作者 北京市東方律師事務(wù)所 劉桂林律師
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律師說案
2002年，被告宋振強(qiáng)委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原告潘喆協(xié)商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份證，以潘喆的名義購買了位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676 元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋振強(qiáng)又以潘喆（借款人）的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行（貸款銀行）及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（保證人）簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘喆。潘喆未支付購房的任何費(fèi)用。房屋交付后，宋振強(qiáng)在該房內(nèi)居住。
2007年1月，潘喆訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋振強(qiáng)居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋振強(qiáng)騰房，故起訴：請求法院判令宋振強(qiáng)向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。
以案說法
審理過程中，宋振強(qiáng)辯稱：潘喆所訴沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請求法院依法判決駁回其訴訟請求。潘喆所述均與事實(shí)不符，事實(shí)上，訴爭房產(chǎn)系答辯人委托中介代為購買的。答辯人及被答辯人協(xié)商一致取得潘喆身份證并以潘喆的名義購買。購房首付款、律師費(fèi)、保險費(fèi)、銀行月供、房屋入住手續(xù)、裝修費(fèi)及五年多來的所有物業(yè)費(fèi)均系其支付。該套住房是由其自行購置并居住至今。其系訴爭房產(chǎn)的真正所有權(quán)人。潘喆未辦理任何手續(xù)，亦未交過任何費(fèi)用。潘喆未向法庭提交任何能夠據(jù)以證明該房產(chǎn)歸其所有的證據(jù)材料，包括購房合同、購房發(fā)票、銀行月供及四年來物業(yè)費(fèi)的繳納憑證等。潘喆要求其騰退房屋卻沒有任何證據(jù)能夠據(jù)以證明其系訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)人。因此，潘喆的訴請不能成立，請求法院依法駁回其訴訟請求。
同時，宋振強(qiáng)提出反訴稱：潘喆接受委托，以其個人名義代其買房，其與潘喆之間構(gòu)成委托管理，雖然購房相關(guān)手續(xù)均是以潘喆的名義辦理，且潘喆是訴爭房屋名義上的所有權(quán)人，但根據(jù)本案事實(shí)可以確定，潘喆并非實(shí)際購房人，且負(fù)有將訟爭房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務(wù)。綜上所述，提起反訴，請求法院判令被反訴人潘喆為其辦理房屋變更登記手續(xù)。
潘喆對反訴辯稱：第一，其享有訴爭的房屋所有權(quán)是無可辯駁的事實(shí)。《物權(quán)法》第16、17條明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。另外，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條也明確規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。訴爭房屋是以其名義在房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的登記，因此，其對該房屋享有不可辯駁的所有權(quán)。第二，其取得房屋所有權(quán)的方式和途徑都是合法的，也從來沒有表示要放棄房屋的所有權(quán)。2002 年初，其計(jì)劃申請購買天通苑經(jīng)濟(jì)適用房，但當(dāng)時手頭資金有限，遲遲未能如愿。恰在此時，其經(jīng)人介紹與宋振強(qiáng)相識，當(dāng)時宋振強(qiáng)經(jīng)營的公司正為辦公用房和員工宿舍問題發(fā)愁。雙方協(xié)商約定：由其以按揭方式購買天通苑經(jīng)濟(jì)適用房一套，首付款和按揭款等購房費(fèi)用由宋振強(qiáng)墊付，所購房屋由宋振強(qiáng)及其公司無償使用，日后其收回此套房屋，須返還宋振強(qiáng)全部購房款。綜上所述，答辯人從來沒有放棄過訴爭房屋的所有權(quán)，對訴爭房屋享有毋庸置疑的所有權(quán)。宋振強(qiáng)故意虛構(gòu)委托購房的事實(shí)，其目的就是想通過非法手段獲得訴爭房屋的所有權(quán)。為此，請求人民法院依法判決駁回反訴人宋振強(qiáng)的訴訟請求。
昌平區(qū)人民法院查明：位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓12單元6號房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)登記在潘喆名下，潘喆已取得該房屋權(quán)屬證書。潘喆未支付購房的任何費(fèi)用，且未持有任何與購買房屋有關(guān)的合同、權(quán)利證書、房屋使用等材料的原件。上述事實(shí)，有《商品房買賣合同》、《個人住房按揭合同》、房屋所有權(quán)證、辦理房屋所有權(quán)證檔案材料及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。法院遂依據(jù)查明的事實(shí)判決該房屋的所有權(quán)歸宋振強(qiáng)。潘喆不服，向北京市第一中級人民法院上訴。
中級人民法院認(rèn)為：根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。潘喆持有上述房屋權(quán)屬證書，主張宋振強(qiáng)騰退房屋，符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持?？紤]到本案事實(shí)及宋振強(qiáng)居住的具體情況，潘喆應(yīng)給予宋振強(qiáng)一定的騰退房屋時間，具體時間本院酌定。訴訟中，宋振強(qiáng)抗辯訴爭房屋系其出資購買，且進(jìn)行裝修使用至今，因該房形成的債權(quán)債務(wù)與本案不屬于同一民事法律關(guān)系，可另行解決。宋振強(qiáng)以此拒絕騰退訴爭房屋的理由不成立，本院不予采信。宋振強(qiáng)反訴要求潘喆為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的訴訟請求，因潘喆取得的是經(jīng)濟(jì)適用房，而經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。故宋振強(qiáng)反訴請求，缺少相關(guān)法律依據(jù)，本院不應(yīng)予以支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，改判如下：
一、本判決生效后三個月內(nèi)，宋振強(qiáng)將位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)十號樓十二單元六號房屋騰退并交予潘喆。
二、案件受理費(fèi)由宋振強(qiáng)負(fù)擔(dān)。
專家意見
本案為借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛?，F(xiàn)實(shí)生活中，常有些人出于某種特殊原因或?yàn)榱诉_(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。就本案而言，實(shí)際出資人對房屋的權(quán)利是否受法律保護(hù)，應(yīng)首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系；二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。
關(guān)于第一個問題，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實(shí)際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實(shí)際出資人的委托，為實(shí)際出資人的利益，以自己名義幫助實(shí)際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人（如開發(fā)商、銀行等）開展民事法律，未披露實(shí)際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為?！逗贤ā返?02條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。”即隱名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)?！逗贤ā返?04條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財(cái)產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。
關(guān)于第二個問題，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實(shí)際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。
通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實(shí)際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎？對此應(yīng)區(qū)分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實(shí)際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財(cái)產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實(shí)際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償；有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，是為了規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的，主要是為了中、低等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，使其房價大大低于一般商品房，對經(jīng)濟(jì)適用房的購買者，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代購特價房，實(shí)際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟(jì)適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人無法購買。此時，如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實(shí)際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實(shí)際出資人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?
綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù)；如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋振強(qiáng)騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘喆構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，另行提起訴訟，要求其返還。
策略提醒
借名買房存在非常大的風(fēng)險，在實(shí)踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵：
1、實(shí)踐中借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當(dāng)困難。
2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風(fēng)險：
（1）名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。
（2）在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，或者名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。
（3）即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
