【案 例】上海某房地產(chǎn)投資顧問有限公司訴江某居間合同糾紛案
【簡要提示】中介公司促成買賣合同的成立，是其要求獲得居間報(bào)酬的法定條件，然因不可歸責(zé)于中介方的緣由，買賣合同沒有履行完畢，應(yīng)該依據(jù)買賣合同履行的階段、居間協(xié)議中的約定等情況綜合考慮，酌情支持居間報(bào)酬按照一定比例支付。
【主審法官】姚姝 【案例撰寫人】姚姝
一、基本案情
原告上海某房地產(chǎn)投資顧問有限公司
被告江某
原告上海某房地產(chǎn)投資顧問有限公司訴稱，2011年3月，經(jīng)原告積極居間介紹下，被告與原告及案外人陸微微、張龍根就買賣上海市浦東新區(qū)南碼頭路1186弄130支弄27號(hào)401室事宜達(dá)成一致，并于2011年3月5日簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，同時(shí)原、被告簽署傭金確認(rèn)書，約定被告應(yīng)支付原告?zhèn)蚪鹑嗣駧?4，560元，當(dāng)日被告與案外人簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但被告至今未將上述傭金支付予原告。故原告訴至法院，要求判令：1、被告支付原告?zhèn)蚪?4，560元；2、被告支付原告逾期違約金1，000元。
被告江某辯稱，被告雖然通過原告居間介紹與案外人共同簽訂有關(guān)涉案房屋的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議及傭金確認(rèn)書，但未簽訂正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同，被告與案外人簽訂的買賣合同形式上不符合有關(guān)規(guī)定，且只在原告處存有一份，不屬于合法有效的合同。被告已經(jīng)解除了對(duì)原告的委托，且交易未產(chǎn)生，故不同意支付傭金，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2011年3月5日，經(jīng)原告上海某房地產(chǎn)投資顧問有限公司居間被告江某與案外人陸微微、張龍根簽訂了以案外人為甲方、被告為乙方、原告為丙方的關(guān)于涉案房屋的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，該協(xié)議第六條約定：甲、乙雙方同意在簽訂本協(xié)議后兩日內(nèi)共同赴丙方處簽訂買賣合同或類似合同。甲、乙雙方應(yīng)于簽訂買賣合同或類似合同當(dāng)日，分別按照協(xié)議約定的房價(jià)款的1%各自支付丙方傭金。同日，被告與案外人就涉案房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告購買案外人所有的涉案房屋，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1,228,000元，且對(duì)買賣雙方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)予以明確約定。同時(shí)，原、被告簽訂了傭金確認(rèn)書，確認(rèn)被告應(yīng)向原告支付傭金24,560元，其中的12,280元約定為被告代案外人支付的傭金數(shù)額。后因被告認(rèn)為該房地產(chǎn)買賣合同非正式合同，且認(rèn)為原告對(duì)涉案房屋有夸大其辭的介紹，故不再履行簽訂正式上海市房地產(chǎn)買賣合同的義務(wù)，也拒絕支付傭金，故原告訴訟至法院，訴請(qǐng)如前。
審理中，原告表示鑒于備案、核稅等手續(xù)并沒有完成，原告自愿變更訴請(qǐng)，要求被告支付傭金14,736元，并放棄逾期違約金的主張。被告稱其已經(jīng)解除了與原告的委托居間關(guān)系，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)。
二、法院的認(rèn)定與判決
法院依法審理后認(rèn)為，圍繞雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案爭議焦點(diǎn)主要在于以下兩點(diǎn)：第一，原告作為居間方請(qǐng)求被告支付報(bào)酬的條件是否成就。根據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本案中，經(jīng)原告居間，被告與案外人簽訂了關(guān)于涉案房屋的買賣合同，在有關(guān)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、履行期限、違約責(zé)任等相關(guān)權(quán)利義務(wù)方面進(jìn)行了明確約定，符合合同成立的要件。且原、被告與案外人簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第六條約定：甲、乙雙方同意在簽訂本協(xié)議后兩日內(nèi)共同赴丙方處簽訂買賣合同或類似合同。甲、乙雙方應(yīng)于簽訂買賣合同或類似合同當(dāng)日，分別按照協(xié)議約定的房價(jià)款的1%各自支付丙方傭金。根據(jù)該約定，傭金給付的條件亦已成就。被告以該合同的形式不符合上海市有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)買賣合同的規(guī)范性要求，無法網(wǎng)上備案為由否認(rèn)合同已經(jīng)成立的抗辯意見，于法無據(jù)，不予采納；第二，被告與案外人買賣合同未能履行，原告對(duì)此是否存有過錯(cuò)。被告認(rèn)為原告對(duì)涉案房屋有夸大介紹以致被告產(chǎn)生誤解，因其未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，不予采信，被告亦沒有提供證據(jù)證明因原告存有過錯(cuò)導(dǎo)致合同履行不能，故被告與案外人買賣合同未能履行之責(zé)任不在原告，原告對(duì)此并無過錯(cuò)。
綜上，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本案中，原告的居間行為促成了被告與案外人簽訂了《上海市買賣合同》，已經(jīng)促成買賣合同的成立，符合傭金給付的條件，被告應(yīng)按照約定支付報(bào)酬。鑒于原告在審理中表示放棄部分傭金及滯納金的主張，系其對(duì)自身權(quán)利的處分，且與法不悖，加之原告后續(xù)的居間義務(wù)確實(shí)未得以履行，原告對(duì)傭金的主張與其已經(jīng)提供的居間服務(wù)而言，亦屬合理，應(yīng)予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第四百二十四條、第四百二十六條之規(guī)定，判決如下：
被告江某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海某房地產(chǎn)投資顧問有限公司中介費(fèi)人民幣14,736元。
三、對(duì)本案的研究與解析
（一）自由裁量權(quán)在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)類案中行使條件之探求
1、居間人必須履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)
根據(jù)《合同法》第四百二十五條第二款的規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。自由裁量權(quán)在居間方違反該義務(wù)情況下，自然沒有行使的空間。
2、居間人促成買賣合同成立為前提
《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。該法條明確了居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的確立基礎(chǔ)在于促成合同成立。如若合同都沒有成立，亦沒有居間報(bào)酬給付的理由。
3、合同成立后未實(shí)際履行或者未履行完畢的原因不可歸責(zé)于居間人
房地產(chǎn)居間合同作為一種特殊的居間合同，往往買賣合同的訂立不代表交易一定能夠完成，其中既有買賣雙方的責(zé)任，亦可能為居間方有過錯(cuò)，如果僅僅以促成合同成立作為給付居間報(bào)酬的唯一標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)有中介市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)與環(huán)境以及民眾法律與專業(yè)知識(shí)匱乏的背景下，難免有失公允。故居間人有過錯(cuò)的情況下，對(duì)居間報(bào)酬的獲取，法官的自由裁量權(quán)應(yīng)沒有運(yùn)用的空間。
自由裁量權(quán)在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)類案中的行使，需同時(shí)滿足上述三個(gè)條件。本案中，經(jīng)原告居間，被告與案外人簽訂了關(guān)于涉案房屋的買賣合同，在有關(guān)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、履行期限、違約責(zé)任等相關(guān)權(quán)利義務(wù)方面進(jìn)行了明確約定，符合合同成立的要件。且被告沒有提供證據(jù)證明因原告存有過錯(cuò)導(dǎo)致合同履行不能，故被告與案外人買賣合同未能履行之責(zé)任不在原告，原告對(duì)此并無過錯(cuò)。由此，自由裁量權(quán)在該案中的運(yùn)用具備了必要性和可行性，最終判決也是行使自由裁量權(quán)的體現(xiàn)。
（二）自由裁量權(quán)在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)糾紛類案中行使尺度之把握
1、對(duì)我國二手房居間現(xiàn)狀的再分析
我國《合同法》第四百二十四條是界定中介公司權(quán)利與義務(wù)的主要依據(jù)，從法條的狹義字面解釋不難得出，所謂居間包括兩種：“報(bào)告”居間和“媒介”居間，前者為居間人接受委托人的委托，尋找信息報(bào)告委托人，從而提供訂立合同的機(jī)會(huì)；后者為居間人在委托人和相對(duì)人之間斡旋，促成合同的成立。然立法對(duì)于居間關(guān)系的規(guī)制與現(xiàn)實(shí)居間現(xiàn)狀及普通市民對(duì)居間活動(dòng)的認(rèn)識(shí)有一定差距。在目前房地產(chǎn)交易中，中介不僅僅充當(dāng)提供信息機(jī)會(huì)的一個(gè)功能，往往輔之于甚至主要是辦理委托事務(wù)，包括辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、房屋交接手續(xù)、繳納稅費(fèi)手續(xù)等等，這是由中介方具備專業(yè)的優(yōu)勢(shì)和市民知識(shí)的匱乏決定的，也較符合一般老百姓的理解。對(duì)二手房居間的現(xiàn)實(shí)考量使法官在確定居間報(bào)酬給付比例上有了自由裁量權(quán)行使的必要。
本案即是基于上述理念，結(jié)合現(xiàn)實(shí)的考量，從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度，也是為了最大限度的維護(hù)公平公正，平衡雙方當(dāng)事人的利益，并沒有百分之百全額支持合同約定的居間報(bào)酬，而是充分運(yùn)用法官的自由裁量的權(quán)力，合法合情合理的對(duì)居間報(bào)酬進(jìn)行了酌定處理。
2、審判實(shí)踐中對(duì)居間報(bào)酬數(shù)額的判決酌定比例的確定基準(zhǔn)
由于法律本身的原則性，司法解釋的空白，對(duì)于居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的行使并沒有明確可以參照的依據(jù)，審判實(shí)踐中大都依據(jù)具體案情予以確定。筆者認(rèn)為，中介公司的主要義務(wù)，也是法律明確的義務(wù)，是促成買賣合同的成立，該義務(wù)的完成足以支持居間方獲得大部分約定的居間報(bào)酬，而核稅、辦理貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等事宜有約定的即應(yīng)該按照約定履行相應(yīng)義務(wù)，無約定的也應(yīng)屬于附隨義務(wù)，中介方不得推諉。差別僅在于如果有明確約定，中介方應(yīng)該全面履行約定義務(wù)，使其承擔(dān)更重的責(zé)任，否則其報(bào)酬金額的請(qǐng)求比例相應(yīng)減少；相應(yīng)的，如果作為附隨義務(wù)，后續(xù)合同的未履行即便不可歸責(zé)于中介，亦應(yīng)該合理降低居間報(bào)酬的比例。
本案中，原、被告協(xié)議約定傭金數(shù)額為24,560元，因買賣合同沒有履行完畢，根據(jù)原告已經(jīng)提供的居間服務(wù)，法院酌定支持其百分之六十的請(qǐng)求數(shù)額，即14,736元，體現(xiàn)了自由裁量權(quán)在該類案件中的合理運(yùn)用尺度。
盡管如此，由于法律的缺失，也無案例指導(dǎo)作為指引，在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)類案中自由裁量權(quán)的運(yùn)用也僅止于探索的階段，容易造成執(zhí)法的不統(tǒng)一，基于此，有必要制定相對(duì)清晰的裁判標(biāo)準(zhǔn)，既能更好的平衡各方當(dāng)事人的利益，又能有效引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)良性發(fā)展，也利于同類案同判，維護(hù)司法權(quán)威。
