德國發(fā)展公共租賃住房的成功經(jīng)驗
德國公共租賃住房的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個階段：一是在自二戰(zhàn)后到上世紀末，德國大規(guī)模興建社會福利住房，解決戰(zhàn)爭以及二戰(zhàn)后低收入者的住房問題。二是自上世紀末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，但政府仍然通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。
在社會福利房興盛時期，德國約有三分之一的住房具有社會福利住房的性質(zhì)，但隨后逐步減少，目前這個比例約在１０％左右。在不同地區(qū)所占比重也不同，比如在２００６年統(tǒng)計時，東部地區(qū)社會福利住房仍為２４％，西部地區(qū)僅有９％的住房是社會福利住房。
德國的社會保障用房開發(fā)經(jīng)驗是國際范圍內(nèi)被廣泛參考的模式之一，大多數(shù)福利房并非由政府直接建設(shè)。德國政府劃出特定區(qū)域建設(shè)低收入人群住房，由社會投資人開發(fā)建設(shè)，并向住房者收取低于市場價格的租金，租金與市價的差額由政府補貼給投資人。對建設(shè)社會福利住房的投資人，無論是個人、社會團體還是企業(yè)進行資助。一般做法是，聯(lián)邦和聯(lián)邦州按照一定的比例共同通過住房政策性銀行，向住房建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款。該貸款償還期可以達３０至３５年。作為回報，住房投資者有義務(wù)按照國家的要求，向低收入家庭提供廉價租用房。一般來說，房租標準由國家指導，不能超過房子實際成本的正常費用要求。對于房屋出租者因低于市場價出租住房而造成的損失，國家按相應(yīng)規(guī)定給予補償。還貸期結(jié)束后，約束解除，房屋所有人可以按市場價格出租出售房子。
按照規(guī)定，只有收入低于一定標準的家庭才有權(quán)力搬進社會福利住房，主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等。政府對于租客的順序也做了相應(yīng)規(guī)定，其原則是“對需求最緊迫的人優(yōu)先考慮”。所以，無房戶原則上肯定要優(yōu)先照顧；其次，收入低也是一個重要的參考因素，如果一個家庭每月用于房租的支出大大超過月收入的30％，就算困難戶；第三是社會弱勢群體，如失業(yè)者、多子女家庭、孕婦、單身母親、殘疾人等等，也都在考慮之中。
德國社會保障房的建設(shè)原先由聯(lián)邦政府“交通、住房和城市部”主管。２００６年德國修改了《基本法》相關(guān)內(nèi)容，社會福利住房事務(wù)逐漸由聯(lián)邦政府管轄轉(zhuǎn)移到由各聯(lián)邦州負責。從２００６年到２０１２年的過渡時期內(nèi)，聯(lián)邦政府仍將向州政府轉(zhuǎn)移支付５．１８億歐元，用于各州實施福利住房措施。實際上，德國自１９９８年起就逐漸開始廢除福利住房建設(shè)中的相關(guān)優(yōu)惠政策。１９８７年德國約有３９０萬套福利住房，而在２００１年的住房統(tǒng)計中只有１８０萬套福利住房。而這個速度目前正以每年減少近十萬套的速度下降。由于經(jīng)濟危機造成各地財政困難，各地政府紛紛出讓社會福利住房。例如，東部的德累斯頓的福利住房通過私有化，全部出售給外國企業(yè)。２００３年德國議會停止向社會保障性住房建設(shè)提供補貼，３０年來德國共為此花費了３００多億歐元。
在社會福利住房逐漸退出市場的同時，德國并未放松對整個住房和租房市場的管理，低收入家庭住房問題依然得到了良好的解決。德國人租房者占多數(shù)，有６０％左右的居民租房，其中年輕人７７％左右為租房族。德國租房比例高，重要原因就是德國法律給予承租人近乎完美的保障。德國的《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別側(cè)重對房客利益予以保護，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價理由，并且在一般情況下還須舉出３個同類住房漲價的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當事人還必須連續(xù)１５個月內(nèi)沒漲過價，而且漲幅一般不得超過１０％。
至于當?shù)赝愖》客ǔ７孔馑蕉喔?，《民法典》特別規(guī)定，設(shè)專門機構(gòu)定期制定“房租水平表”。根據(jù)法律，德國每個州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨立機構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來確定基本價格范圍。由于這個機構(gòu)包括當?shù)胤繓|協(xié)會、房客協(xié)會及中介公司代表和政府代表等，每個公民都可以很方便地上網(wǎng)或通過其他途徑從上述委員會獲取分門別類的價格表。而且法律明文規(guī)定，如果房東的房租超過“合理房租”２０％，就構(gòu)成違法行為，超過５０％就構(gòu)成犯罪，這就使得租房市場極為穩(wěn)定。因此它制定的價格一般都能得到執(zhí)行。
德國法律對租房者權(quán)益的保護也非常完善。根據(jù)德國的法律，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實沒有足夠收入，而這一過程既費時又費錢。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對房屋進行維修或重新裝修。而現(xiàn)在，這一義務(wù)也已經(jīng)取消，可自愿對房屋進行維護。此外，政府還根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補助。
總之，德國公共租賃房屋的政策根據(jù)不同時期的需要而轉(zhuǎn)變，但總體原則并未改變，保障所有人居者有其屋，低收入者也不例外。從實踐看，在早期德國調(diào)動各種社會資源建設(shè)福利房，對于解決住房緊張、穩(wěn)定房價起到了決定性作用；當前德國政府逐步退出公租房市場，也是適應(yīng)了形勢需要，這并未妨礙低收入者住房問題解決。（完）
