核心提示：美國的房子是用來住的，而不是用來投資的。普通家庭在住房上的開銷占總收入的34%，大多數(shù)家庭一生換來換去也就擁有一所住房。到30歲時55%還是租房的，平均還清房貸年數(shù)是29年，還有29%的人到70歲都沒還清貸款。而中國完全相反，富人不斷囤積住房，直到今天公務(wù)員和大型國企的員工還在以遠(yuǎn)低于市場價購進(jìn)第二套甚至第三套住房，從而將房價推高到普通家庭不可承受的地步。同時中國城市發(fā)展是畸形的，所有人都擠在在核心區(qū)，更使房價高企不下。
前言：此篇的數(shù)據(jù)全部取自美國勞工統(tǒng)計局最近的消費支出調(diào)查（2011年9月發(fā)布的關(guān)于2010年度的數(shù)據(jù)）。住房是美國家庭消費的最大項，我將分幾篇詳 細(xì)講解。本篇首先關(guān)注大家最關(guān)心的問題：美國家庭有多少是租房，多少有房貸，多少沒有房貸，房子現(xiàn)值，房貸金額和還貸年數(shù)。
1）普通家庭的住房消費支出
先澄清一個跟國內(nèi)不同的支出即房屋貸款的本金支出不算消費，貸款利息才算。普通家庭2010年在住房上的開銷總共是 $16，557，占總消費支出的34%，其中直接的住所開銷占20%。這種消費結(jié)構(gòu)是合理的，住房只是諸多必需消費的一種，盡管是最大的一項開支。
美國銀行放房貸的時候，一般遵循1/3原則，即住房的開銷不能超過稅前收入的1/3，不然就不會貸款給你。同時一般房貸都有20%的首付，低于20%就必 須付房貸保險。最近的次貸危機(jī)就是銀行嚴(yán)重放低要求，很多低首付甚至沒有首付，不查收入或放寬貸款比例，放了不少本來不該擁有相應(yīng)住房的人入市。所有這些 都是基于房地產(chǎn)不會降價的美妙幻想中，將房子作為一種投資。在房價有所下降的情況下，不少人紛紛放棄貸款，最終將美國拖入二戰(zhàn)以來最大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
其中住所開銷是$9，812，占其中的59%。由于這是所有家庭的平均，既有房貸利息，房產(chǎn)稅，房屋維修，還有租房費用，以及旅游住的賓館費用等。當(dāng)然租 房的沒有房貸，房產(chǎn)稅及房屋維修（前面我講到租房占34%，那么租房開銷應(yīng)該是2，900/34%=8，529）。有住房的就沒有租房費用，有的還沒有房 貸（有住房的是66%，那么這前幾項開銷是（3，351+1，814+1，112）/66%=9，510）。在以后的文章里會對這分類開銷進(jìn)行更詳細(xì)的分 析。
水電氣等開銷$3，660，占22%。其中包括電話開銷 1，178。
居家開銷 $1，007（包括看家，維護(hù)前后院，搬家，維護(hù)家用大的電器如冰箱，洗衣機(jī)等，家用計算機(jī)維修，家具維修。還包括請人看小孩，幼兒學(xué)費，照顧老人，殘疾人等）。
居家用品 $612（主要是洗衣粉，洗衣水，清理房間/廁所的清潔劑，郵票，郵寄費用等），
家具及設(shè)備 $1，467（包括購買和更新家具，家用設(shè)備，還包括家用計算機(jī)等，不含電視，電話等娛樂設(shè)施，不包括任何維修費用）。
2）普通家庭的住房及房貸
從圖中可以看出租房是34%，無房貸是24%，有房貸的是41%。平均房屋現(xiàn)值是15萬5083，而有房貸的房子要明顯貴一些。
盡管人均GDP只有美國的1/10，中國家庭擁有住房的比例并不比美國低。即使在北京，上海等超高房價的城市，擁有住房的家庭也超過2/3，同時房價遠(yuǎn)遠(yuǎn) 超過普通家庭可以承受的價格，這是很不合理的現(xiàn)象。別的地方不了解，許多在北京的公務(wù)員和大型國企的員工2003年以前就有分配的住房，現(xiàn)在還以遠(yuǎn)低于市 場價購進(jìn)第二套甚至第三套住房。不少北京原居民通過舊城區(qū)改造已經(jīng)獲取住房，有些閑錢進(jìn)行投資。同時全國富人都蜂擁到北京購房。所有這些將房價推得高高 的，使得無房者（進(jìn)城的農(nóng)民，剛分配的外地大學(xué)生以及北漂等）根本沒法買房。
最近我看到不少對房市的抱怨，居然有不少人抱怨不能買第二套房。美國大多數(shù)家庭一生也就一所住房，平均還清房貸年數(shù)是29年。中國這種情況已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其 所處的經(jīng)濟(jì)狀況，房子已經(jīng)不是用來住的，而是用來投資的。這種投機(jī)心理嚴(yán)重背離房地產(chǎn)的本質(zhì)，在某個時段必然崩盤。要想改變這種狀況，就必須進(jìn)行改革。一是提高擁有住房成本，在全國范圍內(nèi)征收第一套住房以外所有住房的房產(chǎn)稅，同時提高相應(yīng)住房的貸款利率。二是要嚴(yán)厲打擊以權(quán)謀私，福利分房的行為。這樣才能將房價降到合理的價位，在房地產(chǎn)泡沫捅破之前消化掉?，F(xiàn)在的限購政策是治標(biāo)不治本，掩蓋了權(quán)貴和既得利益階層已經(jīng)擁有多個住房的事實才是高房價的根源。在位的頭頭腦腦，不要將這個定時炸彈留給下一任，不然必將成為中華民族的千古罪人。
廢話少說，回到美國家庭住房。房貸金額沒有出現(xiàn)在支出報告里，所以這里是估計值。美國的房子增長比較緩慢，前些年還因為次貸危機(jī)，很多房子還縮水。不過考 慮所有的住房房貸，我估計做房貸時候的房屋價值應(yīng)該是現(xiàn)在的2/3（即房屋增值50%）。同時美國最普通的房貸是首付20%，即房貸規(guī)模是當(dāng)時房屋價值的 80%。這樣估計的房貸金額是 254，462 X （2/3） X 80% = 135，713。然后根據(jù)每年房貸本金的減少額，算出大約要付清房貸的年數(shù)是29年（這包括已經(jīng)付的年數(shù)，假如已經(jīng)付了12年，那么還有17年），這也和 我了解的情況符合。美國最流行的房貸就是30年貸款，在美國能十幾年還清貸款的只有亞裔，一般家庭經(jīng)常是一輩子都在還貸款（這在后面還可以看到）。
在進(jìn)一步的分析前，我需要引入兩個因子，因為后面的數(shù)據(jù)沒有將有房貸的和平均分開列出，所以房貸金額及房貸本金是依據(jù)上面情況進(jìn)行估計。
一是房貸金額因子： 13.5713/15.5083=0.8750996，
二是房貸本金因子：（2，013/41%）/4，603=1.0666426。簡單的還貸年限算法就是：
房貸金額/（（平均房貸本金/有房貸的百分率） / 房貸本金因子））或
（房貸金額 X 有房貸的百分率 X 房貸本金因子 ）/平均房貸本金
3） 不同年齡段住房及房貸
先說明一下，原始數(shù)據(jù)是按（家庭最年長的）25歲以下，25到35歲，35歲到45歲等區(qū)間，為簡單起見，以各區(qū)間的中值30歲，40歲等來代表。
不難看出，租房是逐年減少，無房貸的也是逐年增加，但到70歲時有29%的還在還貸，地地道道的房奴！從圖中不難發(fā)現(xiàn)到30歲的時候大部分人是租房的，而 不是已經(jīng)購買住房的?，F(xiàn)在國內(nèi)啃老族的出現(xiàn)，傾全家之力為小年輕購房的現(xiàn)象，不能簡單的認(rèn)為小年輕不識時務(wù)，好高騖遠(yuǎn)。所有這些是基于房地產(chǎn)必將高漲的基 礎(chǔ)之上，不然就不會不顧經(jīng)濟(jì)狀況而買房。如果現(xiàn)在不買，將來更沒有可能。這些問題不是年輕人的事情，也不是老年人的事情，而是政府的事情。什么時候控制房 價，讓其合理增長才是根本。
年輕時買的房子很便宜，到四十歲房子接近平均值。一般美國家庭在同一個房子住7到10年，隨著年齡的增長，美國家庭會不斷換房子，年輕時以小換大，年老是 以大換小，但每次都沒有還清房貸，很多家庭一輩子都在還貸。這種消費習(xí)慣極大地促進(jìn)房地產(chǎn)市場和其他的消費。現(xiàn)在國內(nèi)很多家庭將所有錢都投到房地產(chǎn)，根本 沒有錢進(jìn)行其他消費。房地產(chǎn)其實周期是很慢（那種快速增長，等泡沫破滅一切都從頭來更糟糕），從而延緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這種發(fā)展不健康房地產(chǎn)的做法就是飲鴆止 渴。
提醒一下，付清房貸的年數(shù)跟房貸金額，平均房貸本金以及有房貸的比例有關(guān)，具體算法看前一節(jié)。這房貸年數(shù)不是指還要付多少年，而是基于本金和房貸金額算出這房貸的年數(shù)，有可能已經(jīng)付了5或者20年。
4）城市和鄉(xiāng)村的住房和房貸
美國的城鄉(xiāng)差別不大，但城市中心，郊區(qū)和真正的鄉(xiāng)村還是有些差別。
城市中心住的都是窮人，鄉(xiāng)村的人無房貸的很多。
但城市和鄉(xiāng)村的房價差別不大，這也是需要國內(nèi)城市規(guī)劃者必須學(xué)習(xí)的。一般來說，城市的大小跟交通工具有極大的關(guān)系。以前國內(nèi)以自行車為主要交通工具，城市 最大的范圍也就在20公里左右?，F(xiàn)在有了地鐵，汽車等高速交通工具，城市范圍變得更大，但卻沒有出現(xiàn)象美國這樣的城市中心空心化，大部分人住在郊區(qū)的情 況。
以紐約為例，99.9999%的美國家庭也是沒法負(fù)擔(dān)曼哈頓的房價（兩三居室的房子就上百萬美元），但大家住在四五十公里以外的地方乘火車上班，也是很辛苦的，兩頭黑（出門天黑，回家天黑）。不過郊區(qū)有大房子，環(huán)境優(yōu)美，孩子有很好的教育，雖然辛苦但是值得。
而在北京，離開中心市區(qū)，所有東西都會很快變差，環(huán)境，交通，教育等統(tǒng)統(tǒng)變得一塌糊涂，甚至 。涿州離北京很近，房價跟北京根本不能比。行政條塊劃分是限制城市發(fā)展其中最大的原因之一，將北京周邊統(tǒng)統(tǒng)劃到大北京市來管，只怕河北不同意。
改革稅收制度是根本，現(xiàn)在的稅收體制是以公司為主體，即使是個人稅收也是以公司所在地進(jìn)行征收。以個人收入稅為主體，并且以居住地來征收可以很好地改善居 住地的條件。大家都擠在城市的核心區(qū)根本不是城市發(fā)展的方向，也不能解決房價高攀的問題。我看大家都擠在北京四環(huán)以內(nèi)，車開不了，地鐵也擠不上，房子更別 想，就連呼吸點新鮮空氣還要瞅著美國大使館的監(jiān)控器，可悲呀！不是大家可悲，是那些頭頭腦腦可悲可恨，明明有辦法就是不去干！
5）按家庭人口數(shù)分類的住房和房貸
這兩個圖要結(jié)合起來看，單身家庭租房和無房貸的比例高，但房子也便宜。兩人家庭經(jīng)濟(jì)狀況可以說最好（無房貸一身輕），五人以上的家庭反而租房是第二高的。
6）按收入階層分類的住房和房貸
這兩個圖也要結(jié)合起來看，最低收入雖然租房最多，但有房子的家庭中無房貸的不少，同時要看到他們的住房是最差的。最高收入的房貸最多，但房子也最好。大家仔細(xì)看圖會有更多的發(fā)現(xiàn)。
解決不同階層的住房也是每個政府主要的職責(zé)。不可能所有人都有房，更不可能大家都住得差不多。窮人也要房子住，租房，房子小點，差點都不是問題，不能沒有 房子住。廉租房是發(fā)展之路。富人嗎，讓他們借錢買好房好了，反正他們也付得起。美國就是這個思路。但房價不能太離譜，中國現(xiàn)在的房價不要說窮人付不起，最 高的20%也付不起。
7）總結(jié)
最后呼吁一下抑制高房價，防止過快增長，使之回到合理的價位，同時改革城市發(fā)展方向。
提高擁有住房成本，在全國范圍內(nèi)征收第一套住房以外所有住房的房產(chǎn)稅，
同時提高相應(yīng)住房的貸款利率。
嚴(yán)厲打擊以權(quán)謀私，福利分房的行為。
改革稅收制度，以個人收入及居住地為主征收稅款，促進(jìn)城市發(fā)展。
