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□大地風(fēng)景國際咨詢集團北京大地風(fēng)景旅游景觀規(guī)劃院謝芳芳李關(guān)平（上接10月18日第7版）4.鄉(xiāng)村別墅型
鄉(xiāng)村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類別墅有產(chǎn)權(quán)和時權(quán)的產(chǎn)品選擇。鄉(xiāng)村別墅營銷更多的是停留在簡單的應(yīng)對模式，沒有創(chuàng)新和深挖市場，目前來看雖然具有很大的市場需求，整個行業(yè)做得卻并不是很成功。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，積累了很多項目推廣的經(jīng)驗，將休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)化的目的就是要引入這種地產(chǎn)的營銷模式，深挖市場潛力，擴大項目影響面。
地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在在鄉(xiāng)村別墅方面主要著重于開發(fā)養(yǎng)老別墅、養(yǎng)生別墅。隨著中國老齡化的加速，以及社會福利的增加，越來越多的老年人注重自身的養(yǎng)老養(yǎng)生問題，年輕子女也都不再習(xí)慣幾代人同住，所以養(yǎng)老別墅、養(yǎng)生別墅的市場將越來越大。目前這種市場的特點主要有幾點：一是抓住老年人喜歡安靜、清新、自然的生活環(huán)境的特點，打回歸自然的口號，與休閑農(nóng)業(yè)結(jié)合進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。這種社區(qū)的開發(fā)多為低密度住宅，沒有城區(qū)擁擠壓抑的感覺，對于老人來說會住得更舒適。而且，這種別墅考慮到老年人因為年紀(jì)的增長上下樓梯會越來越困難，別墅在設(shè)計上一般樓層較低，方便老人進(jìn)出，比較適合老年人的人群特征。二是社區(qū)不在城區(qū)，但也不遠(yuǎn)離城市，保證配套成熟便捷。社區(qū)配套包括社區(qū)內(nèi)或項目周邊的醫(yī)療、餐飲、購物、設(shè)施，這些都關(guān)系到老年人每天的生活便捷程度，對于他們至關(guān)重要。
除了迎合養(yǎng)老、養(yǎng)生市場的別墅建造以外，一些迎合大眾市場的地產(chǎn)在建設(shè)鄉(xiāng)村旅游新業(yè)態(tài)的同時得以體現(xiàn)。北京市發(fā)布了《鄉(xiāng)村旅游特色業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)及評定》，全力打造和提升北京的鄉(xiāng)村旅游，而這一政策的出臺及實施將會成為未來中國鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的一個風(fēng)向標(biāo)，將對全國的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展起到一個帶動作用。北京鄉(xiāng)村旅游新業(yè)態(tài)的開發(fā)思路主要有兩點：一是充分挖掘各區(qū)縣鄉(xiāng)村旅游的特色，形成各自鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的風(fēng)格。各區(qū)縣立足于本市鄉(xiāng)村旅游的實際管理和服務(wù)水平，設(shè)置科學(xué)、合理的管理和技術(shù)，建立起“一區(qū)一色、一溝一品"鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的特色。二是依托各區(qū)縣本有的特色，構(gòu)建符合各自特點的新業(yè)態(tài)模式。為了發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，北京市旅游局建立了八種新業(yè)態(tài)模式，即“國際驛站”、“采摘籬園”、“鄉(xiāng)村酒店”、“養(yǎng)生山吧”、“休閑農(nóng)莊”、“生態(tài)漁家”、“山水人家”、“民族風(fēng)苑”。這些新業(yè)態(tài)模式的出現(xiàn)為鄉(xiāng)村地產(chǎn)的開發(fā)也提供了平臺和機會。
5.古村古鎮(zhèn)古城型
此類產(chǎn)品是休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品。山水、建筑、風(fēng)光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進(jìn)入性和接待設(shè)施的配套，整個產(chǎn)品可以相對較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流。但是此類產(chǎn)品的旅游房地產(chǎn)開發(fā)須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產(chǎn)的風(fēng)格協(xié)調(diào)問題。
安徽宏村是這類開發(fā)中得到一致好評和認(rèn)可的典型，筆者將其稱為宏村模式：宏村旅游+休閑地產(chǎn)。宏村是在1997年由中坤集團拿出的一期400余萬元資金進(jìn)行開發(fā)的，其開發(fā)前期投放在保護規(guī)劃上，而后在宏村外圍進(jìn)行地產(chǎn)項目延伸。開發(fā)思路體現(xiàn)在三方面：一是用一個文化的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內(nèi)涵與價值。中坤以宏村這個點為基礎(chǔ)，還拿到了南屏和關(guān)麓兩個村的旅游經(jīng)營權(quán)，并對它們進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，整個黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不論新開發(fā)的樓盤還是政府大樓、法院、公安局、國家電網(wǎng)，或者是馬路邊一閃而過的民居，無一例外都有著高高的馬頭墻和白墻黑瓦的清淡雅致風(fēng)格。1998年，黟縣政府將西遞、宏村兩村申報聯(lián)合國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內(nèi)涵和價值。二是把原生態(tài)的農(nóng)家樂留給村民，在細(xì)分市場的方向上為自己尋找新的盈利增長點。中坤集團沒有收購宏村所有農(nóng)家樂的統(tǒng)一管理經(jīng)營，而是在景區(qū)外圍開發(fā)地產(chǎn)項目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，投資10億元，建設(shè)了一個五星級酒店和一批度假別墅等多個度假地產(chǎn)項目。另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺，并在寺院不遠(yuǎn)處修建了一處墓葬陵園。三是利用自己的旅游資源和持有型物業(yè)，在產(chǎn)業(yè)的鏈條化發(fā)展上還在擴展細(xì)分市場，文化、娛樂、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區(qū)為中心，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，把土地與稀有資源結(jié)合，看重土地未來的價值。2010年6月26日，中坤耗資8000余萬元復(fù)建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮(zhèn)舉行開光典禮儀式。中坤集團未來的計劃還將在北京、安徽等旗下產(chǎn)業(yè)群周邊繼續(xù)捐修、運營寺廟，這些寺廟將配合中坤，為高端客戶打造一個中國頂級禪修學(xué)院。中坤甚至在籌劃一個在北大進(jìn)行考古基礎(chǔ)學(xué)習(xí)、然后去新疆實地考察的考古研修班模式，私家紅酒釀造、戶外徒步俱樂部等等都將成為定向的高端產(chǎn)品。
