)險(xiǎn)是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時(shí)完成，或者無法全部完成的項(xiàng)目。期房一旦出現(xiàn)“爛尾”，不僅房產(chǎn)會(huì)貶值，而且還會(huì)直接影響購房者的正常生活，使購買者經(jīng)濟(jì)遭受巨大損失。俗話說：有錢好辦事，開發(fā)商實(shí)力是保證項(xiàng)目正常建設(shè)最關(guān)鍵的保障因素之一。
開發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內(nèi)銷售出現(xiàn)問題，也可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行。但如果項(xiàng)目是靠“滾動(dòng)開發(fā)的”，也就是需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險(xiǎn)了。房子的銷售情況要受市場供需狀況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受到影響，房子蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環(huán)。
行家認(rèn)為，銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個(gè)企業(yè)是否有相應(yīng)的償債能力，這可能是對開發(fā)商實(shí)力的最直接的判斷。對于上市公司來說，可通過公開的財(cái)務(wù)年報(bào)，股票走勢等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。對于普通消費(fèi)者來說，還可以從以下幾個(gè)方面判斷開發(fā)商的實(shí)力：
1、開發(fā)商以往的業(yè)績；
2、項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。這點(diǎn)非常重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發(fā)商是有實(shí)力嗎？
3、市場占有率，像萬科這樣的企業(yè)，同期開工的項(xiàng)目較多，市場占有率非常高，如果沒有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的；
4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實(shí)力。
社區(qū)論壇的消息和資訊
此外您也可以關(guān)注一下社區(qū)論壇里的消息和資訊，時(shí)時(shí)關(guān)注一下已住居民對本小區(qū)的意見和看法，你也可以去論壇發(fā)帖去問一些您所關(guān)注的問題，這樣您對小區(qū)的了解也會(huì)進(jìn)一步加深，從而給您是否選擇本小區(qū)提供一些輔助參考信息。
開發(fā)商資質(zhì)審核
國有土地使用證
是單位和個(gè)人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。房屋土地管理局對直接添發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《XX房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《XX市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《XX市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《XX市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證
是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這"兩證"的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
商品房銷售（預(yù)售）證
商品房銷售（預(yù)售）證的主管機(jī)關(guān)是XX市房屋土地管理局，證書由市房地局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。"五證"中最重要的是土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
建設(shè)工程開工證
是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
（1）．開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
（2）．結(jié)構(gòu)類型；
（3）．裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
（4）．上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；
（5）．有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；
（6）．門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；
（7）．配電負(fù)荷；
（8）．承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明；
（9）．其他需說明的問題。
住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。
《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(1)．工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級。
(2)．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。
(3)．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：
屋面防水3年；
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；
墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
門窗翹裂、五金件損壞1年；
管道堵塞2個(gè)月；
供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期和供冷期；
衛(wèi)生潔具1年；
燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；
其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
(4)．用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。
考察項(xiàng)目詳情及其他
一 交通狀況
位置的遠(yuǎn)近，不僅與實(shí)際距離有關(guān)，更重要的是與交通狀況相聯(lián)系?？疾旖煌顩r的優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮：
A、公共交通狀況。公共交通的路線有多少，與市內(nèi)各主要區(qū)域的聯(lián)系是否廣泛；公共交通的起止時(shí)間、間隔時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)等情況如何；從您要購買的房屋到公交車站的距離如何；出小區(qū)打車（的）是否方便；小區(qū)的出入口是否合理等。
B、交通的便利度。每天必經(jīng)的路段是否經(jīng)常堵車；到火車站、飛機(jī)場、長途汽車站等交通站點(diǎn)是否便利，是否有較多交通工具可到達(dá)等。
C、道路狀況。小區(qū)是否鄰城市的交通主干道或次干道、支線等，與這些交通干道的遠(yuǎn)近程度（不能太近 ，因?yàn)榭赡苡绊懙骄用竦陌矊幖碍h(huán)境）。是否有方便的出入口，路面狀況如何等。
D、是否有交通管制。如，行車是否受單雙號、速度、方向、行車路線的限，有無停車場，路邊可否停車等
二 社區(qū)環(huán)境
考察一個(gè)項(xiàng)目主要注意幾個(gè)數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。
環(huán)境設(shè)計(jì)再好 容積率太低不切實(shí)
對于住戶來說，容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個(gè)指標(biāo)，如人均綠化面積。綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，發(fā)展商可用于回收資金的面積越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。好的居住區(qū)容積率不能超過 5，綠化率不能低于30% ?，F(xiàn)在人們常常標(biāo)榜自己的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)如何如何，但所有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)是建立在有足夠的綠地比例之上的，也許買房看不到將來建成后的實(shí)景，但這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本決定了社區(qū)綠化環(huán)境的好環(huán)。
樓間距太窄 采光、綠化等于空談
樓間距也是一個(gè)可以泄露發(fā)展商"秘密"的指標(biāo)。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團(tuán)自己的小型綠地，有的新項(xiàng)目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化，每一個(gè)新概念的推出和落實(shí)都是社區(qū)環(huán)境的更新。
三 房屋的實(shí)用性
要了解所購商品房是否適用，首先應(yīng)確定購買目的，從以下兩個(gè)方面來考核：
1．用來自己居住的，要根據(jù)家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、工作特點(diǎn)、對交通的要求狀況、對小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及特點(diǎn)要求，以及將來自己的經(jīng)濟(jì)變化所引起的生活要求變化程度來確定。
2．用來投資的，主要考慮保值增值潛力，對于長期出租的，要考慮出相機(jī)會(huì)、投資回報(bào)率、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，對于準(zhǔn)備隨時(shí)轉(zhuǎn)讓取得收益的，要考慮物業(yè)的升值潛力、轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)等因素。
四 保值增值潛力
購買物業(yè)還要考慮物業(yè)之價(jià)值變化及價(jià)值實(shí)現(xiàn)問題，它們與以下因素有關(guān)：
1．物業(yè)之地理?xiàng)l件，通常所說的地段包括：物業(yè)與城市中心活動(dòng)區(qū)域的距離及聯(lián)結(jié)交通狀況以及物業(yè)所在地的人又環(huán)境等。
2．物業(yè)自身品質(zhì)特點(diǎn)，包括：房型、戶型、面積、工程質(zhì)量與裝修質(zhì)量、配套設(shè)施完備程度、小區(qū)物業(yè)管理類型與水平。
3．物業(yè)之購入成本，包括樓款、為購樓發(fā)生的國家稅收、政府費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)收取服務(wù)費(fèi)等。
五 項(xiàng)目沙盤講解
一般來說，模型是比較準(zhǔn)確的，但由于以下原因，模型也可能給買房人造成一些誤導(dǎo)：
密度錯(cuò)覺。沙盤上看起來，一些樓與樓之間寬松通透，樓間綠化，清新可人，但實(shí)際上蓋到現(xiàn)房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)樓與樓之間的距離很近。 所以在看圖的基礎(chǔ)上還應(yīng)向售樓員了解建筑密度數(shù)據(jù)?！ ?/p>
設(shè)計(jì)改變。在方案報(bào)審過程中，規(guī)劃部門要求項(xiàng)目在某些方面進(jìn)行調(diào)整，因此，審定的設(shè)計(jì)圖紙肯定與原來的圖紙不同，這樣，模型在局部上會(huì)與實(shí)際交竣的工程有差異。另外，申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，出施工圖時(shí)，有關(guān)方面經(jīng)過更深入的研究后，提出對原審定方案做一些局部調(diào)整，并報(bào)規(guī)劃同意，這樣也會(huì)造成原模型與交竣工程的差異。發(fā)生以上這兩種情況時(shí)，開發(fā)商一般不會(huì)因?yàn)檫@種局部的調(diào)整，再花幾萬塊錢重做模型。
細(xì)節(jié)美化。模型公司在模型制作過程中，采用了一些特殊材料，加上燈光等的美化設(shè)計(jì)，沙盤模型效果一般非常誘人。
觀看角度。一般人觀看模型是從俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場是平視或仰視角度。因此，沙盤比現(xiàn)房看起來要疏落有致得多。
因此，看模型時(shí)要看關(guān)鍵性的地方和數(shù)據(jù)。比如小區(qū)內(nèi)的交通方式、車庫等配套的安放位置，樓棟之間的排列情況(樓棟之間有無遮擋等)。
六 看樣板間
據(jù)了解，目前常見的樣板間有三種形式：一種是毛坯房，沒有任何的裝修，消費(fèi)者看到的是實(shí)實(shí)在在的戶型、墻體及管道、地面等；一種是交房樣板房，即按照交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一些簡單的裝修和裝飾，并且會(huì)標(biāo)明哪些是交房時(shí)應(yīng)有的，哪些是交房時(shí)沒有的，一般這種樣板間沒有很復(fù)雜的家具、燈飾和墻面修飾；還有一種是豪華裝修的樣板間，也叫創(chuàng)意樣板間，通常配有精美的家具、燈飾、家具用品等。因此，購房者在看樣板前一定要記住以下幾個(gè)經(jīng)典障眼法，以做到心中有數(shù)。
1 面積變大:因?yàn)椋壳艾F(xiàn)房內(nèi)的樣板間并不多，因此，在售樓處臨時(shí)建造的樣板間可能會(huì)有這種差異，同樣的面積，由于墻體變薄，使室內(nèi)空間看起來更大。
2 貴價(jià)裝修:其實(shí)，樣板間吸引人的是裝飾與家具，既然是樣板，您今后的家也可以比照裝修成這樣?？墒?，一般來說，樣板間都由專業(yè)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，所選材料皆是精品，工費(fèi)昂貴的裝修公司會(huì)仔細(xì)雕琢每個(gè)細(xì)節(jié)，您家要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可要花費(fèi)不少。因此，對于精裝修的房子，樣板間只能當(dāng)作參考。
3 景觀變樣:即使在同一座樓中，由于樓層、朝向不同，也沒有完全相同的兩套房屋。對于買房者而言，最好是學(xué)會(huì)看平面圖，因?yàn)闃影彘g窗外所布置的景觀并不是實(shí)景，很可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，本來很好的景觀可能正對著鄰居家的廚房。
4 家具“瘦身”:只要稍加留意，就可以發(fā)現(xiàn)不少樣板間里擺放的家具都要小一些。比如在一個(gè)空間設(shè)置并不合理的餐廳里，設(shè)計(jì)師為了彌補(bǔ)缺陷，特意改小了桌椅的尺寸。也有設(shè)計(jì)師承認(rèn)樣板間里的家具一般都比較現(xiàn)代、簡潔，相對來說要精巧一點(diǎn)，不那么厚重，這樣是為了突出空間感。這就是為什么在看樣板間的時(shí)候，感覺室內(nèi)空間很大，但自己買一套家具放進(jìn)去卻顯得特別局促的原因。
5 色彩“魔法”:幾乎每一個(gè)被我們稱為好的樣板間，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是在色彩上的和諧統(tǒng)一，這樣做最顯著的效果就是達(dá)到了視覺上的延伸，進(jìn)而帶來了空間感的增大
6“濫用”玻璃:設(shè)計(jì)師在樣板間里大量使用玻璃材質(zhì)，以營造明亮輝煌的氣氛。但如果在平時(shí)生活中用太多的鏡子，可能會(huì)讓你感覺整天生活在虛幻當(dāng)中，不舒服。
7 增加照明:增加光照的好處，是為了讓你一走進(jìn)房屋，就產(chǎn)生一種振奮的感覺。走進(jìn)樣板間，我們在不同部位都會(huì)看到有很多的燈,射燈、吊燈、臺燈甚至還有腳燈，顏色也會(huì)有很多種，設(shè)計(jì)師在樣板間里所做的燈光設(shè)計(jì)會(huì)特別有用，比如有些玄關(guān)的燈往上打，就會(huì)顯得房子很高，所以你莫被這五光十色晃了眼，等看到現(xiàn)房里采光不充足，你就會(huì)大失所望了。
8 管線“消失”:一般情況下，出于完善裝修效果的考慮，樣板間不會(huì)設(shè)置水、煤氣、暖氣等管道線路，這樣的話，樣板間的居室，尤其是廚房、衛(wèi)生間就顯得十分敞亮。而空調(diào)之類的家電都是擺設(shè)，用不著穿墻破洞，但在現(xiàn)房中，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)那些管子往往無情地縱橫在你眼前。
七 工程進(jìn)度了解
要時(shí)刻關(guān)注開發(fā)商工程的進(jìn)度情況。
八 戶型結(jié)構(gòu)
隨著房改的深入進(jìn)行，個(gè)人購房比例逐漸上升，對產(chǎn)型的要求也隨之提高，戶型設(shè)計(jì)的合理與否是決定消費(fèi)者購買心態(tài)的重要因素。在這方面有以下幾點(diǎn)需要提醒購房者予以關(guān)注。
?。ㄒ唬└鶕?jù)使用選擇戶型
對于住宅的戶型，消費(fèi)者應(yīng)如何選擇呢？住宅的戶型按平面組織可分為：獨(dú)幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為：復(fù)式，躍層式，錯(cuò)層式等。消費(fèi)者在挑選時(shí)，應(yīng)結(jié)合平面、剖面一起考慮。對于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶型，因主要的目的是滿足使用功能，且面積控制緊張，故應(yīng)選擇剖面上無大動(dòng)作的設(shè)計(jì)。對于獨(dú)幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，剖面上應(yīng)有變化才好。若全從一個(gè)標(biāo)高上展開，空間感覺較死板，而且也需要一些走道。若能 結(jié)合剖面變化，水平走道會(huì)減少，空間也多了一個(gè)層次。所以消費(fèi)者在選擇此類住宅時(shí)，應(yīng)選擇剖面有變化設(shè)計(jì)。從戶型結(jié)構(gòu)分析，超大戶型與超小產(chǎn)型的設(shè)計(jì)不是大眾的需求對象，而面積大小適中、居室功能分開、雙廳雙衛(wèi)雙陽臺的戶型設(shè)計(jì)較受歡迎。
目前較為流行的躍層設(shè)計(jì)及外廊式廚衛(wèi)設(shè)計(jì)則得到更多消費(fèi)者的青睞，銷售前景看好。
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由于歷史的原因，各地的房產(chǎn)戶型存在著差異，相比上海、深圳等城市，北京的戶型設(shè)備確實(shí)是相對落后。其中主要是兩方面的原因：首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴(yán)格，出于容積率的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積，只好犧牲了戶型的合理性；另外，由于從前北京住宅市場消費(fèi)主體是集團(tuán)購買力，在購房時(shí)更多考慮的是住宅面積和居室數(shù)，對戶型的要求不太高。這也使發(fā)展商忽略了居室戶型的完善與創(chuàng)新。缺少市場的壓力，自然使北京的戶型設(shè)計(jì)缺乏新意，落后于南方城市。
?。ㄈ┦彝饩坝^成新寵
客戶在購房時(shí)，住宅的面積、居室數(shù)、朝向、內(nèi)部布局都是應(yīng)該考慮的重要因素，但目前客戶挑選住房時(shí)有一個(gè)新的趨勢，即客戶選房時(shí)對居室朝向有逐漸淡化的傾向，而對室外景觀的重視程度正日漸加強(qiáng)。如果室外景觀優(yōu)美，即使傳統(tǒng)上讓為較差的朝北戶型也會(huì)受到認(rèn)可。這主要是由于現(xiàn)在人們工作繁忙，白天較少有時(shí)間在家休息，加之空調(diào)等電器的普及，人們對日照等自然條件的要求有所減弱，而對優(yōu)美景色的需求卻在增強(qiáng)。
?。ㄋ模┫葟d后臥，順序選擇
客戶在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序是：第一看起居室（廳）是否好用，包括廳的面積、布局等；第二是主臥室的合理性，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對獨(dú)立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環(huán)境，一個(gè)寬敞好用的廚房，往往比次臥室更為客戶所看重；第五才是次臥室（書房、客房）；最后考慮陽臺。
另外，在廳的選擇和設(shè)計(jì)時(shí)，面寬也是一個(gè)較為關(guān)鍵的因素。面寬大小會(huì)給使用帶來極大不便。一般應(yīng)在3.9米以上較為適宜，至少也應(yīng)滿足3.6米。
由于現(xiàn)在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間，功能較以前增加了許多，相應(yīng)也要求擴(kuò)大主臥室的面積。而戶型設(shè)計(jì)上，可進(jìn)入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，也使主臥室布局更為靈活，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加。
九 朝向
在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣，造成消費(fèi)者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房內(nèi)，臥室一般有二三間，其朝向也不會(huì)完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。
消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判斷標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧?，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。
在南方炎熱地區(qū)，除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風(fēng)的直線流動(dòng)，在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門、窗是否在一個(gè)方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會(huì)由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內(nèi)排出，所以一般會(huì)用同抽煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向?yàn)橐恕?/p>
一般來說，一天之內(nèi)陽光能射入時(shí)間２～３小時(shí)，對于消除房間內(nèi)濕氣，殺滅細(xì)菌，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，加速空氣流動(dòng)均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向?yàn)榧?。對于廚房，應(yīng)避免西向?yàn)橐耍驈N房內(nèi)本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會(huì)更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛(wèi)生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi)，最好能有兩個(gè)陽臺，其中一個(gè)陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。
現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個(gè)方向來通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費(fèi)者在挑選時(shí)，就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對于點(diǎn)式一梯二戶，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數(shù)多，要為各戶都留有一個(gè)相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。
十 樓層
低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。
大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí)，一般不會(huì)去過問其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng)，往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害，故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí)，千萬不要忘記要看看室外?？搓?、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí)，對這些問題一定要―一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是
