面對一二線核心城市土地越來越少、越來越貴的現(xiàn)實(shí)，壓力也越來越大的開發(fā)商正在嘗試舊城改造。舊城區(qū)迎來騰籠換鳥時(shí)代，這里面充滿了無數(shù)商機(jī)。
舊改與一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大不相同，項(xiàng)目的開發(fā)周期、操作的復(fù)雜程度以及牽扯利益關(guān)系等無不昭示著其對企業(yè)的高要求。《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括招商、華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等房企都曾在舊改項(xiàng)目中獲益。這似乎也鼓勵(lì)越來越多的企業(yè)加入到舊改的行列，希望可以從城市舊改中淘到真金白銀。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，核心地段土地減少，開發(fā)商拿地成本不斷增加，舊城改造將在這個(gè)背景下被更多開發(fā)商追捧。
開發(fā)模式再造？
目前的舊改模式主要有兩種，一種是市場為主導(dǎo)的舊改模式，主要是在深圳地區(qū)采用，另一種則是政府為主導(dǎo)的舊改模式，深圳以外大多地區(qū)都是這種模式。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者多方采訪獲悉，由于很多舊改項(xiàng)目都位于較好的區(qū)位，如果公開進(jìn)行土地拍賣，可能會吸引不少競拍者，從而推高地價(jià)，因此通過舊改模式可以節(jié)約拿地成本。此外，這種舊改模式通過談判最大限度滿足了利益各方的訴求。對于政府來說，原業(yè)主自改或以合作的方式進(jìn)行改造，土地可以以協(xié)議的方式出讓，無須招拍掛，意味著列入舊改的項(xiàng)目無需先完成國家的征收、儲備、招拍掛出讓的程序，直接由權(quán)利人自主協(xié)商一致，申報(bào)審批，然后確定開發(fā)主體便可實(shí)施，這大大縮減了舊改的時(shí)間要求。對于原業(yè)主來說，都希望能夠提升生活配套設(shè)施，改善生活居住環(huán)境，只要拆遷補(bǔ)償、回遷等利益訴求得到滿足，一般來說，都不會太排斥。
克爾瑞研究認(rèn)為，未來的舊改模式還會有所改進(jìn)和升級，政府主導(dǎo)型和市場主導(dǎo)型舊改都可能存在，而PPP公私合營的舊改模式或?qū)⒊蔀槲磥戆l(fā)展趨勢。在融資方面，政府如果缺少舊改項(xiàng)目前期的資金，可通過補(bǔ)繳地價(jià)出讓金的方式與開發(fā)商合資設(shè)立公私合營項(xiàng)目公司，也可以成立專門投資舊改項(xiàng)目的城市更新基金，該基金滾動發(fā)展，盈利則留存作為后期發(fā)展之用，對于一些市場吸引力低的項(xiàng)目，還可以從基金中拿出一定的補(bǔ)貼給予開發(fā)商。在分工方面，公共部門對社區(qū)規(guī)劃、拆遷政策以及補(bǔ)償安置方案等進(jìn)行決策，同時(shí)對規(guī)劃實(shí)施、拆遷、居民安置等具體工作進(jìn)行監(jiān)管。
而開發(fā)商則重點(diǎn)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、融資等專業(yè)環(huán)節(jié)。PPP模式使政府借助開發(fā)商的專業(yè)能力，轉(zhuǎn)變公共部門職能以提高公共部門在舊城改造領(lǐng)域的專業(yè)化，而開發(fā)商則借助政府的力量，快速推進(jìn)舊改的實(shí)施，獲取合理的收益。
雙刃劍
上述舊改模式使得舊改業(yè)務(wù)得以快速擴(kuò)展，但是當(dāng)中也存在很多問題。由于開發(fā)商可以直接面對眾多的權(quán)利主體，能否最終成為更新實(shí)施主體，就看哪家開發(fā)商最先完成業(yè)主意愿征集和補(bǔ)償協(xié)議簽署。如此，往往在項(xiàng)目立項(xiàng)前企業(yè)就開始激烈“廝殺”，甚至無序競爭。2012年，深圳“南園新村”舊改項(xiàng)目一度引得佳兆業(yè)、萬科、卓越、海航、路勁等開發(fā)商的競爭，尤以佳兆業(yè)和萬科“斗”得最為激烈，項(xiàng)目最后被叫停，兩家開發(fā)商最終兩敗俱傷。
此外，由于舊改項(xiàng)目牽涉原業(yè)主、政府、企業(yè)、社區(qū)等多方利益主體。在拆除重建類項(xiàng)目中，往往涉及原業(yè)主的拆遷補(bǔ)償利益，與業(yè)主的談判難度較大，還可能遇到所謂的“釘子戶”導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)。因此，舊改項(xiàng)目的操作更復(fù)雜。除了要平衡各權(quán)利主體的利益訴求外。
近年來就不斷出現(xiàn)開發(fā)商在舊改中破壞文物的情況，而這些情況必然使得開發(fā)商面臨困局。而由于舊改項(xiàng)目涉及前期溝通、立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、融資等眾多環(huán)節(jié)，從拆遷到業(yè)主回遷最快的也要將近2年的時(shí)間，這還不算上前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。一些舊改項(xiàng)目持續(xù)十?dāng)?shù)年也沒有最終改成。對于包攬前期拆遷等各項(xiàng)工作的開發(fā)商而言，無疑對資金和開發(fā)能力都提出了很高的要求。
商業(yè)升級
RET睿意德策略顧問部高級總監(jiān)侯曉薇認(rèn)為，在舊城改造中通過增加配套商業(yè)可以提升整個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值。比如，在上海新天地就是這樣的例子，通過舊改配套商業(yè)提升了整個(gè)板塊的商業(yè)價(jià)值。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者了解到，在目前城市化進(jìn)程中，依照項(xiàng)目不同特點(diǎn)，國內(nèi)舊城改造項(xiàng)目大致可以分為城市核心區(qū)、歷史文化區(qū)、混合居住區(qū)、城市邊緣區(qū)及工業(yè)聚集區(qū)五類。而值得注意的是混合居住區(qū)類的舊城改造項(xiàng)目，此類項(xiàng)目通常位于城區(qū)的中間圈層，鄰近主城區(qū)人口密集，潛在消費(fèi)者數(shù)量眾多，商業(yè)氛圍濃厚而且外部交通方便。這樣的項(xiàng)目通過舊改可以快速體現(xiàn)城市價(jià)值。
“混合居住類舊改項(xiàng)目的集中商業(yè)不同于城市核心區(qū)、商務(wù)區(qū)及新區(qū)商業(yè)，有其自身獨(dú)特DNA。混合居住類舊改項(xiàng)目由于多處于老城區(qū)且輻射人口數(shù)量較大，要規(guī)劃一定體量的日常消費(fèi)和能滿足家庭消費(fèi)的業(yè)態(tài)，比如大型生活超市、餐飲及兒童休閑娛樂業(yè)態(tài)等，因?yàn)槿粘ＯM(fèi)是最具重復(fù)性的，所以這部分消費(fèi)者是必須要牢牢鎖定?！?侯曉薇告訴記者。
RET睿意德董事索珊認(rèn)為，商業(yè)可承載更豐富的內(nèi)容和具有更多變的形態(tài)，是體現(xiàn)城市活力的最佳載體。而商業(yè)可以為區(qū)域人群創(chuàng)造更多公共接觸的機(jī)會與空間，相對其他物業(yè)更具有黏性，在舊城改造人口更迭的進(jìn)程中，商業(yè)更利于新舊人口的融合，增強(qiáng)改造后區(qū)域的穩(wěn)定性。此外，商業(yè)和辦公與居住功能相融，使得區(qū)域功能形成閉環(huán)，可有效催熟區(qū)域，能最快帶動區(qū)域功能轉(zhuǎn)變后與城市其他板塊及功能的磨合，帶動區(qū)域價(jià)值提升
