首先在此說明一下，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不僅限于流轉(zhuǎn)稅，還包括附加稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅，所以說營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響，應(yīng)該是指包括流轉(zhuǎn)稅、附加稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅這幾個方面的整體稅負的影響。
對于某些房地產(chǎn)企業(yè)，營改增后整體稅負有可能降低，但對于另外一些房地產(chǎn)企業(yè)，營改增后整體稅負要降低是非常難的，幾乎不可能實現(xiàn)。
決定營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負增加或減少的因素有如下幾點：
首先是營改增后房地產(chǎn)企業(yè)適用的增值稅稅率和征收率。
其次是營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅人的性質(zhì)，分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人?！痉科筘敹愇⑿牛簀xhzhaojie】
再次是營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
最后是營改增后房地產(chǎn)企業(yè)取得的可以抵扣增值稅銷項稅額的進項稅額。
一般情況下，增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照稅率計稅，小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法按照征收率計稅。
如果營改增后房地產(chǎn)企業(yè)適用簡易計稅方法按照征收率計繳增值稅，并且征收率不高于營改增前營業(yè)稅的稅率5%，則在除營改增外其他條件不變的情況下，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負是減少的，征收率高于5%就會增加。當(dāng)征收率為6%時，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營改增前增加收入的0.39%。當(dāng)征收率為5%時，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營改增前減少收入的0.14%。當(dāng)征收率為4%時，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營改增前減少收入的0.68%。當(dāng)征收率為3%時，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營改增前減少收入的1.23%。其中當(dāng)征稅率為5%時的計算過程如下表：
由于房地產(chǎn)企業(yè)比較特殊，整體收入金額巨大，基本上都是按億計，所以一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)很難被認定為增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法按照征收率計稅，除非在營改增過渡期間，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)老項目有可能被允許適用簡易計稅方法按照征收率計稅。
那么如果營改增后房地產(chǎn)企業(yè)被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計繳增值稅，則在除營改增外其他條件不變的情況下，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負是增加還是減少呢?下面我們作對比分析。
為了確保對比分析結(jié)果的可靠性，我們需要統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前后的假設(shè)條件和對比口徑。
首先我們假設(shè)：
1、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含稅收入總額和含稅成本總額是一樣的;
2、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用稅率由營業(yè)稅5%改成增值稅率11%;
3、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有可抵扣進項稅額對應(yīng)的成本都可作為開發(fā)成本在土地增值稅前加計扣除。
盡管表面上看增值稅率11%比營業(yè)稅率5%多6%，但由于營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，而增值稅屬于價外稅，口徑不一致，不具有可比性，所以還需要統(tǒng)一口徑，按照下述計算將增值稅率轉(zhuǎn)換成價內(nèi)稅負率后才可以和營業(yè)稅作對比。
增值稅價內(nèi)稅負率=增值稅率÷(1+增值稅率)=11%÷(1+11%)=9.91%
由于增值稅實繳稅額等于銷項減進項，為了便于不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作對比，假設(shè)進項收入比即可抵扣進項稅額占售房收入的比例為4%，則營改增后，考慮附加稅費影響的直接稅負影響：
=(增值稅價內(nèi)稅負率-進項收入比-營業(yè)稅率)×(1+12%)
=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)
=1.02%
即當(dāng)進項收入比為4%時，直接稅負增加了售房收入的1.02%。
同理當(dāng)進項收入比為不同取值時，可得到如下結(jié)果：
將上表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成曲線圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接稅負影響與進項收入比的關(guān)系是一條向下的直線，即隨著進項收入比的增加，營改增對直接稅負的影響從增加稅負逐漸變?yōu)榻档投愗?。?dāng)進項收入比為0時，直接稅負增加了售房收入的5.5%;當(dāng)進項收入比為4.91%時，營改增對直接稅負沒有影響。
營改增除對直接稅負產(chǎn)生影響外，還可能對其他稅種產(chǎn)生影響，包括土地增值稅和企業(yè)所得稅?！痉科筘敹愇⑿牛簀xhzhaojie】
從前面計算我們知道，當(dāng)進項收入比為4%時，直接稅負增加了售房收入的1.02%。此時，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，同時扣除進項稅后的成本也減少了售房收入的4%，則該兩項變化對土地增值稅的影響：
=(收入-成本×(1+30%))×30%
=(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30%
=1.25%
即當(dāng)進項收入比為4%時，土地增值稅增加了售房收入的1.25%。
同理當(dāng)進項收入比為不同取值時，可得到如下結(jié)果：
將上表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成曲線圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅影響與進項收入比的關(guān)系是一條向上的直線，即隨著進項收入比的增加，營改增對土地增值稅的影響從降低稅負逐漸變?yōu)樵黾佣愗?。?dāng)進項收入比為0時，土地增值稅減少了售房收入的1.65%;當(dāng)進項收入比為2.27%時，營改增對土地增值稅沒有影響。
營改增對企業(yè)所得稅的影響，除了需要考慮前面提到的直接稅負后收入和扣除進項稅后成本變化外，還需要考慮土地增值稅變化。
從前面計算我們知道，當(dāng)進項收入比為4%時，直接稅負增加了售房收入的1.02%。此時，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，扣除進項稅后的成本減少了售房收入的4%，土地增值稅增加了售房收入的1.25%，由此導(dǎo)致企業(yè)所得稅變化：
=(收入-成本-土地增值稅)×25%
=(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25%
=0.43%
即當(dāng)進項收入比為4%時，企業(yè)所得稅增加了售房收入的0.43%。
同理當(dāng)進項收入比為不同取值時，可得到如下結(jié)果：
將上表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成曲線圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅影響與進項收入比的關(guān)系是一條向上的直線，即隨著進項收入比的增加，營改增對土地增值稅的影響從降低稅負逐漸變?yōu)樵黾佣愗?。?dāng)進項收入比為0時，企業(yè)所得稅減少了售房收入的0.96%;當(dāng)進項收入比為2.75%時，營改增對企業(yè)所得稅沒有影響?！痉科筘敹愇⑿牛簀xhzhaojie】
綜合前面營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接稅負、土地增值稅、企業(yè)所得稅的影響，當(dāng)進項收入比為4%時，營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負影響：
=直接稅負影響+土地增值稅影響+企業(yè)所得稅影響
=1.02%+1.25%+0.43%
=2.71%
即當(dāng)進項收入比為4%時，整體稅負增加了售房收入的2.71%。
同理當(dāng)進項收入比為不同取值時，可得到如下結(jié)果：
將上表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成曲線圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負影響與進項收入比的關(guān)系是一條向下的直線，即隨著進項收入比的增加，營改增對整體稅負的影響從增加稅負逐漸變?yōu)榻档投愗?。?dāng)進項收入比為0時，企業(yè)整體稅負增加了售房收入的2.89%;當(dāng)進項收入比為63.5%時，營改增對企業(yè)整體稅負沒有影響。
對于實際的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在目前增值稅率最高為17%，并且成本收入率相對不高的情況下，可能取得的可抵扣進項稅額占售房收入的百分比很難超過17%，根本不可能達到63.5%，也即是營改增后，在被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計稅的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負根本不可能減少，只增不減，增加的范圍是售房收入的2%至3%。
綜上分析可以得知，如果營改增后房地產(chǎn)企業(yè)適用簡易計稅方法按照征收率計繳增值稅，并且征收率不高于營改增前營業(yè)稅的稅率5%，則在除營改增外其他條件不變的情況下，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負是減少的，當(dāng)征收率為5%時將比營改增前減少收入的0.14%。但是營改增后，在被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計稅的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負根本不可能減少，只增不減，將比營改增前增加售房收入的2%至3%，這種情況下，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)一個項目的銷售收入是100億元，則營改增后整體稅負將增加2億元至3億元，也即是凈利潤將減少2億元至3億元。
作者：翟巨順
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