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以下為其演講內(nèi)容，未經(jīng)本人審核

林聰智：感謝大會(huì)給我這次機(jī)會(huì)過(guò)來(lái)跟大家分享一下物流地產(chǎn)的一些情況。我的內(nèi)容分為三個(gè)部分，第一個(gè)是關(guān)于物流地產(chǎn)的，第一個(gè)是高標(biāo)庫(kù)，另外一個(gè)是整體的行業(yè)情況。第二部分是關(guān)于萬(wàn)緯物流的公司情況。第三部分是我們?nèi)f緯物流發(fā)展的故事，我也跟大家分享一下我們發(fā)展的結(jié)構(gòu)。

我首先從物流地產(chǎn)高標(biāo)庫(kù)的領(lǐng)域跟大家分享一下行業(yè)的情況。最近物流地產(chǎn)是一個(gè)比較火熱的地產(chǎn)，很多資金都投入進(jìn)去物流地產(chǎn)。在過(guò)去十年零售總額不斷增長(zhǎng)，基本上增11%的增長(zhǎng)，19年已經(jīng)達(dá)到40多萬(wàn)億，到2030年的時(shí)候這個(gè)總額應(yīng)該會(huì)達(dá)到112萬(wàn)億，那就意味著零售總額的數(shù)據(jù)是很大的。

另外就是城市群發(fā)展加速需求增長(zhǎng)，十年前大概是38個(gè)上升到現(xiàn)在的110個(gè)左右的零售總額上議院城市，這也是一個(gè)很大的驅(qū)動(dòng)因素。還有就是需求結(jié)構(gòu)的變化，雖然過(guò)去很多電商企業(yè)他們會(huì)自己拿地蓋倉(cāng)庫(kù)，但其實(shí)他們拿的地一般在一些超二線城市，三線城市，所以他們哪怕繼續(xù)拿地，但是他們對(duì)于區(qū)位好的倉(cāng)庫(kù)需求也是很大的，這也是驅(qū)動(dòng)物流地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)很大的原因。

剛才是一個(gè)宏觀情況的說(shuō)明，這里是一個(gè)行業(yè)情況的說(shuō)明。有兩個(gè)因素去驅(qū)動(dòng)整體的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求。第一個(gè)因素是關(guān)于整個(gè)銷售的問(wèn)題，我們?cè)诰W(wǎng)上去買東西都希望很快把一個(gè)產(chǎn)品拿到手，就希望今天下單明天拿到貨，所以對(duì)于整個(gè)消費(fèi)升級(jí)的時(shí)效性要求是很高的，其實(shí)在中國(guó)目前整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)都是以運(yùn)營(yíng)倉(cāng)為主的，什么叫無(wú)名倉(cāng)，什么是高標(biāo)庫(kù)呢？

無(wú)名倉(cāng)是沒(méi)有要求的，高標(biāo)庫(kù)是有標(biāo)準(zhǔn)化的模塊，層高是12米，倉(cāng)庫(kù)與倉(cāng)庫(kù)之間有18米的距離，非常標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)就意味著效率可以提升，所以在高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)里面去作業(yè)的時(shí)候，不管你是什么平臺(tái)都會(huì)提高運(yùn)作效果，這樣使得我們整個(gè)物流貨品的包裝時(shí)間可以更快，所以從提升運(yùn)營(yíng)消費(fèi)的原因，整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)要求也在提升。

另外就是政策規(guī)范要求，如果你的貨物在倉(cāng)庫(kù)里面發(fā)生一些火災(zāi)，你的貨物都銷毀了，你是不能給到理賠的，所以后來(lái)很多的知名企業(yè)紛紛要求進(jìn)入高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)里面去，脫離原來(lái)的農(nóng)民倉(cāng)。

當(dāng)然也發(fā)生過(guò)一些安全事件，比如說(shuō)19年南昌化工倉(cāng)庫(kù)爆炸等等，所以也是慢慢把一些不標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)取代掉，慢慢轉(zhuǎn)移到高標(biāo)倉(cāng)里面去。所以目前大部分的物流倉(cāng)儲(chǔ)不是農(nóng)民倉(cāng)，未來(lái)肯定會(huì)往高標(biāo)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)去走。

第三個(gè)是從供給端方面去認(rèn)真想一下，聽(tīng)起來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)用地很大，但是在一些比較核心的交通樞紐是稀缺的，特別在一線城市是非常小的，你在北上廣深要拿到一塊土地今天來(lái)看是基本上很難的，主要是稅收的問(wèn)題，從政府角度來(lái)看，如果他供一塊地是給物流倉(cāng)儲(chǔ)的可能有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是稅收的原因，另外一個(gè)是可能會(huì)影響交通，所以這就導(dǎo)致我們行業(yè)最近幾年新增的倉(cāng)儲(chǔ)用地是非常稀缺的，整個(gè)物流市場(chǎng)最近幾年也是比較火熱的市場(chǎng)。

很多人也問(wèn)了，到底疫情對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)來(lái)說(shuō)有沒(méi)有影響？肯定會(huì)有影響，但是我們的影響不會(huì)有商業(yè)地產(chǎn)那么大。有一點(diǎn)原因就是說(shuō)，疫情當(dāng)中大家都在家了，更多去點(diǎn)外賣，更多進(jìn)行網(wǎng)上的消費(fèi)，這些都是對(duì)于我們倉(cāng)儲(chǔ)需求有很大的需要。那體現(xiàn)在什么地方呢？

其實(shí)在商業(yè)那邊，疫情期間有一些住戶會(huì)進(jìn)行簡(jiǎn)租、美租的措施，我們很多一些同行會(huì)通過(guò)簡(jiǎn)租去滿足客戶的需求，其實(shí)這個(gè)有點(diǎn)像剛需來(lái)的，不管什么事情倉(cāng)儲(chǔ)也有它的一個(gè)稅收原點(diǎn)。我們可能做的更多的事情會(huì)去協(xié)助一些有困難的企業(yè)，給他們緩解一下招租的壓力，但我們沒(méi)有實(shí)現(xiàn)實(shí)際意義上的減租。

其實(shí)疫情發(fā)生了以后對(duì)于整個(gè)行業(yè)有迭代更新的促動(dòng)作用，剛才也提到了，新鮮食品、線上購(gòu)物等等，經(jīng)過(guò)疫情以后可能會(huì)在另外一個(gè)方面去走了，在13年的時(shí)候發(fā)生了非典，當(dāng)時(shí)發(fā)生完幾年以后發(fā)生了什么事情呢？淘寶，就有一個(gè)很快速的發(fā)展，所以我們預(yù)判本次疫情以后整個(gè)消費(fèi)的格局可能會(huì)去到另外一個(gè)臺(tái)階，對(duì)于未來(lái)線上消費(fèi)可能會(huì)去到更大一個(gè)格局。

在疫情期間整個(gè)社會(huì)倉(cāng)庫(kù)是很重要的，以深圳做一個(gè)例子，深圳如果真的發(fā)生封城這種事情的話，其實(shí)當(dāng)?shù)氐氖称坊旧弦恢芫统酝炅耍浺渤霾蝗?，那怎么辦？所以目前政府也會(huì)從這個(gè)角度出發(fā)，進(jìn)行一些未來(lái)的布局，所以這也是一個(gè)利好。

剛才是物流地產(chǎn)里面高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的行業(yè)迭代內(nèi)容，切斷下來(lái)是物流地產(chǎn)里面的細(xì)分市場(chǎng)冷鏈物流，也跟大家分享一下。主要是五大方面去促動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，包括消費(fèi)能力提升，以前我們很簡(jiǎn)單就是要吃得飽，后來(lái)富起來(lái)了要吃得好，到現(xiàn)在我們要吃得新鮮，所以這個(gè)消費(fèi)升級(jí)也是對(duì)于整個(gè)冷鏈物流有很大的需求的。

另外食品的安全升級(jí)，這個(gè)也體現(xiàn)了我們整體消費(fèi)升級(jí)的增長(zhǎng)。還有就是進(jìn)口食品增長(zhǎng)，消費(fèi)升級(jí)了，中國(guó)人吃全球的時(shí)代來(lái)臨了，還有生鮮電商發(fā)展，包括盒馬鮮生等等最近幾年都越做越大了，也是對(duì)于整個(gè)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的需求很大的，還有連鎖業(yè)態(tài)興起所以整體來(lái)看2020年冷鏈物流市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4019億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)20%，所以這個(gè)市場(chǎng)是上萬(wàn)億的市場(chǎng)。

這個(gè)市場(chǎng)利好的原因也有一個(gè)國(guó)策的支持，很多的政策從2010年開(kāi)始到19年，有4波政策出臺(tái)，越來(lái)越多的政策去支持行業(yè)發(fā)展，比較突出的是紅色的部分，在19年的時(shí)候提出來(lái)冷鏈不留是要補(bǔ)短板的工程，其實(shí)這個(gè)出來(lái)了以后，很多機(jī)構(gòu)投資人都在尋找冷鏈物流的投資機(jī)構(gòu)，所以這是一個(gè)今年標(biāo)桿的國(guó)家政策。

最下面的是關(guān)于要建立一批冷鏈物流骨干基地，大概在前年骨干冷鏈物流基地的名單已經(jīng)出來(lái)了，大概有17個(gè)地方，所以一系列的政策也說(shuō)明，國(guó)家是支持這個(gè)行業(yè)發(fā)展的。

目前這個(gè)行業(yè)也是出現(xiàn)了一個(gè)供不應(yīng)求的情況，我們對(duì)標(biāo)一下美國(guó)，其實(shí)目前美國(guó)整個(gè)冷庫(kù)的容量是我國(guó)的4倍，日本是我國(guó)的3倍，結(jié)合剛才說(shuō)的，我們整體消費(fèi)水平提升，我們對(duì)于生鮮食品的需求越來(lái)越大，那為什么我們冷鏈的容量會(huì)比那些所謂的發(fā)達(dá)國(guó)家小呢？

其實(shí)也是給我們行業(yè)一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。這里大家也可以看一些數(shù)據(jù)，目前我們?nèi)司滏湹膸?kù)容量過(guò)去十幾年最小是慢慢增長(zhǎng)的，但是還是跟美國(guó)、日本這些國(guó)家有比較大的差距。

我們這個(gè)行業(yè)目前為止是沒(méi)有龍頭的，但是我們看美國(guó)有兩家龍頭企業(yè)，他們已經(jīng)基本上把美國(guó)70%的市場(chǎng)占去了，在中國(guó)的情況是怎么樣的？根據(jù)18年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，基本上一百家的企業(yè)營(yíng)業(yè)額加起來(lái)只有13%，說(shuō)明我們的行業(yè)目前看起來(lái)是一片藍(lán)海，還是有很多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

這里有一個(gè)小結(jié)，黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)蘇世民，他說(shuō)過(guò)這樣一句話，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分，如果你對(duì)房地產(chǎn)不感興趣，就等于你對(duì)呼吸不感興趣。另外是未來(lái)黑石愿意在中國(guó)投資兩類房產(chǎn)，第一類是倉(cāng)儲(chǔ)，另外一塊是城市購(gòu)物中心。所以這是一位行業(yè)投資界的大佬，他也是很看好倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的資產(chǎn)的，這是第一部分的行業(yè)分享。

第二部分是萬(wàn)緯物流的介紹。萬(wàn)緯物流是萬(wàn)科企業(yè)公司百分之百控股的，我們用的品牌是萬(wàn)緯，萬(wàn)科除了大家耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)板塊，還有物業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓等等，萬(wàn)緯物流物業(yè)其實(shí)是萬(wàn)科的子公司，我們采取的是一參一控的模式。

這里說(shuō)一下為什么萬(wàn)科要做物流地產(chǎn)，我們想把實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還有老百姓的美好生活連接起來(lái)，其實(shí)物流是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，我們是有地產(chǎn)的基因，所以我們選擇在倉(cāng)儲(chǔ)航道去服務(wù)整體的社會(huì)，這也是回歸地產(chǎn)的初心。

這是萬(wàn)緯物流的一個(gè)發(fā)展，實(shí)際上我們運(yùn)營(yíng)時(shí)間是十年的時(shí)間，在14年的時(shí)候萬(wàn)科成立一個(gè)事業(yè)部，那個(gè)時(shí)候是一個(gè)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃的狀態(tài)，還沒(méi)有融資，從15年開(kāi)始跟黑石合作開(kāi)拓我們整體的物流地產(chǎn)的投資與并購(gòu)，16年我們開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)完成全國(guó)布局，17年我們整體規(guī)模就突破了5百萬(wàn)平米，同時(shí)我們參與普洛斯私有化。

18年我們進(jìn)入市場(chǎng)，收購(gòu)英國(guó)太古集團(tuán)在中國(guó)的所有冷庫(kù)，我們也發(fā)行首支物流地產(chǎn)基金，19年我們繼續(xù)鋪我們的網(wǎng)絡(luò)，加大投資，在2020年的時(shí)候我們也發(fā)行首支REITs。

今天我們整體的布局是這樣子的，我也分享一下，我們?cè)谌珖?guó)47個(gè)城市有入駐，25個(gè)冷鏈物流園，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目全國(guó)有4個(gè)，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模在1100萬(wàn)左右，目前在中國(guó)超過(guò)1千萬(wàn)平米的一家是普洛斯，一家是萬(wàn)緯物流，目前我們服務(wù)的企業(yè)有850多家。

我們其實(shí)也做兩個(gè)業(yè)務(wù)的，我們說(shuō)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，還有行業(yè)的物流。我先簡(jiǎn)單介紹一下我們高標(biāo)庫(kù)里的一些情況，我們服務(wù)的包括投資選址、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。這里是一個(gè)中國(guó)的地圖，大概想表達(dá)的意思就是說(shuō)我們的倉(cāng)儲(chǔ)主要是集中在三大經(jīng)濟(jì)圈，是一些比較良好的區(qū)位去服務(wù)我們的租戶。

我拿了一個(gè)昆明的物流園舉例子，這個(gè)倉(cāng)庫(kù)是在昆明市的呈貢區(qū)，是一個(gè)非常好的倉(cāng)庫(kù)，它服務(wù)什么客戶呢？是服務(wù)褚橙的，它是全國(guó)唯一一個(gè)高標(biāo)庫(kù)的中心，它在這邊有分揀的設(shè)備，通過(guò)一些相應(yīng)的技術(shù)，最后所有的橙子都是在昆明的倉(cāng)庫(kù)發(fā)出去的，雖然我們離開(kāi)比較遠(yuǎn)，但是跟我們的生活有很大的連接性。

接下來(lái)是冷鏈，也介紹一下我們公司的情況。我們是三段式布局：原產(chǎn)地的雷達(dá)、城市的接力棒、到家的守護(hù)者。什么意思呢？原產(chǎn)地的雷達(dá)就是說(shuō)一個(gè)產(chǎn)品從原產(chǎn)地出來(lái)的時(shí)候，它總歸通過(guò)冷鏈運(yùn)輸去到我們的倉(cāng)庫(kù)，然后再分配到所有的城市，我們會(huì)有各個(gè)倉(cāng)，然后去服務(wù)全國(guó)的市場(chǎng)。

我們的客戶覆蓋七大行業(yè)，商超零售、肉類加工、薯類加工、果蔬等等，里面也有麥當(dāng)勞、蒙牛等產(chǎn)品大家也是比較熟悉的，我數(shù)了一下有兩個(gè)品牌，我猜很多朋友都沒(méi)有聽(tīng)過(guò)的，它里面可能有麥當(dāng)勞也有漢堡的薯?xiàng)l，基本上都是從這兩家供應(yīng)的，所以也是剛才提到的，雖然倉(cāng)儲(chǔ)聽(tīng)起來(lái)好像離我們很遠(yuǎn)，但是其實(shí)跟我們的生活息息相關(guān)。

這是冷鏈整體未來(lái)發(fā)展的布局，剛剛也有提到我們有25個(gè)園區(qū)，有一部分是在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，我們也有很宏偉的愿景，未來(lái)3年計(jì)劃在全國(guó)要鋪100個(gè)冷鏈園區(qū)，剛才也介紹了，中國(guó)目前是沒(méi)有龍頭的，一百家企業(yè)加起來(lái)才戰(zhàn)刀整個(gè)市場(chǎng)的13%，按目前的25個(gè)園區(qū)來(lái)看，按容量來(lái)看，萬(wàn)緯的冷鏈部分已經(jīng)是中國(guó)最大，但是我們覺(jué)得還是不夠，還要更好去服務(wù)中國(guó)市場(chǎng)，所以我們也愿意在未來(lái)3年加大投資，去達(dá)到75個(gè)園區(qū)。

這里是體現(xiàn)了我們希望從老百姓的生活食品去做好工作，提供冷鏈安全。這是我們的上海海港冷鏈物流園區(qū)，有43330平方米，4500平方米的包裝加工車間，也是恒溫的冷藏，我們服務(wù)的是費(fèi)列羅，一般可能春節(jié)、情人節(jié)會(huì)買一些巧克力送人，有什么特別呢？

其實(shí)它在我們的車間里面去進(jìn)行包裝，所以你拿到巧克力的時(shí)候，如果你看一下倉(cāng)庫(kù)的底下基本上就可以看到我們倉(cāng)庫(kù)的地址，因?yàn)榛旧洗蟛糠智煽肆Χ际菑奈覀兊膫}(cāng)庫(kù)里面出來(lái)的。

還有一個(gè)很特別的地方，因?yàn)樗窃谖覀兌鄿貐^(qū)作業(yè)的，因?yàn)樗?5個(gè)冷酷區(qū)要進(jìn)行相關(guān)的解凍，解凍不是說(shuō)要放在很熱的地方，而是要放在恒溫倉(cāng)庫(kù)里面去溶化，這里也有一些冷藏技術(shù)，因?yàn)槟阍跊](méi)有相關(guān)設(shè)備的倉(cāng)庫(kù)，基本上你要多溫區(qū)是很難的，因?yàn)榇蠹蚁胂氡湟粋€(gè)是保溫，一個(gè)是冷凍，可以做到很多不同的溫區(qū)間，這個(gè)技術(shù)目前也是比較難的。

還有一個(gè)比較知名的產(chǎn)品，就是佳沛的獼猴桃，它是從新西蘭那邊進(jìn)口到我們中國(guó)，在進(jìn)口獼猴桃這邊占我們中國(guó)的95%，基本上新西蘭那邊所有的獼猴桃都會(huì)先在我們的海港園區(qū)進(jìn)行糖度的測(cè)試，相關(guān)品質(zhì)的驗(yàn)證，然后再進(jìn)行相關(guān)的包裝，也會(huì)在我們的海港冷酷發(fā)到全國(guó)各地。

最后一部分是資產(chǎn)證券化在物流地產(chǎn)里面的情況。為什么我們這個(gè)行業(yè)會(huì)去做相關(guān)的資產(chǎn)證券化？其實(shí)我們這個(gè)行業(yè)是資產(chǎn)很重的，要投很多錢，如果錢一直在資產(chǎn)里面的話是很難運(yùn)作起來(lái)的，如果沒(méi)有實(shí)際物流地產(chǎn)商，很快會(huì)垮的。所以我們整個(gè)是從選地、設(shè)計(jì)到建設(shè)、租賃等等，所以等到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的時(shí)候我們就會(huì)資產(chǎn)管理，大家可以看到前10到12個(gè)月都是需要花錢的，等到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的時(shí)候才能有資產(chǎn)管理。

所以一般我們做這個(gè)行業(yè)的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)很多不同的基金，如果我們?cè)诔跏茧A段的時(shí)候，我們會(huì)找一些開(kāi)發(fā)類型的基金跟別人去合作，從資產(chǎn)負(fù)債表轉(zhuǎn)出去，就不會(huì)影響我們資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)負(fù)債率，然后我們也會(huì)組成很多的混合模式的基金。

因?yàn)橛行┩顿Y人是風(fēng)險(xiǎn)接受度比較低的，他要有一定的資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流去支撐他的投資回報(bào)，所以我們也會(huì)拿一部分的倉(cāng)庫(kù)去讓他們進(jìn)行混合型的基金。我們的資產(chǎn)等于說(shuō)賣給了他們，但是我們也會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)的管理，最后如果去到非常穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，我們就會(huì)去找穩(wěn)定型的基金，包括類REITs的部分去運(yùn)營(yíng)。

這是我們?cè)诮衲?月份的時(shí)候成功發(fā)行了第一期類REITs，因?yàn)槲覀兪袌?chǎng)是去學(xué)習(xí)他們的市場(chǎng)，所以我們拿了兩個(gè)市場(chǎng)出來(lái)去做這個(gè)類REITs的計(jì)劃，這個(gè)產(chǎn)品是完全沒(méi)有兜底的，我們?cè)跈?quán)益級(jí)里面只有大概34%左右，我們以后會(huì)朝著這個(gè)方向去發(fā)展，這個(gè)對(duì)我們來(lái)說(shuō)是非常有幫助的。

以上就是我今天跟各位分享的內(nèi)容，謝謝各位！

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