隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，國內(nèi)許多大城市開始把新城作為新一輪空間發(fā)展的重點，承載未來經(jīng)濟增長和人口集聚。但在近年的規(guī)劃實踐中，許多新城地區(qū)由于離市中心過遠，配套設施不足，空間引導內(nèi)容和方向不清等因素，對功能集聚和人口的吸引力十分有限。而商業(yè)作為展示新城形象、促進人群導入、完善基本服務的關(guān)鍵要素，往往成為新城提升其影響力，帶動其綜合活力的重要方式。尤其是當經(jīng)濟發(fā)展重心從投資和出口拉動向消費與內(nèi)需拉動轉(zhuǎn)變的背景下，如何引導和促進商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成為大城市新城發(fā)展的一個重要方向。
郊區(qū)新城特征與商業(yè)發(fā)展新趨勢
中國郊區(qū)新城總體呈現(xiàn)以下幾個特征，一是空間上一定跳離中心城區(qū)。受“田園城市”理念的影響，新城選址通常距離中心城10-15km以上，以期形成“反磁力中心”；二是功能上往往是城市空間拓展的重要戰(zhàn)略區(qū)；三是布局上大多結(jié)合外圍區(qū)縣行政中心；四是與中心城相對獨立且功能日益綜合化。
雖然新城已經(jīng)成為大城市空間發(fā)展的重要載體，但當前從城市層面對新城商業(yè)規(guī)劃的指引仍過于簡單。以上海市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2013-2020）為例，提出全市構(gòu)建三級商業(yè)體系，其中14個市級商業(yè)中心全部位于中心城區(qū)；地區(qū)級中心50個，有22個位于中心城區(qū)，新城商業(yè)中心都是基于一個標準的“地區(qū)商業(yè)中心”。對新城本身而言，這種“計劃式配給”難以滿足市場發(fā)展的真實需求?，F(xiàn)實中，隨著中心城區(qū)空間日趨飽和，郊區(qū)成為吸引新興商業(yè)集聚的重要空間，并呈現(xiàn)以下趨勢：
（一）商業(yè)形式綜合體化。傳統(tǒng)郊區(qū)商業(yè)的功能構(gòu)成相對單一，往往由專賣店主導的商業(yè)街構(gòu)成。隨著消費行為與理念的升級，新興的商業(yè)綜合體則越來越受到投資者和消費者的青睞。如上海郊區(qū)的南翔鎮(zhèn)，2012年以來新投資的近20個商業(yè)項目均是大小不一的綜合體。
（二）商業(yè)服務區(qū)域化。傳統(tǒng)郊區(qū)商業(yè)大多以本地化服務為主，但隨著大城市越來越多新興功能向周邊疏解，新城地區(qū)也逐漸成為帶動輻射區(qū)域的重要戰(zhàn)略節(jié)點。如英國倫敦的密爾頓凱恩斯新城的商業(yè)中心，擁有歐洲最長的購物廣場，雖然新城人口僅有20萬人，但每周能吸引近60萬人次的購物，成為英國最大的地區(qū)性零售中心；又如國內(nèi)的蘇州圓融廣場，擁有亞洲最大的LED天幕，以及久光百貨、蘇州國際博覽中心、濱水商業(yè)街區(qū)等綜合化的商業(yè)設施，成為長三角最具吸引力的商業(yè)項目之一。
（三）商業(yè)業(yè)態(tài)特色化。新城往往用地充裕且地價便宜，空間限制條件較少，成為許多大型特色商業(yè)項目落位的首選區(qū)。如以奧特萊斯為代表的郊區(qū)休閑購物型商業(yè)，通常布局在車行交通便捷的郊區(qū)，通過名品折扣等特色化形式，吸引區(qū)域購物人群；以迪士尼為代表的娛樂型商業(yè)也常常選址郊區(qū)，結(jié)合體驗式娛樂活動吸引周邊人群，并通過商業(yè)配套、酒店、娛樂等綜合式開發(fā)，構(gòu)成體驗一條龍式的服務。
大城市郊區(qū)新城的人群與消費行為特征
新城作為中心城區(qū)外溢人口疏解的主要空間，在新商業(yè)趨勢下，其人群構(gòu)成及消費特征主要包括以下四類：
（一）相對穩(wěn)定的本地原有居民。許多新城都是結(jié)合原有的區(qū)縣中心布局，周邊都有較大比重居住幾十年的傳統(tǒng)居民。這部分人群通常以中老年人為主，收入水平中等，生活習慣也相對穩(wěn)定。他們對于商業(yè)的需求主要是日常生活性消費，如超市、便利店、商場等，要求服務能夠綜合與便捷。
（二）不斷增加的外來就業(yè)人口。在中心城區(qū)居高不下的房價壓力下，以年輕人為主的外來的人群越來越多選擇在郊區(qū)買房置業(yè)。同時，郊區(qū)技術(shù)密集型就業(yè)崗位增加也吸引了越來越多的年輕白領的入駐。以上海嘉定新城為例，2000-2010年10年內(nèi)，50%以上的新增外來人口在15-40歲之間。他們消費觀較前衛(wèi)，商業(yè)綜合體、娛樂設施、影院等結(jié)合休閑與娛樂的場所是消費活動重點。
（三）就業(yè)引導下的周邊商務人群。新城產(chǎn)業(yè)的升級下許多辦公功能開始從中心城區(qū)向郊區(qū)遷移，并帶來了眾多新興的相對高端的就業(yè)崗位。商務園區(qū)的建設也帶來了商務活動的活躍，新城周邊的高端商務人群快速增長。這類人群一般以中青年為主，收入水平較高，消費需求偏中高端。餐飲、星級酒店、休閑度假、會展等與商務相關(guān)的場所是商業(yè)消費重點。
（四）休閑為主的區(qū)域消費人群。人口增長、交通擁堵、環(huán)境壓抑等中心城區(qū)典型的“大城市病”涌現(xiàn)背景下，中心城區(qū)人群越來越希望在周末、節(jié)假日等，“逃離”中心區(qū)。而新城整體密度較低，生態(tài)環(huán)境較好，對中心區(qū)及周邊城市休閑人群有較大的吸引力。這類人群通常有一定經(jīng)濟基礎，以小汽車出行為主，對購物環(huán)境品質(zhì)要求較高，常常是全家出行，并希望能夠結(jié)合公園、景觀、特色體驗等活動消費，停留一整天，一站式體驗。
嘉定新城商業(yè)特征與現(xiàn)實困境剖析
上海嘉定新城商業(yè)發(fā)展整體水平偏低，并表現(xiàn)為兩大錯位：經(jīng)濟與消費的錯位，收入與消費的錯位。
嘉定新城位于上海西郊，是上?！?966”城鎮(zhèn)體系中的9大郊區(qū)新城之一，十二五規(guī)劃中的兩大“區(qū)域性節(jié)點城市”之一，承擔上海輻射和帶動長三角的重要職能。嘉定新城商業(yè)發(fā)展整體水平偏低，并表現(xiàn)為兩大錯位：（1）經(jīng)濟與消費的錯位。嘉定區(qū)的經(jīng)濟總量一直位于上海郊縣（8個）前3位，在上海的地位也不斷提升。但消費發(fā)展水平在上海8個郊縣中僅排名第七，商品銷售額占上海比重從2004年3.88%下降到2010年1.87%。（2）收入與消費的錯位。嘉定區(qū)城鎮(zhèn)與農(nóng)村人均收入水平都位于上海前三位，但人均消費總額與人均可支配收入的比重僅為0.62，在上海8郊縣的倒數(shù)第二位，消費外溢現(xiàn)象明顯。商業(yè)設施的相對滯后，導致了嘉定消費的滯后，進而影響經(jīng)濟的整體發(fā)展。
當前嘉定新城商業(yè)發(fā)展主要面臨以下幾大困境：
（一）商業(yè)規(guī)模失衡：現(xiàn)狀不足，規(guī)劃驚人。規(guī)模是判斷一個地區(qū)商業(yè)開發(fā)程度、未來潛力與服務完善度的重要指標，也是明確不同商業(yè)地區(qū)發(fā)展活力、意向的重點。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，嘉定現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模顯著不足。2012年規(guī)劃區(qū)內(nèi)2000平方米以上商業(yè)建筑面積為83.1萬平方米，人均商業(yè)面積僅為0.7平方米，不足上海平均水平的1/3，也遠低于上海周邊其他地市。但現(xiàn)有控規(guī)拼合中新增商業(yè)建筑面積卻達到581萬平方米，遠景人均商業(yè)建筑面積可達6.7平方米，遠超過上海平均水平。
（二）商業(yè)結(jié)構(gòu)不清：商業(yè)中心不明，結(jié)構(gòu)體系模糊。結(jié)構(gòu)主要從區(qū)域整體角度看地區(qū)商業(yè)布局的合理度。嘉定現(xiàn)有商圈普遍規(guī)模不足，難以形成真正“中心”。全區(qū)規(guī)模超過10萬平方米的商圈僅有嘉定老城和江橋。同時，現(xiàn)狀商業(yè)布局相對分散，分布于不同街道的沿街小型商店。居民普遍表示“不知道哪是中心”，對現(xiàn)有商業(yè)的理解更多是“商場”、“超市”等的點狀概念。此外，商業(yè)體系也不夠清晰。嘉定新城提出“一體兩翼”的整體空間結(jié)構(gòu)，但現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃主要仍從項目角度出發(fā)，強調(diào)布點和街區(qū)整治提升。
（三）商業(yè)業(yè)態(tài)落后：現(xiàn)狀偏傳統(tǒng)，規(guī)劃趨雷同。業(yè)態(tài)形態(tài)是商業(yè)內(nèi)涵的具體指引，消費時代需求的多元化讓現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃需要充分注重業(yè)態(tài)與商業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模的結(jié)合。嘉定現(xiàn)狀商業(yè)以底商為主，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)低端。老城沿街個體商業(yè)面積是規(guī)模以上商業(yè)的4倍，如安亭現(xiàn)狀沿街底商占總規(guī)模的86%，以超市、餐飲為主。在擬建商業(yè)則是清一色的綜合體，各自定位不夠清晰。以人口僅為20萬人的南翔組團為例，目前規(guī)劃就有大小共9個綜合體，但對于各綜合體的主次、重點發(fā)展方向和規(guī)模等，并無明確的意向。
（四）商業(yè)特色缺乏：傳統(tǒng)彰顯不足，現(xiàn)代發(fā)掘不足。嘉定的歷史古跡文化景觀等傳統(tǒng)資源特色未得到充分彰顯。軌道、汽車、環(huán)境景觀等現(xiàn)代資源的效應也沒有在商業(yè)中得以發(fā)掘。大部分地鐵站周邊未見明顯的商業(yè)開發(fā)項目；作為面向區(qū)域的重要交通樞紐，滬寧城際高鐵站的南翔北站、安亭站周邊也未得到有效利用；F1賽車場作為世界頂級賽車場之一，周圍大多數(shù)時間人跡罕至；安亭作為上海國際汽車城所在地，汽車產(chǎn)業(yè)似乎也并未形成對周邊的有效影響。
嘉定新城商業(yè)發(fā)展路徑思考
基于上海郊區(qū)新城商業(yè)發(fā)展的趨勢和消費新特征，并結(jié)合嘉定新城商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實困境，建議從兩個視角關(guān)注新城的商業(yè)發(fā)展與建設。一是從對接區(qū)域、承接城市發(fā)展動力視角，需要明確新城商業(yè)中心。上海提出嘉定新城成為輻射長角的重要綜合節(jié)點城市，并重點對接江蘇。從對接區(qū)域要求來看，首先需要有一個具有區(qū)域輻射性的商業(yè)中心支撐，因此在商業(yè)規(guī)劃中首先要在原有三大地區(qū)中心基礎上梳理與明確新城的商業(yè)中心。建議結(jié)合市場需求形成以嘉定新城核心區(qū)（注：嘉定新城核心區(qū)指北到繞城高速、南到寶安公路，東到滬嘉高速，西到沈海高速。）為主，依托新城地鐵站及遠香湖的一級商業(yè)中心，并分別從功能定位、面向人群、空間及業(yè)態(tài)策略細化商業(yè)中心規(guī)劃指引。
二是從商業(yè)體系優(yōu)化視角，建議結(jié)合郊區(qū)新趨勢，打破傳統(tǒng)等級體系，增加“特色中心”，彈性化引導。特色中心對商業(yè)規(guī)模和功能并沒有固定要求，對周邊服務人群和半徑也無具體指標要求，既可以結(jié)合原有中心選取，又可應對郊區(qū)空降式的特色商業(yè)需求。建議結(jié)合嘉定自身的歷史文化特色，汽車資源特色、景觀特色等打造特色商業(yè)中心。其中嘉定老城強調(diào)對歷史古鎮(zhèn)風貌的保留與彰顯；F1賽車場中心以汽車觀光配套服務為特色，安亭以汽車展覽為特色，共同突顯嘉定“汽車城”的現(xiàn)代特色；遠香湖以景觀商務為特色，彰顯嘉定新城“千米一湖，百米一林”的生態(tài)特色。特色中心依托市場作彈性化空間預留，并依發(fā)展時序進行區(qū)別化指引。
此外，郊區(qū)新城作為一個相對獨立的空間主體，也應該形成相對完整的商業(yè)體系層級，以滿足新城自身基本商業(yè)服務需求?，F(xiàn)狀嘉定各個次級組團從自身角度出發(fā)，都希望打造最高一級商業(yè)中心，各自為政地擴大商業(yè)用地，且模式雷同。建議通過副中心與片區(qū)中心來覆蓋新城基本商業(yè)服務配套，并根據(jù)輻射半徑和輻射人口規(guī)模等，一類面向本地的鎮(zhèn)、街道；一類面向居住社區(qū)。
（作者系中國城市規(guī)劃設計研究院上海分院研究室主任）
