編者按 >
不知不覺中，又是金秋十月。
走在?？诘墓珗@、廣場、商店，會發(fā)現(xiàn)北方口音的人漸漸多了起來。因為時令，在海南島旅居的內(nèi)陸候鳥人群又開啟了“南飛”之旅。預(yù)期中的又一個熱鬧的冬季，正姍姍向我們走來。
本篇討論的主題，就與冬季候鳥人群相關(guān)，是“共享農(nóng)莊的產(chǎn)品模式”與“同居式養(yǎng)老需求模式”的結(jié)合問題。為了敘述的方便，對一些國情、省情的背景情況，比如“中國的養(yǎng)老壓力、內(nèi)陸的環(huán)境問題、冬季候鳥的逐年遞增、房地產(chǎn)限購政策”等等，就不提了。
歡迎留言互動，共同探討問題。
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· 壹 ·
現(xiàn)代中國“同居式養(yǎng)老”的市場需求
0101. “同居式”養(yǎng)老的三個案例
（1）第一個案例：“同居”養(yǎng)老
關(guān)于“同居式”養(yǎng)老，我們在網(wǎng)上看到流行甚廣的例子是美國的8位（四家）老人一起租地、毗鄰建房、互相幫助、共同勞動并生活的故事，有興趣的朋友可以自行搜索。
（2）第二個案例：“大院”養(yǎng)老
在海南，我們也發(fā)現(xiàn)了共享養(yǎng)老的真實案例。來自湖南某城市的32戶“老人家”，由一位大哥牽頭，在?？谑械娜T坡鎮(zhèn)，共同租用了一個半拉子農(nóng)貿(mào)市場項目頂層2000多平米的房子“共享”養(yǎng)老。經(jīng)過改造后的樓層，每戶擁有一套完整的住房（大小不一，共三種戶型，廳、臥、衛(wèi)、廚一應(yīng)齊備），并圍合成的公共庭院（屋頂花園）。此外，還有一個共享大廚房（登記使用、成本分攤）。雖然沒有房產(chǎn)證（有物權(quán)合同等文件）、沒有物業(yè)公司，但老人們通過自我管理，把“大院”經(jīng)營得有條有理。
在去年春節(jié)期間，32家人家悉數(shù)到齊，一起吃一個長桌年夜飯，隨后便各自行動，或環(huán)島游，或去海口住，或到其他地方訪朋友，他們的養(yǎng)老生活顯得十分愉快。冬季以外的其他時間，還是有不少人在居住。甚至在夏天，也有人來“避暑”。
（3）第三個案例：“抱團”養(yǎng)老
一位曾在海南當(dāng)過“知青”經(jīng)歷的朋友，講述了他們前些年在演豐鎮(zhèn)“抱團”養(yǎng)老的故事。其大致的模式是：一位牽頭大哥與村里有良好的關(guān)系，承租改造了部分民宅與大家“抱團”養(yǎng)老。參與者以每人（戶）一次性繳納20萬元作為投資，此外還有每個月1000元的綜合費用，就可以獲得20㎡的標(biāo)準(zhǔn)房間（含衛(wèi)不含廚）以及公共廚房及其他公共空間的使用權(quán)。參與者可以長期居住，如未住時亦可外租。每月的1000元是用來維持物業(yè)正常運營的費用，并可每個月分配到“農(nóng)莊”（姑且稱之吧）種植的水果瓜菜。這個模式他們稱之為“抱團”養(yǎng)老。
在這個案例中，參與成員是有特殊資格要求的，即全部是當(dāng)年在海南下過鄉(xiāng)的“返城知青”，他們并不對其他人開放。
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0102. “同居式養(yǎng)老”的定義
（1）“同居”與“同居式生活”
“同居”的定義不討論了。在現(xiàn)實生活中，同居者一般是同一個家庭或者有親屬關(guān)系的人。那么，什么是“同居式生活”？望文生義，我們可以將“同居式生活”簡單地定義為“非親屬”人群在一個居住空間單元里共同生活的行為。
在上面三個例子中，同居者是不同家庭但有著共同的“生活經(jīng)歷、文化背景、地域習(xí)俗、興趣愛好，甚至相同（或者類似）語言、民族、年齡階段”的人。這是一種超越家庭、自愿組合的共同生活方式。在目前的“一線城市”中，也有一些年輕人通過“合租”的方式共同生活，可以被認為是一種“同居式生活”。
（2）對“同居式養(yǎng)老”的理解
那么，什么是“同居式養(yǎng)老”呢？我們理解，“同居式養(yǎng)老”是“同居式生活”的一種方式?！巴邮金B(yǎng)老”是針對準(zhǔn)老人（以55-65歲之間的老人為主）的一種度假休閑生活方式。同居者保留除了相對獨立的起居臥室之外，其他的日常行為都可以互助的方式在一個共享空間中完成，比如“輪流做飯、打掃衛(wèi)生、洗衣服、共同玩游戲、參加農(nóng)業(yè)勞動”等等。是這些（準(zhǔn)）老人們在兒女不在身邊的情況下，通過互相幫助、相互照應(yīng)的共同養(yǎng)老生活方式。最好，他們本來就住在一幢大房子里。
（3）“同居式養(yǎng)老”的時間段
“同居式養(yǎng)老”有時間段的劃分。對于共享農(nóng)莊而言，冬季候鳥的基本屬性，使海南島的“同居式養(yǎng)老”具有“分時度假”的性質(zhì)。感興趣的朋友可以閱讀我們前面的微文：分時度假理論與海南島的共享農(nóng)莊實踐（←點擊可看原文）。
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0103.“同居式養(yǎng)老”的社會需求
我們認為，在當(dāng)下的中國，是存在著“同居式共享養(yǎng)老”的社會基礎(chǔ)的：
（1）年齡
目前，即將或已經(jīng)進入（準(zhǔn)）老年人階段的正是50、60年代出生的人。從某種意義上講，他們是共和國的第一代（準(zhǔn)）老人。由于從小即接受共產(chǎn)主義教育，其思想中的集體主義色彩比較濃厚，具有“同居式養(yǎng)老”的心理認知基礎(chǔ)和基本生活經(jīng)驗。
（2）家庭
加之，他們的子女大都是“獨生子女”。一般來說，獨生子女都會受到良好教育，并且絕大部分已成家立業(yè)，在內(nèi)陸城市或在國外安家立業(yè)，施展才華。因此這些老人普遍沒有40年代生人為兒女養(yǎng)育孩子的家庭壓力。
（3）經(jīng)濟條件
從經(jīng)濟上講，這些人中的大多數(shù)，在所在城市中已有不止一套的產(chǎn)權(quán)住宅，生活基本上無后顧之憂。他們到海南來，更多地是因為這里良好的陽光、空氣和自然環(huán)境。
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0104.“海南島的共享農(nóng)莊”可以滿足“同居式養(yǎng)老”的基本需求
（1）市場供給情況的變化
這些年海南島一直吸引著大量的“冬季候鳥人群”前來度假休閑。如果說，前些年的城市小戶型是為他們量身打造的，那么限購政策之后，小戶型在城市居住產(chǎn)品中漸漸消失。候鳥人群的養(yǎng)老需求需要找到新的空間載體去實現(xiàn)，在這種情況下，共享農(nóng)莊的“村莊民宿”為其提供了可能性。
（2）產(chǎn)品標(biāo)配
我們給定的共享農(nóng)中的村莊民宿的標(biāo)準(zhǔn)配置是：“基底面積175㎡、建筑面積270～360㎡的同居式養(yǎng)老民宿，和240～360㎡的小菜園，以及安置其中的小于14㎡的設(shè)施臨建小木屋”。顯然，如果只有一戶（一對夫婦）人家居住，實在是太大了。而且，老人們養(yǎng)老，更需要的是對原有社會關(guān)系的保留。于是，“冬季候鳥人群”大概率的會結(jié)伴而行，并以“大分散、小聚集”的方式選址適合他們的環(huán)境落地居住。
（3）從“三權(quán)分置”到“三主合作”
面對農(nóng)村建設(shè)土地“三權(quán)分置（所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)）”的政策，我們給出的解決方案是“三主合作（地主、莊主、宿主）”。在這個框架下，候鳥們作為“宿主”獲得只是“使用權(quán)”，其他與“地主”的關(guān)系問題都由“莊主”來解決。這時，“人本投資邏輯”（←點擊可看原文）就開始主導(dǎo)宿主們的思維與判斷。于是，“同居式養(yǎng)老”戶型便成為共享農(nóng)莊村莊民宿中的主力產(chǎn)品了。
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· 貳 ·
共享農(nóng)莊中“村莊民宿”的產(chǎn)品組合
以前經(jīng)?？础昂Ｄ蠉u的共享農(nóng)莊”系列微文的朋友們都知道，我們把共享農(nóng)莊的建筑產(chǎn)品概括為4種建筑類型，并在此基礎(chǔ)上進行了組合。
為了理解的方便，在此做一些簡單的重復(fù)敘述：
0201.村莊民宿與鄉(xiāng)村客棧
我們對“村莊民宿”的定義是“在村民的宅基地上用已有房屋改造的或直接在宅基地上建設(shè)的提供給外來人生活居住的房屋”。
對“鄉(xiāng)村客?！钡亩x是：在村集體建設(shè)用地上由投資者與村集體合作建設(shè)的中低端的旅店。它們分別建在“村民宅基地”和“村集體建設(shè)用地”上。
0202.田園旅館與共享農(nóng)莊的公共服務(wù)設(shè)施
《海南省人民政府關(guān)于支持美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的若干意見》要求：“每年按照省級土地利用年度計劃指標(biāo)的5%下達美麗鄉(xiāng)村新增建設(shè)用地指標(biāo)。對列入全省共享農(nóng)莊、美麗鄉(xiāng)村重點建設(shè)計劃，需要使用建設(shè)用地的項目，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)”。
候鳥是城里人，如果要他們長期入住共享農(nóng)莊，就要使其生活標(biāo)準(zhǔn)達到或者接近城市生活的基本標(biāo)準(zhǔn)。那么，這時的美麗鄉(xiāng)村必須配套相應(yīng)的居住服務(wù)設(shè)施，就是田園旅館與共享農(nóng)莊的公共服務(wù)設(shè)施，以保證這個由共享農(nóng)莊演變的鄉(xiāng)村居住社區(qū)有基本的生活配套功能。
0203.設(shè)施臨建
關(guān)于“設(shè)施臨建”，我們的表述是：為了促進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的健康發(fā)展，在農(nóng)業(yè)用地“三權(quán)分置”的政策背景下，在農(nóng)業(yè)“附屬設(shè)施用地”上，以臨時性小建筑（如小木屋、帳篷、集裝箱）的形式安置的臨時遮蔽空間和室外活動小品，形成可以欣賞周邊田園優(yōu)美環(huán)境的體驗點，以配合共享農(nóng)莊的旅游接待。
需要強調(diào)的是：農(nóng)業(yè)“附屬設(shè)施用地”不是“非農(nóng)建設(shè)用地”， 我們說的“設(shè)施臨建”也不是建筑工程定義上的建筑。
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0204.共享農(nóng)莊的產(chǎn)品組合
一個完整的共享農(nóng)莊便是上述4種類型的有機組合。具體可以分為兩個層面：
（1）個體層面
前面已經(jīng)提到，共享農(nóng)中的村莊民宿的標(biāo)準(zhǔn)配置是：“基底面積175㎡、建筑面積270～360㎡的同居式養(yǎng)老民宿，和240～360㎡的小菜園，以及安置其中的小于14㎡的設(shè)施臨建小木屋”。這樣一套村莊民宿對應(yīng)于一戶村民宅基地，以村民（也可以是村民合作社）的名義依法報建，所有權(quán)在村民合作社、承包權(quán)在共享農(nóng)莊莊主、使用權(quán)在冬季候鳥人群（4戶人家）。
（2）組團層面
我們不妨將共享農(nóng)莊理解為一個“鄉(xiāng)村酒店”。只不過是將這鄉(xiāng)村酒店拆分成為4種不同的建筑類型后嵌入到美麗鄉(xiāng)村之中、并由冬季候鳥人群分時持有，再由地方政府通過5%美麗鄉(xiāng)村建設(shè)用地增量指標(biāo)配齊公共服務(wù)設(shè)施用地，最終形成的“鄉(xiāng)村居住社區(qū)”性質(zhì)的特殊的鄉(xiāng)村酒店（順便提一句，到了這個階段，海南的“全域旅游”戰(zhàn)略就水到渠成了）。
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· 叁 ·
共享農(nóng)莊“村莊民宿”的基本戶型種類
根據(jù)海南省及各市縣的相應(yīng)規(guī)定，村民宅基地一戶一宅，標(biāo)準(zhǔn)面積為175㎡；建筑面積在270~360㎡之間（各市縣不同），但均不得超過12m（三層）；宅基地內(nèi)的建筑密度不能超過70%。我們就按以上指標(biāo)來討論村莊民宿的戶型設(shè)計。
0301. 宅基地的尺寸
可以按照以下四種尺寸考慮：
10m×17.5m；
11m×16m；
12m×14.5m；
以及13m×13.5m。
0302. 村莊民宿的類型
按理論上的標(biāo)準(zhǔn)分類，我們劃分了4種。
（1）“同居式”村莊民宿
即由4對老人共同投資一幢民宿。房子的一層為一個大客廳和一個大廚房（可含一個小廁所），大家一起使用；二層、三層每房各有兩戶60-80㎡的單元住房，包括臥室、客廳（書房）、衛(wèi)生間、陽臺等基本功能間，這樣既可以保證每對老人的獨立生活，同時也有一個公共交往、互助的（比如輪流做飯）的場所。
△ 同居式村莊民宿
（2）“同租式”村莊民宿
是3對老人（3戶人家、一層一戶）共同投資擁有一幢村莊民宿，“同居式”村莊民宿相比，是每戶有自己的廚房和客廳，是一個獨立完整的住宅，每家各自生活。本質(zhì)上，相當(dāng)于把三套小公寓疊加起來建在一份宅基地里。這種民宿方案的最大好處是可以解決與村民同住的問題。即，村民保留一層自用，候鳥們承租二三層，前后院分別入口。
△ 同租式村莊民宿一層平面（二三層布局相同）
（3）“客房式”村莊民宿
即按標(biāo)準(zhǔn)客房的使用要求來設(shè)計的村莊民宿。每層三戶，最多可安排9個標(biāo)間。這種戶型，雙拼以后就相當(dāng)于我們前面提到的“鄉(xiāng)村客?！薄Ｋ淖饔镁褪蔷徑狻巴邮酱迩f民宿”中的老人們子女的臨時居住需求。這種民宿的投資者應(yīng)該是莊主了。
△ 客房式村莊民宿一層平面（二三層布局相同）
（4）獨居式村莊民宿
即按一個大戶人家的使用要求來設(shè)計，類似別墅。實際的可能是，把村民已經(jīng)建好的房子租過來改造成為民宿。
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0303. “設(shè)施臨建”與“農(nóng)事體驗小菜園”
兩者的定義不再解釋了。我們給出了一個實際項目的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品圖。
△ 設(shè)施臨建平面圖
△ 設(shè)施臨建立面圖
△ 農(nóng)事體驗小菜園平面圖
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0304. 建筑風(fēng)格
眾所周知，民宿一定要有特色，才能實現(xiàn)它的旅游功能。
我們以為，這種特色的表現(xiàn)，大抵分為兩個基本路數(shù)：一是對地方風(fēng)格的挖掘與整理；二是建筑師個人創(chuàng)意的自由表達。
關(guān)于地方建筑風(fēng)格，我們推薦了4種類型：南洋騎樓風(fēng)格、瓊北民居風(fēng)格、火山石民居風(fēng)格與客家圍屋風(fēng)格。這些，都需要建筑師在實際工作中雖然挖掘提煉。
0305. 設(shè)施配套
如醫(yī)療、旅游服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)商店等等。這些，需要占用5%美麗鄉(xiāng)村建設(shè)用地增量指標(biāo)，并與“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”與“共享農(nóng)莊實踐”相結(jié)合。在中元設(shè)計機構(gòu)以前的微文中多有敘述，不展開了。
· 后記 ·
