在我國(guó)，“人多地少”似乎是一個(gè)普遍性的共識(shí)，它幾乎是房地產(chǎn)問(wèn)題的答案：
- 為什么北上廣深的房子10W/平？為什么房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)在漲？為什么我們得住高層，不能住獨(dú)棟？
- 因?yàn)槿硕嗟厣侔 ?/strong>
但實(shí)際情況，真的是這樣嗎？
先說(shuō)居姐的看法：NO。
比中國(guó)更“人多地少”的日本，
家家都住“小別墅”！
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關(guān)于人多地少這件事，我們先和鄰居日本對(duì)比一下：
日本人口密度為337人/平方公里，中國(guó)則為144人/平方公里（維基百科2018年的數(shù)據(jù)）。
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看排名你就該知道，在世界上，中國(guó)絕對(duì)算不上地少人多的國(guó)家，比中國(guó)人口密度高的國(guó)家還有五十多個(gè)呢。
即便按照人多地少原理來(lái)看，日本人應(yīng)該比我們的居住環(huán)境更加擁擠。但相反，日本最普遍的居住建筑是一戶(hù)建，就是日本動(dòng)漫里常見(jiàn)的那種“小別墅”：
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多啦A夢(mèng)里大熊的家
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日本大阪實(shí)拍的一戶(hù)建
有人說(shuō)了，中國(guó)農(nóng)村也有很多這樣的“獨(dú)棟”啊，只是城市里“人多地少”。
NO，不是這樣的。
我們來(lái)對(duì)比一下東京都市圈和北京的人口、土地以及居住空間：
PS：東京都市圈是以首都東京為中心的城市群，一般包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣。
從人口來(lái)看：東京都市圈人口超過(guò)3800萬(wàn)（2016年），北京總?cè)丝?170萬(wàn)（2017年），顯然東京圈人口數(shù)量遠(yuǎn)超過(guò)北京。
從土地面積來(lái)看：東京圈只有1.04W平方公里，而北京卻有1.6W平方公里，也就是說(shuō)東京圈的面積只有北京的65%。
從居住空間來(lái)看：東京圈的居民區(qū)大多是一戶(hù)建，而北京全是高層，差異顯而易見(jiàn)。
而當(dāng)我們具體到東京圈和北京下轄的縣市時(shí)，這種差異化就更加明顯了。
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東京圈，我們以距離東京20km左右的船橋市為例。在船橋市的居民區(qū)里，全是清一色的一戶(hù)建，你看不到一棟高樓：
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雖然這里的一戶(hù)建，看起來(lái)略顯擁擠，但家家獨(dú)棟，而且排列整齊有序：
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通過(guò)谷歌地圖的街景，能感受到當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的環(huán)境和氛圍：
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圖片來(lái)自google街景
想來(lái)居住在這樣干凈整潔的社區(qū)里，幸福指數(shù)應(yīng)該是極高的。
再來(lái)看一下，距離東京中心更遠(yuǎn)的千葉縣（約30km），它的情況和船橋市大體一致，居民建筑都是一戶(hù)建：
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其實(shí)，整個(gè)東京圈范圍內(nèi)，除了最繁華的核心地段會(huì)出現(xiàn)高樓，就連距離市中心5-10km的地方也都是一戶(hù)建的天下。
那么，我們?cè)賮?lái)看一下距離北京市中心34公里的燕郊：
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這里就完全是另一幅景象了，密密麻麻的高樓取代了清一色的“小別墅”：
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雖然小區(qū)里也進(jìn)行了規(guī)劃，公園、綠化統(tǒng)統(tǒng)齊全，但住在高層建筑和住在別墅終究不是一個(gè)性質(zhì)。
對(duì)比完之后，回到我們最初的問(wèn)題：
為什么在人口密度更高的東京圈里，可以享受一戶(hù)建的居住環(huán)境，而人口密度低的北京，卻只能高樓林立？
也許，國(guó)家欠你一棟別墅
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實(shí)際上，不僅僅是日本，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍都存在人口集中在某一城市的現(xiàn)象，但這些城市的居住環(huán)境都比我們好很多：
在俄國(guó)，約10%的人口集中居住在莫斯科；在英國(guó)，約14%的人口集中居住在倫敦；在法國(guó)，約18%的人口集中居住在巴黎。而中國(guó)，只有1.6%的人口居住在北京。
但這些高人口密度的國(guó)際一線(xiàn)城市，其居住環(huán)境都和前文所說(shuō)的日本，大同小異。
所以，按照國(guó)際正常情況推演，無(wú)論你在北上廣深，還是新疆內(nèi)蒙，你應(yīng)該都能住進(jìn)一棟小別墅。
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那自然我們當(dāng)前的居住環(huán)境，也不是一句“人多地少”就能夠解釋清楚的。這里就稍微說(shuō)幾點(diǎn)。
為什么日本能夠?qū)崿F(xiàn)“一戶(hù)建”遍地，這得益于兩點(diǎn)：
第一，日本政府當(dāng)初進(jìn)行農(nóng)村改造的終極目標(biāo)，就是營(yíng)造一個(gè)緩慢、舒適的宜居社區(qū)。
他們希望讓民眾不用擠到大城市，也能擁有高品質(zhì)的生活，同時(shí)讓那些生活在大城市的人，還有一個(gè)可以留戀和隨時(shí)回來(lái)的“世外桃源”。
第二，日本的“土地私有制度”，讓日本農(nóng)民能以極低的代價(jià)去建造自己的“世外桃源”，將一切變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
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而中國(guó)現(xiàn)在的高層住宅形態(tài)，其實(shí)是學(xué)習(xí)的香港。
一方面，土地開(kāi)發(fā)不足，土地出讓制度嚴(yán)格控制了土地供給。
其實(shí)，北京本身足夠大了。我們按照3000萬(wàn)人口數(shù)量、30平米（一戶(hù)建占地面積）進(jìn)行計(jì)算，如果家家都享受日本“一戶(hù)建”的居住待遇，那么需要：
3000W * 30/0.5% = 1800平方公里的土地，也不過(guò)是北京總面積（1.6W平方公里）的11%左右。
那為什么現(xiàn)在北京的房子都建到幾十層了，還是不夠??？因?yàn)楸本┖拖愀垡粯?，絕大多數(shù)土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)。
北京現(xiàn)在的建成區(qū)大概只有東京圈的1/4-1/5左右，而北京到廊坊之間還有大量的農(nóng)田，這在國(guó)際上的其他超級(jí)城區(qū)是不可能看到的。
NASA亞洲東部夜景燈光圖，就很直觀(guān)地說(shuō)明了這點(diǎn)：
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我們的北京、上海，和日本的東京、名古屋甚至大阪，都有相當(dāng)大的差距。這說(shuō)明我們的城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)程度都處在很低的水平。
另一方面，閑置的存量住宅太多了。
曾看到一條新聞，說(shuō)全中國(guó)手上有100 套房的人大概有3000個(gè)……不過(guò)，現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了很多措施，進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)范，想來(lái)會(huì)有所改善。
好了，今天的分析到此結(jié)束。其實(shí)換個(gè)角度想，你未來(lái)也有住進(jìn)別墅的機(jī)會(huì)嘛。
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