宏觀調(diào)控政策實施歷時一年多以來，舉國上下對房價的糾結(jié)不但沒有消除，反而不僅局限于房地產(chǎn)的投資者與消費者了，還蔓延到地方政府官員和房企高層管理者了。
筆者在做戰(zhàn)略咨詢時，就發(fā)現(xiàn)地方政府官員對房價走勢非常關(guān)注，一是因為房價關(guān)乎地方投資和政績，二是房價關(guān)乎土地出讓和地方財政。開發(fā)商尤其是大型房企集團高層管理者對房價走勢也異常忐忑，一是房價走勢關(guān)乎項目銷售業(yè)績和企業(yè)現(xiàn)金流，二是房價走勢關(guān)乎企業(yè)土地儲備與企業(yè)未來戰(zhàn)略方向。房價作為一個并非純粹的市場經(jīng)濟指標，負載了更多的政治化的、社會化的、乃至戰(zhàn)略指標化的東西，使房價變得異常沉重；房價在高處搖曳的姿態(tài)變得更加撲朔迷離，又讓房價成為國人生命中不能承受之輕。
但正如陳淮先生所言：中國從2004年以來，有關(guān)房地產(chǎn)媒體就沒有離開過“撲朔迷離”這樣的詞，其實中國的房地產(chǎn)市場沒有什么不確定，其實有四個很確定：其一，中國在未來的五年、二十年，仍將是世界規(guī)模最大、增長速度最快的房地產(chǎn)市場，確定無疑；其二，二十年后的房價一定比現(xiàn)在貴，確定無疑；其三，中國將長期抑制為賣而買的需求，讓大家享受經(jīng)濟發(fā)展帶來的好處，確定無疑；其四，讓更多的人民群眾買得起房，而不是買不起，這是確定無疑。
筆者大部分同意陳淮先生的觀點，但問題是國人關(guān)于房價之撲朔迷離的焦慮心理并不會因為陳先生這幾句言之鑿鑿的論斷就會有所減輕。且不說二十年，二十年太久，我們只爭朝夕，就看兩年吧，我們把兩年之內(nèi)叫當前，那么決定當前房價走勢的主要因素究竟是什么呢？
影響房價的因素確實很多，我參閱了相關(guān)書刊，羅列都很零碎，利用地標的三五論思考程式，我將影響房價的系列因素歸納為三大類別：
其一，經(jīng)濟基本面。包括城市化程度，人口與人口變動趨勢，經(jīng)濟周期中的經(jīng)濟發(fā)展階段與經(jīng)濟增長方式（GDP），產(chǎn)業(yè)興衰與失業(yè)率，貨幣、稅收、財政、土地和城市規(guī)劃等經(jīng)濟宏觀政策。其二，影響供應(yīng)的因素。土地存量與價格，房屋存量與成本，房企負債比率與資金鏈，房企數(shù)量，土地和房屋增量。其三，影響需求的因素。CPI與通貨膨脹率，居民收入水平，資本市場的冷熱與外部資金流入，家庭規(guī)模的變化，二手房市場的成熟程度。
因為我們想分析的是宏觀總體房價，所以這些因素中并沒有考慮房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的特殊性，諸如房地產(chǎn)位置、環(huán)境、區(qū)域配套等的微觀影響因素。那么這些因素中究竟哪幾個才是當前起主要作用的影響因素呢？挪威的經(jīng)濟學家漢寧·加可森曾利用計量經(jīng)濟學模型對挪威近三十年的房價數(shù)據(jù)進行了分析，分析了各種經(jīng)濟變量和房價的關(guān)系，最后認為影響房價的核心因素是利率、住宅存量、失業(yè)率和家庭收入。
影響中國房價的因素和挪威未必一致，而且在不同階段，不同的因素或?qū)⒋蔚诔蔀橛绊懚唐诜績r的主要因素。
筆者基于對經(jīng)濟和房地產(chǎn)政策的理論分析以及二十年的從業(yè)經(jīng)驗，通過比較分析以及考量各影響因素的關(guān)聯(lián)因果效應(yīng)，再利用地標三五論思考程式，認為可以從三大類別影響因素中再各提煉出一個關(guān)鍵因素，將其認定為當前決定房價走勢的關(guān)鍵因素，再通過分析這三大因素來判斷當前房價的走勢。
經(jīng)濟基本面主要關(guān)聯(lián)的是對房價的支撐。當前中國城市化已進入增長趨緩的階段，況且中國的城市化有自己的特殊性，目前更首要的任務(wù)是消化大量被城市化的人口；當前針對房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟政策已基本趨于穩(wěn)態(tài)；在中國經(jīng)濟還處于大的正向發(fā)展期，當前急劇的產(chǎn)業(yè)興衰暫時還不會發(fā)生，失業(yè)率也還勉強維持溫和；因此，目前經(jīng)濟基本面中最大的變量是GDP增速主動性下調(diào)，以及GDP增長率下調(diào)到7.5為符號象征的經(jīng)濟增長模式變革，其不但意味著中國經(jīng)濟增長要逐步擺脫對房地產(chǎn)投資的依賴，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中去房地產(chǎn)化已經(jīng)開始起步并將漸進前行。因此，在影響房價的經(jīng)濟基本面因素中，我們認定GDP下調(diào)是當前決定房價的關(guān)鍵因素。
依此分析方法類推，在影響房價的供應(yīng)類因素中，我認為土地和房屋存量（LHS，即Land and housing stock）是當前決定房價的關(guān)鍵因素，而不是大家已經(jīng)賭了一年的房企資金斷鏈，在房地產(chǎn)有繼續(xù)發(fā)展空間的大前提下，土地資源是優(yōu)質(zhì)資源，不存在沒有資本接盤，所以因資金鏈導致大范圍低價甩買的可能性不大。
依此分析方法類推，在影響房價的需求類因素中，我認為CPI是當前決定房價的關(guān)鍵因素。
地產(chǎn)觀察者許子枋認為,從決定當前房價的三個關(guān)鍵因素來看，GDP下調(diào)表征的意思是政府力圖遏止房價快速上漲的勢頭，但并不希望地方財政舉步維堅，也不希望經(jīng)濟快速滑落，因此期望玩的是走平衡木游戲，維持房價有向下預期壓力的小幅波動。LHS既包含了土地存量，也包含了已售空置房屋和未售存量房屋，這對房價上漲將產(chǎn)生很大壓力。如果房價上升預期完全扭轉(zhuǎn)，這個壓力將轉(zhuǎn)變?yōu)榉績r促跌的動力。當前CPI表征通貨膨脹很嚴重，CPI高企意味著負利率，會產(chǎn)生兩個作用：一是快速溶解剛需客的購買能力或迫使其提前消費，二是在資本市場冷火秋煙、投資渠道非常有限的情況下，促使投資客的購房保值沖動。這點對房價有正向支撐作用。但是我們同時看到，這個房價的上漲實際上是個幣值符號的上漲。因此總體來說，當前房價走勢大的概率是穩(wěn)中波動，大跌的可能性沒有，但房價上漲也是虛漲，其背后的真實無非貨幣貶值而已。
