房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的探討
發(fā)布時間：2009-12-22 11:53:24 閱 讀：449 次
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【中青年干部培訓班優(yōu)秀論文】
房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的探討
九0二隊 劉 軍
「摘要」合理避稅是納稅人尊重稅法、依法納稅的前提下采取適當?shù)氖侄螌{稅義務的規(guī)避，減少稅務上的支出。本文主要通過對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本組合和開發(fā)成本核算的分析，通過對成本費用的控制，加強房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，達到企業(yè)最終合理避稅的目的。
「關鍵詞」開發(fā)成本的組成 開發(fā)成本的核算
合理避稅是指在尊重稅法、依法納稅的前提下，納稅人采取適當?shù)氖侄螌{稅義務的規(guī)避，減少稅務上的支出。合理避稅并不是逃稅漏稅，它是正常合法的活動，合理避稅也不僅僅是財務部門的事，還需要市場、營銷等各個部門的合作，從合同簽訂、款項收付等各個方面入手。避稅是企業(yè)在遵守稅法、依法納稅的前提下，以對法律和稅收的詳盡研究為基礎，對現(xiàn)有稅法規(guī)定的不同稅率、不同納稅方式的靈活利用，使企業(yè)創(chuàng)造的利潤有更多的部分合法留歸企業(yè)。在法律規(guī)定范圍內(nèi)，最大限度地保護當事人的合法權益。避稅是合法的，是企業(yè)應有的經(jīng)濟權利。
說到房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，那我們首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)成本組成及相關核算方式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：
1、土地、土建、設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、市政和公建配套費及其他生活服務性設施費。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。
3、管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和財務制度外，還應該注意解決以下幾個問題。
1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，象其他行業(yè)一樣，確定成本歸集對象，即成本核算單位。
2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目。
3、間接費用的核算。企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。
4、項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結出經(jīng)營利潤。
以上對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和核算進行了簡單的了解和分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避稅則自然要對其所涉及的稅種進行了解和掌握。
房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及企業(yè)所得稅，營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等各項稅種。但房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主要稅種中：營業(yè)稅避稅的空間不大，只有所得稅及土地增值稅有一定空間。
（一）利用成本費用的充分列支減輕所得稅負擔
企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅的輕重、多寡，直接影響稅后凈利潤的形成，關系到企業(yè)的切身利益。因此，企業(yè)所得稅是稅收籌劃的重點。從成本核算的角度看，利用成本費用的充分列支是減輕企業(yè)稅負的常用的方法。企業(yè)應納所得稅數(shù)額根據(jù)應納稅所得額和稅法規(guī)定的稅率計算求得。在稅率既定的情況下，企業(yè)應納所得稅額的多寡取決于企業(yè)應納稅所得額的多少。應納稅所得額則由企業(yè)收入總額扣除與收入有關的成本、費用、稅金和損失后計算求得。可見，在收入既定時，盡量增加準予扣除的項目，即在遵守財務會計準則和稅收制度規(guī)定的前提下，將企業(yè)發(fā)生的準予扣除的項目予以充分列支，必然會使應納稅所得額有所減少，最終減少企業(yè)的所得稅計稅依據(jù)，從而達到減輕稅負的目的。
同時生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用要按一定的方法攤入成本。費用分攤就是指在保證費用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費用攤入成本時盡可能達到最大攤入，從而實現(xiàn)最大限度的避稅。
常用的費用分攤原則一般包括實際費用分攤、平均攤銷和不規(guī)則攤銷等。只要仔細分析一下折舊計算方法，我們就可總結出一個規(guī)律：無論采用哪一種分攤，只要讓費用盡早地攤入成本，使早期攤入成本的費用越大，那么就越能夠最大限度地達到避稅的目的。至于哪一種分攤方法最能夠幫助我們實現(xiàn)最大限度地避稅，則需要根據(jù)預期費用發(fā)生的時間及數(shù)額進行計算、分析和比較后確定。
在實際過程中，我們還有幾點可以注意：
1、成本和費用的確認。結合房地產(chǎn)企業(yè)實際，在進行成本和費用扣除時，應當合理區(qū)分和確認期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。因為根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定期間費用和開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本是可以在當期直接扣除的。這里要需要說明下當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位成本確認的。
2、廣告費及業(yè)務宣傳費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告及業(yè)務宣傳費在每一納稅年度可按銷售收入一定比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出（其中：廣告費比例是8%、宣傳費是5‰），超出比例部分廣告支出可以無限期向以后年度結轉。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的廣告費及業(yè)務宣傳費，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費，可以無限期結轉以后年度。這里要說明下業(yè)務宣傳費，在取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費，超出扣除的比例的是永久不能扣除的。
3、管理費用。我們可以適當合理的增加管理費用，減少當年利潤，從而減少企業(yè)應納稅所得額。例如可提高壞帳準備的提取比率，壞帳準備金是要進管理費用的，這樣就減少了當年的利潤，就合理避讓了企業(yè)所得稅額。
4、財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，屬于對象成本完工后發(fā)生的，應作為財務費用在稅前直接扣除。這里要注意一點，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定，關聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過本企業(yè)注冊資本的50%，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除，同時借款利率不得超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率。
這樣在日常的賬務處理中，合理確認成本費用，有利于我們適當調(diào)整應納所得額，從而調(diào)整應納稅額，做到合理合法的避稅。
（二）利用折舊方法的合理選擇減輕所得稅負擔
折舊是固定資產(chǎn)由于損耗而轉移到產(chǎn)品成本中去的那一部分價值。正確計算和提取折舊，不但有利于計算產(chǎn)品成本，而且保證了固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的資金來源。折舊是成本的組成部分，現(xiàn)行會計制度中，企業(yè)常用的折舊方法有平均年限法、工作量法和加速折舊法，運用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上不一致，分攤到各期生產(chǎn)成本中去的固定資產(chǎn)成本也存在差異。因此，折舊的計算和提取必然關系到成本的大小，直接影響企業(yè)的利潤水平，最終影響企業(yè)的稅負輕重。
三、合理提高人員開支比例
在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，可考慮在不超過計稅工資的范疇內(nèi)適當提高員工工資，為職工辦理醫(yī)療保險，建立職工養(yǎng)老基金、失業(yè)保險基金和職工教育基金等統(tǒng)籌基金，進行企業(yè)財產(chǎn)保險和運輸保險等等。這些費用可以在成本中列支，同時也能夠主調(diào)動員工積極性，減少稅負，降低經(jīng)營風險和福利負擔。從而合理的加大人員開支和社會保險費支出，提高成本，降低利潤。
四、適當調(diào)整收入的確認
從銷售著手。選擇不同的銷售結算方式，推遲收入確認的時間。應當根據(jù)我們的實際情況，盡可能的延遲收入確認的時間。由于貨幣的時間價值，延遲納稅會給我們帶來意想不到的節(jié)稅效果。
同時以下幾個稅種在某些方面也可以利用一些優(yōu)惠政策和有關稅收及財務規(guī)定，進行合理節(jié)稅。
在營業(yè)稅方面有一點可以注意，就是價外費用中部分代收款項的營業(yè)稅扣繳，根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用應當并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。然而在國稅發(fā)[1998]217號文中規(guī)定'物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅'.這樣我們是否能夠在收取上述費用時，收費部門作適當調(diào)整，從而減少應交營業(yè)稅額。這就需要相關部門進行協(xié)調(diào)。
土地增值稅方面，因為土地增值稅是先預交后清算的，這里需要我們更加合理的確認成本費用，同時還要和稅務部門多進行溝通協(xié)調(diào)。因為，根據(jù)有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。
在房產(chǎn)稅方面，在國稅發(fā)[2003]89號中規(guī)定，“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”。同時稅法還規(guī)定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，這樣例如圍墻、假山、道路、場地、綠化等設施是不征收房產(chǎn)稅的。這方面我們也可以很好的利用，做到合法合理節(jié)稅。
關于印花稅，因為購銷合同是按0.3‰計算印花稅，產(chǎn)權轉移書按0.5‰計算印花稅，我們明珠房地產(chǎn)公司與消費者簽訂的售房合同，應按“購銷合同”，而不是“產(chǎn)權轉移書據(jù)”，所以應使用稅率為0.3‰。這里稅率的使用我們也要注意。
總的來說，我們一方面要注意成本費用的控制，加強房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，另一方面協(xié)調(diào)好外部關系，合理利用房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，力爭使我們能夠享受更多種稅收優(yōu)惠政策，最大限度避稅，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力。
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