2017年，孫宏斌憑一連串并購(gòu)，穩(wěn)坐港股市場(chǎng)話題榜頭把交椅。新一年，正當(dāng)外界以為他會(huì)踹口氣的時(shí)候，融創(chuàng)中國(guó)(HK:01918)又出手了。
或許在投資人眼里，融創(chuàng)還是強(qiáng)調(diào)“拿地節(jié)奏、極致周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)商；而在內(nèi)部，孫宏斌最近卻開始推崇起“美好生活整合服務(wù)商”來(lái)。
最先露出頭角的是去年26億參股鏈家，近期又搞了個(gè)大事情：
3月4日，融創(chuàng)中國(guó)旗下融創(chuàng)（上海）商業(yè)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：融創(chuàng)上海商置）宣布聯(lián)手NOVA（盛煦地產(chǎn)）擬設(shè)立200億“國(guó)內(nèi)首支存量資產(chǎn)并購(gòu)基金”。
01
孫宏斌眼中的新時(shí)代
何謂美好生活？3月1日的“亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇”上，老孫再次安利：
“美好生活就是你的基本生活需求滿足之后，更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養(yǎng)老、休閑、教育。這些東西是下一步我們要投的，這就是消費(fèi)升級(jí)——簡(jiǎn)而言之，住融創(chuàng)的房子，回家看個(gè)電視，電視上放我們提供的電影，到剛整合的萬(wàn)達(dá)城玩…”
美好生活是個(gè)新提法，你要知道2017年的融創(chuàng)，還是以“超大并購(gòu)整合”為抓手，并以此實(shí)現(xiàn)飛躍：
收入同比增長(zhǎng)80%以上，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)240%以上；
全年銷售額從1500億元暴增到2017年3600億元（前十增幅之首）；
股價(jià)從年初6.29元，最高干到43.55元，年末收32.35元。
支撐著融創(chuàng)持續(xù)上行的除了陸續(xù)結(jié)算、終于化為凈利潤(rùn)的銷售額；最重要的莫過于持續(xù)并購(gòu)，土地儲(chǔ)備的飛速增長(zhǎng)。
一言以蔽之，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)頭部公司的鉆石時(shí)代。
隨著行業(yè)集中度的不斷提高，頭部公司通過兼并小公司的市場(chǎng)份額，或是強(qiáng)強(qiáng)合作，這已然成為當(dāng)下房地產(chǎn)投資的一個(gè)基本邏輯。
所以你看到融創(chuàng)接手天津星耀五洲，拿下聯(lián)想地產(chǎn)業(yè)務(wù)，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目（僅此一例土儲(chǔ)激增5897萬(wàn)平）。
但是，進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)顯然變了，金融去杠桿的力度更加猛烈，主流意識(shí)力推“租賃住房”，仿佛另一個(gè)時(shí)代要到來(lái)。
那么對(duì)融創(chuàng)來(lái)說，美好生活不僅是抓住消費(fèi)升級(jí)的機(jī)會(huì)，進(jìn)行商業(yè)模式上的升級(jí)，其實(shí)更是一種順應(yīng)政策的表現(xiàn)。
從房地產(chǎn)開發(fā)商，迅速轉(zhuǎn)向“美好生活整合服務(wù)商”，孫宏斌眼中未來(lái)的融創(chuàng)是植根“IP、內(nèi)容、渠道、場(chǎng)景”，集房地產(chǎn)開發(fā)、影視娛樂、文化旅游，甚至養(yǎng)老、教育于一體的綜合集團(tuán)。
26億元參股鏈家和200億并購(gòu)基金只是一個(gè)開始。
02
200億并購(gòu)基金
2018年3月4日，融創(chuàng)上海商置宣布聯(lián)手NOVA（盛煦地產(chǎn)）擬設(shè)立200億“國(guó)內(nèi)首支存量資產(chǎn)并購(gòu)基金”。
據(jù)悉，擬設(shè)立的并購(gòu)基金，將聚焦一、二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場(chǎng)等。
所投的項(xiàng)目，將由雙方合作運(yùn)營(yíng)平臺(tái)管理，同時(shí)融創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)提供專業(yè)的開發(fā)及改造支持。借此高效盤活城市存量資產(chǎn)，提升城市品質(zhì)。與此同時(shí)，城市更新也將成為融創(chuàng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
更重要的是，融創(chuàng)以基金方式涉足存量資產(chǎn)市場(chǎng)，通過不斷的積累和發(fā)展，未來(lái)有望建立一個(gè)：
上下游企業(yè)都能參與其中的城市更新產(chǎn)業(yè)鏈合作平臺(tái)。
融創(chuàng)以此豐富自身“美好生活”的服務(wù)能力，這一新增長(zhǎng)點(diǎn)，很有可能成為其新時(shí)代中的關(guān)鍵一環(huán)。
本次擬設(shè)立的基金是私募形式，首期200億融創(chuàng)上海商置和NOVA作為GP、也是LP各占一半權(quán)益。
目前基金還在募資環(huán)節(jié)，以融創(chuàng)“韓信點(diǎn)兵多多益善”的操盤能力，后期估計(jì)是要引入更多有實(shí)力的LP，一起做大盤子。
值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)基金一般采用“浮動(dòng)收益模式”——客戶跟融創(chuàng)收益風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，它不是“債權(quán)”而是“股權(quán)”，不會(huì)太多占用融創(chuàng)的資源。假如做成了走通了，會(huì)持續(xù)的給融創(chuàng)和投資人貢獻(xiàn)利潤(rùn)。
當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)好的idea需要執(zhí)行力更好的團(tuán)隊(duì)。
融創(chuàng)是有并購(gòu)基因的，同時(shí)融創(chuàng)的學(xué)習(xí)能力在業(yè)內(nèi)也是拔尖級(jí)別，再加上團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)備時(shí)間也不短，合作方NOVA（盛煦地產(chǎn)）也是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先收益型物業(yè)投資管理平臺(tái)，兩者把事做成的可能性比較大。
03
存量商地的3.4萬(wàn)億美元盛宴
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院《2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)》，去年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資同比增長(zhǎng)僅0.1%，整個(gè)行業(yè)基本陷入停滯。
這就是說，以前的機(jī)會(huì)是“從無(wú)到有”，以后的機(jī)會(huì)是“從有到好”，打造美好生活的過程：一要住“好”房子；二要買輛好車；三要文娛休閑活動(dòng)；四要教育健康養(yǎng)老（孫宏斌版美好生活）。
好房子其實(shí)是最迫切的需求，而存量商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?yīng)的機(jī)會(huì)來(lái)自于：
運(yùn)營(yíng)方面，積極創(chuàng)新商業(yè)模式，豐富業(yè)態(tài)內(nèi)涵，提升用戶的體驗(yàn)；
布局方面，除了公開招拍掛，主要以并購(gòu)的手段，完成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資源的整合；
金融方面，探索新的商業(yè)資本化道路，比如商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。
融創(chuàng)的“國(guó)內(nèi)首支存量資產(chǎn)并購(gòu)基金”，把上述三點(diǎn)都結(jié)合到了一起。
過去十多年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，然而大量商業(yè)地產(chǎn)存在規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位、運(yùn)營(yíng)管理、資本結(jié)構(gòu)不合理的情況。
如今新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)停滯，改造升級(jí)以提升用戶體驗(yàn)的需求，自然就體現(xiàn)出來(lái)了。
而憑借自身并購(gòu)實(shí)力和高端精品物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，融創(chuàng)在這一領(lǐng)域?qū)嵙υ桨l(fā)重要。而作為“國(guó)內(nèi)首支存量資產(chǎn)并購(gòu)基金”，融創(chuàng)進(jìn)入的時(shí)機(jī)也可以說恰到好處——“提前三步成烈士，提前一步才有肉吃”——搶占了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
瞄準(zhǔn)這個(gè)機(jī)會(huì)，通過——產(chǎn)品再定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)、立面翻新再造、室內(nèi)空間主題重構(gòu)、優(yōu)化功能設(shè)施、提升軟件服務(wù)、跨界經(jīng)營(yíng)等手段——盤活存量商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)可通過資產(chǎn)證券化REITs、保險(xiǎn)、境內(nèi)外機(jī)構(gòu)等途徑退出。
據(jù)世邦魏理仕（CBG）數(shù)據(jù)，2016年中國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模3.4萬(wàn)億美元。這可是一場(chǎng)盛宴，尤其是對(duì)于在并購(gòu)市場(chǎng)嘗到了甜頭的融創(chuàng)來(lái)說。
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