“法律讀品”綜合“法客帝國”、喬磊《美國人離婚如何分房產(chǎn)》，轉(zhuǎn)自：法律讀品
王寶強(qiáng)離婚事件在凌晨微博發(fā)出后持續(xù)發(fā)酵。15日上午，王寶強(qiáng)在律師陪同下到北京朝陽法院，起訴其妻馬蓉要求離婚。
王寶強(qiáng)要求分割的財產(chǎn)包括9套房屋，其中包括美國洛杉磯的一處房產(chǎn)。現(xiàn)在很多家庭最大的財產(chǎn)就是房產(chǎn)，房子怎么分直接關(guān)系到雙方的財產(chǎn)利益。那么，離婚案件中房產(chǎn)究竟該怎么分呢？
離婚案件房產(chǎn)分割的22種情形及處理方式
序號
購房時間
出資類型
處理辦法
（不考慮另有約定、有無房本等情況）
1
婚前購房
雙方（包含父母）共同出資，落在一人名下
1、如果在同居期間，法院基本會按共同生活期間、以結(jié)婚后共同使用為目的，作為共同共有處理，通常不作為按份共有處理。
2
2、如果不是同居期間購房，按共同財產(chǎn)處理還是按借款或贈與處理，不確定，法官會綜合購房背景、出資數(shù)額，尤其是公平角度來判定，沒有統(tǒng)一定論。
3
雙方出資，落在二人名下
不考慮出資情況，一概平分
4
一方出資，落在對方一人名下
通常是出資方不具備購房條件的，才以對方名義購房，按共同共有處理。如果沒有特殊情形，多會視為以結(jié)婚為目的的贈與，按登記方個人財產(chǎn)處理。
5
一方出資，落在自己名下
個人財產(chǎn)。婚后共同還貸的，給對方補(bǔ)償款即可
6
婚后購房
一方父母出資的，房子在自己子女名下
如果是全部房款或者是全部首付款，視為對自己子女的贈與，適用解釋三。共同還貸的部分，核算后給對方一半的補(bǔ)償。
7
如果是部分首付款，那適用解釋二，視為對雙方的贈與。
8
一方父母出資的，房子在對方或雙方名下
對雙方贈與，共同共有。
9
雙方父母出資的，房子在出資方子女一人名下的
1、雙方父母共同支付了首付款，由子女還貸的，按解釋二，共同共有，這樣更公平，依據(jù)明確
10
2、雙方父母出全資的，按份共有，適用解釋三。這完全符合解釋三的立法本意。
11
3、與子女婚后財產(chǎn)共同出資構(gòu)成的首付款，父母出資視為對方的贈與，適用解釋二，房子為夫妻共同共有。
12
雙方父母出資，房子在子女雙方名下的
即便出資額不等，也是平分。
13
一方用婚前個人財產(chǎn)出資的
房子在自己名下的，如果支付的是全部首付款，先按份處理后再按共同共有處理；如果支付的是全部房款，按個人財產(chǎn)處理。
14
如果房子在雙方或?qū)Ψ矫?，那個人財產(chǎn)出資行為視為對對方的贈與，整個房子按共同共有處理。
15
婚后雙方共同借了全部或部分購房款的
共同房產(chǎn)，共同債務(wù)
16
婚后一方借了全部購房款的或全部首付款的
雙方認(rèn)可且共同還款的，共同房產(chǎn)，共同債務(wù)
17
如果一方私自借款，對方事后認(rèn)可并共同還貸的，共同房產(chǎn)，共同債務(wù)。
18
極端情況是一方私自借款，房子在借款方名下 ，由借款方父母還借款的，如果沒有其他因素，那就是個人財產(chǎn)了。
19
離婚時房產(chǎn)不予處理的情形
1、沒有取得房產(chǎn)證且雙方協(xié)商不了的
取得房本后另訴
2、只有一處住房，且有貸款，雙方都要房的
離婚后另訴。
3、兩限房的申請表中有第三人參與申請的
協(xié)商不了的，另訴。
4、都主張是個人財產(chǎn)，雙方都不同意評估、或一方主張是個人財產(chǎn)，另一方主張是共同財產(chǎn)，訴訟中任何一方都沒有申請?jiān)u估的
另訴。
5、房產(chǎn)中有父母的名字
涉及第三人，另訴。
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政策房
1、經(jīng)濟(jì)適用房
盡量以登記方取得產(chǎn)權(quán)為主，但掌握的比較松。分割價格基本按市價走，評估的話通常會對政策價和市場價分別進(jìn)行評估，然后調(diào)解結(jié)案。
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2、從單位或部隊(duì)取得的產(chǎn)權(quán)房
基本都是讓員工、軍人一方取得產(chǎn)權(quán)。有房本的，完全按市價分割。
22
3、兩限房
調(diào)解為主，價格絕不是市場價，比經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格
補(bǔ)償款計算公式
適用情形：一方用個人財產(chǎn)支付全部首付，用共同財產(chǎn)還貸的，對于還貸的本金及增值部分的計算。
1、共同還貸部分÷（總房款 共同償還的利息）×當(dāng)前房屋市場價。
2、共同還貸部分÷（總房款 全部利息）×當(dāng)前房屋市場價。
3、按增值倍數(shù)計算，適用于調(diào)解，易于當(dāng)事人理解
4、共同還貸部分÷（個人已付部分 共同已還部分償還）×（當(dāng)前房屋市場價-未還貸部分）。
（以上資料由“法客帝國”整理）
國內(nèi)離婚國外房產(chǎn)怎么分割？
在王寶強(qiáng)請求分割9套房中有一套美國洛杉磯的一處房產(chǎn)。那么，在國內(nèi)離婚時，夫妻雙方在國外有房產(chǎn)，這該怎么分割呢？
《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn)所在地法律。所以，涉外婚姻房產(chǎn)在哪個國家，就適用哪個國家的法律。也就是說，王寶強(qiáng)在美國洛杉磯的房產(chǎn)分配要根據(jù)美國（更準(zhǔn)確地說應(yīng)該是加利福尼亞州的）法律，而不是上面所講的這22條規(guī)則。
那么美國法關(guān)于離婚房產(chǎn)分割的法律是怎么規(guī)定的呢？別急，這里涉及到國際私法上的一個概念，叫“外國法查明”。也就是說，朝陽法院在審理王寶強(qiáng)離婚案的過程中要查明美國法關(guān)于離婚房產(chǎn)分割的規(guī)定。
當(dāng)依據(jù)我國沖突規(guī)范的指定，應(yīng)當(dāng)適用的法律為外國法時，人民法院有責(zé)任查明外國法的內(nèi)容，當(dāng)事人也有舉證的責(zé)任。按照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第193條的規(guī)定，對于應(yīng)當(dāng)適用的外國法律，可通過下列途徑查明：（1）由當(dāng)事人提供；（2）由與我國訂立司法協(xié)助協(xié)定的締約對方的中央機(jī)關(guān)提供；（3）由我國駐該國使領(lǐng)館提供；（4）由該國駐我國使領(lǐng)館提供；（5）由中外法律專家提供。
在美國夫妻離婚要分割房子財產(chǎn)時，首先需要明確的是住宅是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)。如果住房是一方在婚前獨(dú)自購買而且還清全部貸款，這樣的房子屬于個人財產(chǎn)，離婚時另一方基本上沒權(quán)利分房子，只能自尋棲身之地。如果婚前雙方簽訂婚前協(xié)議，明確規(guī)定在離婚時房子歸某一方所有，離婚時就會按照婚前協(xié)議來辦理。如果房子是一方繼承來的，比如老爸買了房子，送給兒子結(jié)婚后居住并將產(chǎn)權(quán)留給兒子，這房子就屬于兒子個人財產(chǎn)，兒媳婦對房子沒有財產(chǎn)權(quán)。
離婚時分房子面對的第二個問題是，夫妻離婚，房子若不賣掉，誰有資格住在小兩口以前打拼買下的房子當(dāng)中。如果是有孩子的家庭，誰擁有孩子的監(jiān)護(hù)權(quán)通常會得到房子，另一種考量是誰照顧孩子時間長，房子就由誰住，這樣當(dāng)媽的會占優(yōu)勢。男方如果因?yàn)榛橥馇殡x婚，在法官判決誰應(yīng)保有房子時，通常會將房子判給女方。如果房子屬于夫妻共有財產(chǎn)，兩人又沒有孩子，這房子到底應(yīng)當(dāng)給誰，這就有點(diǎn)麻煩了。因?yàn)楦鶕?jù)法律，任何一方在沒有協(xié)商出結(jié)果或是法律裁決前不能將另一方趕出房子，一方可以請求另一方搬離住宅，但沒有權(quán)利命令對方搬走。所以在沒有找出解決之道前，離了婚的夫妻還可以同住一個屋檐下，慢慢來考慮分房子的事。
離婚分房子面臨的第三個問題是，在房子不賣的情況下如何來分割財產(chǎn)。這首先就要計算房子能值多少錢，包括對房子的市值和資產(chǎn)凈值進(jìn)行評估，然后看誰想要房子，想要房子的就得為不要房子的一半提供其他類型的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在房子分割上，比較容易出現(xiàn)的現(xiàn)象是婚前婚后財產(chǎn)出現(xiàn)重疊。例如一名男子在婚前買了一幢30萬美元的房子，房子登記在自己名下，他付了頭款6萬美元。結(jié)婚后，房子仍登記在丈夫的名下，但夫妻兩人卻開始共同支付每個月的分期付款。在離婚時，這幢房子不能算作男方的私有財產(chǎn)，男方支付頭款的錢可以扣除，房子余下的價值為雙方共同所有，需要按照法律規(guī)定的要求來分割。（以上資料來源喬磊《美國人離婚如何分房產(chǎn)》，作者系美國《僑報》副總編輯，美籍華人）
話說回來，一日夫妻百日恩。從中國傳統(tǒng)觀念來講，家丑不可外揚(yáng)，確實(shí)過不到一塊的夫妻，如果離婚也不必搞得像冤家那樣拔劍弩張、舉世皆知，讓媒體拿著放大鏡去審視兩人婚姻生活的各種細(xì)節(jié)，甚至是兒女的血緣問題，從這點(diǎn)上看，或許和平分手是對你所愛的人的最好保護(hù)。
