本報記者 耿諾
一套總價940萬元的房子，最低可以按照330萬元的價格網(wǎng)簽，剩下的房款以“裝修”為名逃避繳稅。
目前，本市二手房最低計(jì)稅價格仍和2014年基本無異。為了吸引購房人少繳稅，中介甚至專門制定了關(guān)于裝修款的合同條款。
去年一年，本市成交了近27萬套二手房，通過高裝修款、低網(wǎng)簽價成交逃稅的方式，竟然成了“行規(guī)”。
超低稅費(fèi)暗藏逃稅玄機(jī)
上個周末，在工商大學(xué)校門西側(cè)，我愛我家的門店里一個看房人都沒有。閑來無事的中介開始向記者推銷房源。
打印出來的推廣頁面上寫著，一套位于海淀區(qū)北洼路甲28號的萬景公寓兩居室，面積為115.5平方米，業(yè)主叫價980萬元，中介備注950萬元能成交。
“這套房是滿五惟一房源，稅費(fèi)很少?！敝薪闃I(yè)務(wù)員指著推廣頁面上“稅費(fèi)，4.05萬元”一行字說。
所謂“滿五惟一”、是指這套房產(chǎn)距離上一次交易已經(jīng)滿5年，且為家庭名下惟一住房，可以享受首套契稅優(yōu)惠等相應(yīng)政策。
可是按照成交價計(jì)算，即使只按照1%稅率標(biāo)準(zhǔn)交契稅，一套總價950萬元的房子也不應(yīng)該只有4萬余元的稅費(fèi)。
在這家門店中，標(biāo)注著超低稅費(fèi)的房源還真不少。比如一套位于西三環(huán)外的紫竹花園二手房，其銷售價格為880萬元，但稅費(fèi)只有4.38萬元。
實(shí)際成交價八九百萬元，但是稅費(fèi)卻還不到應(yīng)交納額度的一半，這是怎么回事？
“做低網(wǎng)簽價，稅就少了?！敝薪檎f。
實(shí)際成交價格和網(wǎng)上申報價格完全不一樣，這不是涉嫌逃稅嗎？雖然記者反復(fù)追問，但對方始終避開了“逃稅”這個字眼，只說這是一條行規(guī)。
“現(xiàn)在都得做低網(wǎng)簽價，能做的都做！”他說。
“首付越高越省稅”背后邏輯
在我愛我家門店提供的房源介紹中，寫著“盡量少貸”的字樣。為什么會這樣？
鏈家西城展覽路店的經(jīng)紀(jì)人用九和苑的一套房為例，計(jì)算出了少貸背后的利益空間。
這套房只有一室一廳，面積不到70平方米，叫價已經(jīng)到了940萬元。中介聲稱，這套房如果全款買，預(yù)計(jì)契稅只有3.3萬元，只要按照低網(wǎng)簽價申報，個稅和營業(yè)稅都可以不交。
為什么可以不交？這和本市目前執(zhí)行的政策有關(guān)。
按照目前的二手房繳稅計(jì)算方式，如果購房人購買的是90平方米以下的首套房，需要交納的契稅就是網(wǎng)簽價的1%；如果購買的是二套房，那么無論面積大小，契稅都是網(wǎng)簽價的3%。
在購買二手房時，還有可能繳納營業(yè)稅，如果房產(chǎn)證或者契稅發(fā)票滿兩年，普通住宅不用繳納營業(yè)稅，非普通住宅要繳納差額的5.6%，不滿兩年的房產(chǎn)則要按照網(wǎng)簽價的5.6%計(jì)稅。
在個稅方面，只有滿五惟一才能免征個稅，否則按照差額征收20%。
“如果你全額付款，那就可以按照330萬元申報網(wǎng)簽價，其他的單給房主，這樣總共繳納的稅款就是3.3萬元；如果你貸款，要根據(jù)你的貸款金額倒推，只要網(wǎng)簽價超過468萬元變成非普宅，那稅就成倍翻上去了。”他舉例說，此前這套房子購買價格為300萬元，按照10%的裝修成本不用交稅的原則，網(wǎng)簽價只要低于330萬元，都可以逃掉契稅以外其他稅款。
這也就是說，如果購房人有錢拿出全款，就可以申報330萬元的網(wǎng)簽價；如果他要貸款300萬元，以貸款6成計(jì)算，那網(wǎng)簽價也要隨之提高到500萬元，就按照500萬元繳稅；如果購房人要貸款500萬元，同樣是貸款6成，網(wǎng)簽價就要提高到將近840萬元。
“網(wǎng)簽價越高，稅越高?！敝薪檎f。
但這套房子畢竟要賣到940萬元，網(wǎng)簽價330萬元，剩下的610萬元怎么辦？
中介說，可以算成“裝修款”，單獨(dú)寫在合同中，等過戶時直接付給房主。
按正常交易流程，市住建委要求設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，房屋首付或者全款要打進(jìn)這個賬戶中，才能過戶。但“裝修款”卻不用進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶。
中介主動備好陰陽合同
記者在連續(xù)數(shù)日的暗訪中發(fā)現(xiàn)，為了逃稅，幾乎所有中介都會準(zhǔn)備出文本，將“裝修款”寫在合同內(nèi)。我愛我家的內(nèi)部系統(tǒng)中，甚至可以直接查詢每一棟樓每一層的最低計(jì)稅價格，方便中介業(yè)務(wù)員算出最低繳稅的標(biāo)準(zhǔn)。
一份來自鏈家的《房屋買賣業(yè)務(wù)簽約文件合訂本》中，有涉及成交價格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式的約定。一位在去年12月底成交的市民提供的合同文本顯示，該房屋成交價格僅為150萬元，但家具、裝飾裝修及配套設(shè)施等作價200萬元。
“我買的這套房子就是開發(fā)商自帶的精裝修，成交價就是350萬元，而且套內(nèi)一件家具、家電都沒有?！边@位市民坦承，房屋交易時，他就是按照中介報到系統(tǒng)中的150萬元網(wǎng)簽價交的稅。
一份我愛我家的存量房買賣合同顯示，一套位于東城的房子總價為900余萬元，交易雙方簽訂的《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》中，聲明這900余萬元的房款包括了近400萬元的“房屋配套設(shè)施折價款”，真正納稅的部分只有500余萬元。
公開信息顯示，本市二手房交易最低計(jì)稅價格上一次調(diào)整還是在2014年10月。3年前的房價和如今真實(shí)的二手房價相差甚遠(yuǎn)，這為“陰陽合同”避稅留出了誘人的空間。
從2009年開始，二手房就已經(jīng)成為本市純商品房成交的主導(dǎo)。來自市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京市二手房成交量達(dá)到26.7萬套。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析稱，二手房成交量已經(jīng)占到了北京純商品房市場成交量的85%。
新聞背景
目前本市房地產(chǎn)繳稅政策
個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減按1%稅率征收契稅。
界定享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，原則上按照住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實(shí)際成交價格確定。實(shí)際成交價格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谒趨^(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。
2014年10月，本市出臺新版普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其中為五環(huán)內(nèi)每平方米單價不超3.96萬元，或者總價不高于468萬元；五環(huán)到六環(huán)每平方米單價不高于3.168萬元，或者總價不超374萬元；六環(huán)外每平方米單價不高于2.376萬元，或者總價不超281萬元。
