陳寶存：全民皆房不變調(diào)控政策白費
不單單是80后90后群體，住房升級需求是全民的追求。目前的人均28平米，必將升級。三口之家人均40平米的話，4億家庭的升級需要多少供應(yīng)量，這是可以算出來的。以目前的家庭數(shù)量，僅僅升級換代需要48億平米，換算成120平米一套，大約需要4000萬套。
而新增的分戶，80后群體有消息說已經(jīng)大約2億人了，等于要新增一億家庭。這部分人群，真正升級至人均40平米，戶均120平米，大約又需要120億平米的市場供應(yīng)。
國家人口計生委副主任王國強指出，根據(jù)測算，中國的人口最高峰在15億左右。還有大約一億家庭產(chǎn)生。這一峰值在大約2040年出現(xiàn)。這就是三十年房地產(chǎn)高速成長的必須。指望人口紅利結(jié)束以及大量不可限制的土地供應(yīng)導(dǎo)致房價的大跌是不可能出現(xiàn)的。所以目前的政策只能限制基本需求和投資需求。
但是，這樣的限制政策，會打向供應(yīng)。也就是供應(yīng)的進一步吃緊。我們前述6年的宏觀調(diào)控失效或者起了反作用，高層不是不清楚，只是房價的高速成長必須抑制漲幅，這才有了政策的重新收緊。但是無法改變的是全民皆房的局面。而不改變觀念的所有努力都將白費。
我們是世間少有的把房子看的最重的民族。安土重遷，“安得廣廈千萬間”竟然成了理想，最偉大的理想。所以杜先生現(xiàn)在尤其有名，至少比李白先生受到更多的追捧。也所以僅僅市場化商品房11年，我們把所有的希望，擁有產(chǎn)權(quán)房的希望全部調(diào)動起來。全民皆房，壓力給了政府和開發(fā)商，還要關(guān)注拆遷戶的補償，真的不知道這么巨大的需求如何才能滿足。
有很多錯誤的理解，認為住房不是商品。我們福利分房堅持了50年，最差的資源配置，帶來的是居住水平的最低滿足。這才啟動了住宅市場化改革。雖然我們認為房價已經(jīng)不可承受，但是通過拆改和大量的政策房，僅僅從居住角度看，我們的居住水平提高的最為迅猛。
這個事實，我們基本是不承認的。上到政府高官下到普通百姓，對房地產(chǎn)行業(yè)的錯誤認知很多。原因是不能聯(lián)系起來看問題，更無視目前自有居住率超高的現(xiàn)實。當(dāng)然，這并不意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)超飽和，而是基本需求沒有多少問題，問題在人民日益增長、限制不住的物質(zhì)生活的需要。這個需要是要經(jīng)過行業(yè)從業(yè)者的更多努力。但是，我們把建設(shè)者們視為洪水猛獸，這是多么錯誤的思維??！
是調(diào)控出了問題，是需求的瘋狂出了問題。滿足需求是需要過程的，我們習(xí)慣了加塞不排隊，這就是目前供需之比嚴重不平衡的關(guān)鍵。也就難怪，調(diào)控指向抑制開發(fā)企業(yè)投資這樣的錯誤會造成更嚴重的供需失衡。
搶房子還不允許漲價，多么艱難的任務(wù)給了國家調(diào)控部門？一面是大量的調(diào)控措施出臺，一面是全民的搶購，如果真的房價降到了最低收入人群收入水平的配比，還有房子可以供應(yīng)上市嗎？
搶奪住房資源，一定帶來房價的迅猛上漲，除非不是賣的。
如果10年信貸收緊實現(xiàn)的話，首先打擊的是房企的投資。也就打擊了供應(yīng)的實現(xiàn)，而不是打擊房價。收的越緊，反彈的也就越強烈。
但是，經(jīng)過幾輪的錯誤調(diào)控，信貸收緊不會是今年的調(diào)控方向。這從高層的最近表態(tài)中看的很清楚。這也是我認為準備金上調(diào)不是針對房地產(chǎn)市場的根本原因。
信貸不是09年的房價上揚主因。這一點必須認識清醒。
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