2011-11-02 07:37:32
中國未來地價(jià)將會下跌
李俊
一直以來，人們覺得土地是不可再生的資源，所以只漲不跌。很多人之所以賭未來地價(jià)上漲，他們判斷中國人口不斷增長，土地供應(yīng)數(shù)量有限。實(shí)際上，中國土地資源并沒有我們想象得那么緊張，這里其中有很多炒作的因素。
事實(shí)上，中國未來人口沒有我們想象得那么多。以前，很多學(xué)者都預(yù)測2030年左右，中國將到達(dá)人口高峰，將有15億左右人口，甚至更多都有。因此，很多人都被這個未來人口數(shù)量夸大因素影響，從而做出錯誤的判斷。通過各種人口數(shù)據(jù)來看，即使最保守估計(jì)，中國也會在2020年之前實(shí)現(xiàn)人口負(fù)增長。如果大膽一點(diǎn)預(yù)測，中國人口很有可能在2015年停止增長。從各種跡象來看，到達(dá)人口高峰時(shí)，中國大陸人口不會超過14億人。
未來二十年，中國城市化進(jìn)程速度將處于相對緩慢的階段。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，中國居住在城鎮(zhèn)的人口為6.66億人，占49.68%。雖然現(xiàn)在中國還有一半人口在農(nóng)村，但是從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，18歲以上到50歲以下的人群之中，比例是很低。居住農(nóng)村里，年齡50歲以上的人口，未來進(jìn)城比例不大；未來進(jìn)城主力軍集中18歲以下的人口。人口因素在未來城市化發(fā)展將會減速，并非人們想象那樣高速發(fā)展下去。這就意味著城市化對土地?cái)?shù)量需要減少，地價(jià)上漲空間自然變得受限。
中國除了北京、上海、廣州等城市發(fā)展很快，城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，人口不斷涌入，但是國內(nèi)多數(shù)中小城市發(fā)展速度并不是很快，城區(qū)面積增長還是很緩慢。很多城市都搞宏偉規(guī)劃藍(lán)圖，最終還是落空了。有的地方政府搞出很多規(guī)劃，規(guī)劃將來常住人口要達(dá)到多少萬人，但是往往都是一場夢一場空。政府投入資金造城，搞了大量征地，甚至基礎(chǔ)實(shí)施都有了，最終卻成為一片空城。國內(nèi)有一些三線城市下面的縣市，也要打造人口100萬人口的城市。實(shí)際上，就是把全縣人口都趕過去，都未必有100萬人口。
很多人都被地方政府不切實(shí)的規(guī)劃沖暈頭腦，把未來想象得非常美好，以為再過幾年就會發(fā)展起來，到時(shí)人流就非常多，甚至幻想把變成商業(yè)中心。國內(nèi)一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的縣市，一塊面積100來平方米的地皮，位置也不在中心地段，價(jià)格高達(dá)100萬元以上，甚至更高都有。他們總是想象著未來幾年，這里就成為繁華地段，所以覺得升值非常大。
土地?cái)?shù)量供應(yīng)有限的論調(diào)，一直都是支撐著地價(jià)上漲的理由。國內(nèi)一些觀點(diǎn)認(rèn)為人口繼續(xù)增長，需要糧食數(shù)量不斷增長，非農(nóng)土地供給將會控制得越來越嚴(yán)格。前面已經(jīng)說過，中國人口離負(fù)增長不遠(yuǎn)了。另一個方面，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，糧食單位產(chǎn)量不斷增加。據(jù)媒體報(bào)道，“袁隆平院士指導(dǎo)的超級稻第三期目標(biāo)畝產(chǎn)900公斤高產(chǎn)攻關(guān)示范基地收割。此前，由袁隆平院士領(lǐng)銜的科研團(tuán)隊(duì)，先后在1999年、2005年，成功攻克超級雜交稻大面積畝產(chǎn)700公斤、800公斤兩大世界難關(guān)，使中國雜交水稻超高產(chǎn)研究保持世界領(lǐng)先地位?！?/span>
不管是農(nóng)業(yè)地用地，還是非農(nóng)業(yè)用地，對土地利用效率都極大提高了。單位產(chǎn)量提高了，這就意味生產(chǎn)一定數(shù)量的糧食，需要土地越來越少。住宅用地方面，隨著城市高層建筑普遍增加，這對土地使用起到很大節(jié)約作用。
中國未來地價(jià)并不會繼續(xù)上漲，反而將會下跌?，F(xiàn)在，國內(nèi)陸價(jià)被炒高，很多原因是對未來形勢判斷失誤，同時(shí)還有更多來自根深蒂固的觀念?？梢哉f，國內(nèi)多數(shù)城市地價(jià)都是偏高了，甚至出現(xiàn)高得離譜。如果未來幾年，地價(jià)繼續(xù)被炒高的話，可能暴跌就難以避免。
