| 產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實讓它風(fēng)光了一把，制造了一個又一個“投資小、風(fēng)險小、回報穩(wěn)定”的投資神話。然而從2004年開始，隨著“巨庫”“第五大道”“碧溪家居廣場”的相繼折戟，廣大投資者對于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否能得到高額回報心存疑慮。因此，本文將結(jié)合正反兩個案例，為廣大投資者提供相應(yīng)的建議和風(fēng)險規(guī)避的方法。 【講評要點】
1.小產(chǎn)權(quán)分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。
2.產(chǎn)權(quán)式商鋪有哪幾大優(yōu)勢？
3.產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的主要風(fēng)險：開發(fā)模式、經(jīng)驗缺乏、經(jīng)營不善、承諾擔(dān)保。
4.規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險，要了解開發(fā)商的實力、調(diào)查經(jīng)營管理水平、明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。 【反面案例】
2003年9月，碧溪家居廣場大打廣告，宣傳“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業(yè)面積，分成一個個13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發(fā)售。并承諾各項手續(xù)齊全，可以在國家規(guī)定的時間內(nèi)為購買者辦理土地證和房產(chǎn)證。
關(guān)于投資風(fēng)險問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔(dān)保。 碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內(nèi)可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。
2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業(yè)主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現(xiàn)資金困難，10月1日要開始停業(yè)整頓，所以9月末無法按期返還業(yè)主的第三個季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業(yè)主保證：一個月內(nèi)發(fā)放租金及違約金，3個月后可退還首付款，6個月后按合同規(guī)定退購房款。與此同時，業(yè)主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。
2004年12月，第一批九名業(yè)主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺法院判決《碧溪家居廣場商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請求。2005年5月10日，勝訴業(yè)主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場，遞交律師函，希望碧溪盡快執(zhí)行法院的判決，要給出還款計劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復(fù)。
【正面案例】
第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經(jīng)營主體，是一所集知識性休閑、文化性消費為一體的復(fù)合型文化主題商場。
第三極文化中心以文化消費為主題定位，全部經(jīng)營與文化相關(guān)的產(chǎn)品。在商業(yè)業(yè)態(tài)管理方面發(fā)展商聘請了文脈公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的控制、規(guī)劃和調(diào)整，保證商業(yè)部分的經(jīng)營品質(zhì)，同時為投資者計算穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的投資回報。經(jīng)過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，第三極文化中心將十一層商業(yè)共分為六個大本營，以4～7層的圖書大本營作為吸引人流的主動力源，9、10層以目的性消費業(yè)態(tài)——旅游及教育大本營作為附動力源，通過兩個動力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業(yè)態(tài)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展。
在商業(yè)管理方面，為了保證第三極文化中心的經(jīng)營品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的增值能力和潛力，特地聘請擁有很強(qiáng)的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業(yè)管理公司，以實現(xiàn)對投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報。
【專家講評】
兩種不同類型產(chǎn)權(quán)式商鋪的區(qū)別
隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為了風(fēng)險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準(zhǔn)確的話，確實能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報，這也是近年來產(chǎn)權(quán)式商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。
產(chǎn)權(quán)式商鋪是西方發(fā)達(dá)國家及我國開放發(fā)達(dá)城市流行的一種房產(chǎn)投資方式，實際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。
按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產(chǎn)權(quán)商鋪主要有兩種形式，即“小產(chǎn)權(quán)分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。
小產(chǎn)權(quán)分割商鋪。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪是將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無需插手商鋪的經(jīng)營管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報或者共擔(dān)風(fēng)險。
小產(chǎn)權(quán)分割商鋪一般會打出3～5年內(nèi)8%～10%的年投資回報率的承諾，以投資回報率10%來計算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對較低，對中小投資者尤其具有吸引力。
雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風(fēng)險也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場就是小產(chǎn)權(quán)分割商鋪失敗的典型代表。
帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實質(zhì)上是售后返租的改良，客戶購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的同時，即與開發(fā)商簽定租約，將所購房產(chǎn)租給開發(fā)商，租期三五年不等，有的甚至長達(dá)十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經(jīng)營狀況。
為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶的租金遞增等條款。
產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢
產(chǎn)權(quán)式商鋪作為一種新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢不可分割。產(chǎn)權(quán)式商鋪的獨特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。它擴(kuò)大了投資平臺，分解了投資風(fēng)險，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項目。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢主要有以下幾點：
1.進(jìn)入門檻較低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對較小，無須參與經(jīng)營管理，收益穩(wěn)定，因為降低了置業(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項通過銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪，實現(xiàn)了廣大消費者置業(yè)投資的夢想。
2.投資回報穩(wěn)定。與股票、儲蓄、住宅相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪以其可觀的回報收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強(qiáng)調(diào)的是，產(chǎn)權(quán)式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。
以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經(jīng)營品種的特色，實現(xiàn)了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業(yè)、教育服務(wù)和商務(wù)辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報的順利實現(xiàn)。
3.減緩資金壓力。對于發(fā)展商來說，一旦商業(yè)規(guī)模達(dá)到了一定體量，如何實現(xiàn)資金回籠便成了一大難題。有關(guān)專家表示，大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動。而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營的基礎(chǔ)。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經(jīng)營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經(jīng)營始終是他們考慮的首選方式。同時，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪無疑為發(fā)展商解決了一道難題。
4.降低經(jīng)營成本。經(jīng)營商以承租的方式獲得了商場使用權(quán)，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，也省卻了占領(lǐng)市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營風(fēng)險，同時由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現(xiàn)過多的法律問題。
產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的四大風(fēng)險
產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是售價，業(yè)主關(guān)心的是投資回報率，經(jīng)營者希望租金越低越好。由于產(chǎn)權(quán)分散在不同的主體身上，三權(quán)分立的局面，使得產(chǎn)權(quán)式商鋪實際上蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險。因此，投資者要根據(jù)商業(yè)項目的具體情況而作出恰當(dāng)?shù)耐顿Y舉措。
開發(fā)模式的風(fēng)險。目前，市場上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現(xiàn)“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營項目的價格，以實現(xiàn)更多的附加價值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。
案例中的碧溪家居廣場為了高價銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風(fēng)險相對比較小的投資方式變成了高風(fēng)險投資。歸根到底，是開發(fā)商將其本身的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風(fēng)險則由投資者自己承擔(dān)。
專業(yè)經(jīng)驗缺乏的風(fēng)險。雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開發(fā)商和經(jīng)營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經(jīng)營好產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗。開發(fā)企業(yè)雖然也在努力學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗，但對商業(yè)項目的經(jīng)營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進(jìn)的管理水平，卻因為不能很好地了解國內(nèi)消費者的生活方式和消費習(xí)慣，而產(chǎn)生“水土不服”的情況。
經(jīng)營不善的風(fēng)險。在長期的承租期中，如果經(jīng)營管理不善，不僅不能實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場為例，商家雖然在運(yùn)營前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營業(yè)一年之后，因為經(jīng)營管理上的錯漏頻出，無法按時支付投資者應(yīng)得的租金收入，從而導(dǎo)致了業(yè)主狀告開發(fā)商的最終結(jié)果。
此外，開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個問題。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，也一直是產(chǎn)權(quán)式商鋪所要解決的問題。
承諾擔(dān)保的風(fēng)險。在承諾回報中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報，并有各種形式的擔(dān)保。但是擔(dān)保問題是一個非常復(fù)雜的法律問題，有些擔(dān)保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無憂。
有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而項目未來的運(yùn)作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營效益不好，承諾的投資回報將無法實現(xiàn)。即使有項目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后。還有些開發(fā)商通過擔(dān)保公司來實現(xiàn)承諾，但問題是很多擔(dān)保公司實力不強(qiáng)，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實現(xiàn)所謂的承諾回報。
產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險的原則
產(chǎn)權(quán)式商鋪作為新生的商業(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢與風(fēng)險并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險。
了解開發(fā)商的實力。具有實力和好口碑的開發(fā)商從物業(yè)選址建設(shè)到銷售都會有全盤的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風(fēng)險相對較低。業(yè)界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對商鋪投資是至關(guān)重要的。有眼光的開發(fā)商會在城市變遷中捕捉到商機(jī)，從而實現(xiàn)高額的經(jīng)營利潤。
投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，明確開發(fā)商的經(jīng)營實力，以保證自己的投資回報順利實現(xiàn)。案例中的第三極文化中心的發(fā)展商是中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司，它在圖書經(jīng)營上有多年經(jīng)驗，是以發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營目標(biāo)的大型綜合性文化企業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，從而保證了物業(yè)經(jīng)營的高管理水平。
調(diào)查經(jīng)營管理水平。從某種意義上來說，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠經(jīng)營出來的。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。
業(yè)主選擇的開發(fā)商應(yīng)該對投資回報有理性認(rèn)識，不能只考慮高額獲利因素。同時，開發(fā)商要充分考慮風(fēng)險變化因素，具有財務(wù)保障體系的提供，使業(yè)主的利益不受損害。
明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。為了避免風(fēng)險，小業(yè)主在簽約前應(yīng)該有充分考慮，要明確產(chǎn)權(quán)問題。雙方約定的投資回報率一方面合同上要有明確約定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。并且一定要明確這樣的承諾回報是由誰來承擔(dān)責(zé)任。因為，由誰來承擔(dān)責(zé)任，比承諾什么，更值得投資者來關(guān)注。
商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險高回報率的投資品種，存在著許多風(fēng)險。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營者和眾多分散投資者，利益分割很細(xì)，情況復(fù)雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營者任何一方出現(xiàn)問題，對小業(yè)主都會帶來重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對維權(quán)活動的進(jìn)行比較有利。
隨著開發(fā)企業(yè)的實力加強(qiáng)和經(jīng)營管理水平的提升，未來的產(chǎn)權(quán)式商鋪可以采取基金的運(yùn)營管理模式，通過物權(quán)的和諧統(tǒng)一，為投資者提供完善的投資服務(wù)，使產(chǎn)權(quán)式商鋪可能存在的風(fēng)險降到最低。
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