根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
本條是關于合同解除的條件、合同解除權的行使期限及合同解除權消滅的規(guī)定。
一、合同解除概念
合同解除概念，在各法系學者間，向有分歧。爭議的焦點在于合同解除是否包括協議解除、約定解除。大陸法系學說一般認為協議解除非以解除權存在為必要，協議解除是雙方同意的行為，因而不屬于合同解除范疇。英美法系的合同解除有廣義和狹義兩種。其狹義的合同解除相當于大陸法系的合同解除，是指當事人一方違反條件（在英國法上）或重大違約（在美國法上）時，對方當事人行使解除權，使合同關系向將來消滅的現象。英美法系把廣義的合同解除稱為消滅，它與合同消滅是同義語。這樣，合同不僅可以由于違約解除，還可以由于雙方協議、履行、合同落空而解除。
協議解除，大陸法系稱之為“合意解除”、“解除契約”或“反對契約”，是指合同有效成立之后未履行完畢以前，當事人通過協商使合同效力消滅的雙方法律行為。約定解除則是當事人按合同約定的解除權解除合同。法定解除則是當事人依照法律規(guī)定的解除權而解除合同。從性質上看，協議解除和約定解除均是合同自由原則的體現，而法定解除則體現了法律干預。協議解除和約定解除是意思自治原則的應有之義，當事人有權訂立合同，亦有權解除合同。而法定解除的解除權屬于形成權，形成權只能由法律明確規(guī)定，沒有法律明確規(guī)定，當事人一方是無權解除合同的。而協議解除、約定解除無須法律明確規(guī)定。臺灣學者史尚寬先生指出“合同解除，以第二契約解除第一契約，而非依一方意思表示之解除。……所謂合同解除，非真正解除，不適用關于解除之規(guī)定。”因此，大陸法系學者將合同解除僅定義為法定解除，是頗有道理的。然而，從效果上看，三種解除皆使合同權利義務消滅，當事人都從合同的束縛中解脫出來。因此，將協議解除和約定解除納入合同解除概念中并無不可。法定解除是合同解除制度中最核心、最根本的問題，是各國合同制度所必須明確關注的問題。法定解除條件是：（1）存在有效的合同并且尚未完全履行。此點使合同解除同無效合同、效力未定合同區(qū)別開來。（2）具備法定解除條件。只有在條件具備時，一方當事人才可行使。（3）有解除行為。解除權是否行使由當事人自行決定，但解除權行使方式必須符合法律規(guī)定。這不同于附解除條件合同，解除條件一旦成就，合同自動終止；合同效力向將來消滅。（4）法定解除產生合同消滅的后果。如果合同并不消滅，則可能是合同變更或中止。
二、合同解除與合同終止
在大陸法傳統理論中，合同終止與合同解除是并列概念。合同的終止僅指在繼續(xù)性合同中，一方行使終止權而讓合同的效力向將來消滅，結束合同關系。學者認為，大陸法上合同解除與合同終止的主要區(qū)別有以下幾點：（1）合同解除使合同關系溯及既往的消滅，合同如同自始未成立。而合同終止使合同關系僅僅向將來消滅。（2）法定解除權，主要為對債務不履行。反之終止權則是有各種理由。（3）因解除權之行使，使債權關系溯及的消滅，發(fā)生不當得利返還之義務。因終止權之行使，不發(fā)生此問題。（4）解除權不因債權讓與或債務承擔，移轉于受讓人或承擔人?！逗贤ā穭t將合同解除同抵銷、提存、免除等一起作為合同終止的原因。（見《合同法》第91條）。可見，合同法中的終止是指合同的消滅，并不是傳統意義上的終止。
三、合同法定解除的性質及分類
兩大法系及大陸法系內部諸學者對合同解除的性質認識不太一致。在法國，有學者認為“合同的解除實質上是一種合同責任形式”。我國許多學者亦堅持，合同解除“是對違約方的一種懲罰，所以也成為承擔違約責任的一種方式”。而英美法及大陸法部分學者認為，合同解除是非違約方在不得已的情況下采取的違約救濟措施之一。
欲判斷合同解除性質，必先弄清楚違約責任同違約救濟的關系。違約救濟一詞來源于英美法。依《布萊克法律詞典》的解釋，救濟原指實現權利，防止或者補償權利侵害的手段，以及運用這些手段的權利。美國《統一商法典》第1201條第34項規(guī)定，“補救”是指受損方通過法院或不通過法院而取得救助的權利。在英美法中違約責任通常被稱為違約補救。我國《合同法》第107條將補救措施視為一種違約責任形式?？梢?，違約責任同違約補救這兩個詞并不是相對立的概念，而是等同或包含關系?？梢?，違約之間的爭議‘實質在于合同解除是否具有懲罰性。筆者認為，合同解除的性質應是自救措施。如果把它視為違約責任形式之一，那也是不同于其他違約責任形式。因為：（1）合同解除并非僅因為違約方的違約所致。不可抗力及委托等特殊合同的解除皆不是違約所致。（2）違約責任一般不利于違約人，而法定解除并不一定不利于違約人，除不可抗力。就是違約解除恐怕亦是違約方所期望的結果，如違約方明示拒絕履行，恐怕是利用法定解除制度促使非約方解除合同。何況，在委托合同等特殊合同中，解約方往往要承擔損害賠償責任。；（3）合同解除實質上只是使合同權利義務關系終止，并不存在有利不利的問題。所謂損害賠償乃是基于賠償方的嚴格責任，而非合同解除本身所致。何況，合同解除并不一定伴隨損害賠償或恢復原狀。合同解除之自救性質在于解約方能主動從合同關系中解脫出來，而不必等到合同期限屆滿時（遲延履行后的寬延期限亦是合同履行期限），再尋求違約責任救濟。
法定解除事由可以歸為三類：客觀原因引起的解除；違約引起的解除；法律規(guī)定的其他事由。
?。ㄒ唬┮蚩陀^原因導致合同目的不能實現的解除
我國《合同法》第94條第1項規(guī)定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。不可抗力造成合同目的無法實現時，堅持合同履行已無可能或無實際意義。因而，不可抗力應作為法定解除事由。不僅不可抗力這一客觀原因可引起合同目的無法實現，其他客觀原因亦可引起合同目的無法實現。如意外事件、情事變更。
?。ǘ┻`約解除
違約解除權是法定解除制度中最復雜的解除權。各國立法、判例及學說差別較大，呈現出不同的風貌。
1．羅馬法和《法國民法典》
在羅馬法時代，局限于奴隸制簡單商品經濟的性質與要求，法律十分重視合同的信守；合同解除不被羅馬法承認。惟買賣得附加“于一定期間內，不支付價金者，則契約解除”的條款。集羅馬法精髓之大成的《法國民法典》，雖然其賴以產生的經濟基礎與羅馬法時代已大不相同，但在合同解除的規(guī)定上突破不大，僅法典1184條反映出：雙務合同中，在當事人一方不履行合同時，應視為有解除合同的約定（第1款）。但在此情形，合同并不當然解除，債權人解除合同應向法院提出，法院得根據情況給予被告一定期限（第3款）。
如何評價《法國民法典》第1184條關于合同法定解除的一般規(guī)定？受羅馬法影響，在法國舊法中存在雙重理論：一方面，學者將合同的解除建立在與同時履行之抗辯權相同的道德評價上。據此理論，當一方不履行義務時，法官的介入主要是對債務人的行為進行道德評判，即根據債務人的善意或惡意，或責令其確定履行期限，或對其進行制裁。法條第2、3款的規(guī)定的特點與此正好近似。另一方面，吸取羅馬法的作法，承認在雙務合同中，存在一項以一方不履行義務為合同解除原因的“暗示性”條款。據此理論，只要一方不履行義務，合同即自行解除。法條第1款正是反映了這一理論。這兩種理論的矛盾在于，解除合同既然是一種“暗示性”條款，則當事人事前也可作相反約定；而依道德評價理論，對債權人來說，解除合同的權利是法律賦予債權人的一種權利，且無權事先放棄該權利。此外，對法典第1184條第1款，法國學者與立法者及法官的觀點分歧較大。有些學者認為，法律規(guī)定合同因一方不履行義務而解除，主要根據在于當事人的過錯。但立法者和法官們卻堅持，此時合同解除并非基于當事人的過錯，而是由于合同應當達到的經濟目的已不能達到，過錯只是法官們衡量不履行債務的行為的性質是否嚴重的因素之一?，F代法國的判例表明，只有當一方當事人不履行義務的行為具有嚴重性時，或僅責令債務人賠償損失尚不足以制裁其行為時，法官才可判決解除合同。
2．《德國民法典》
與法國不同，《德國民法典》以明確、具體的規(guī)定，確立了合同解除制度。其合同法定解除的事由主要有：（1）履行遲延。包括：合同當事人一方履行遲延時，相對方得定相當期間，催告其履行；于該期間內仍不履行時，相對人可以解除合同（第326條第1款）。依合同性質或當事人的意思表示，如不于一定時日或一定期間履行，則不能達到合同目的，當事人一方不履行而又經過該時期時，相對方可以不經過催告，而逕行解除合同（第326條第2款）；（2）履行不能。因可歸責于債務人的事由，債務人履行不能的，債權人可以不經催告而直接解除合同（第325條）。
針對民法典關于合同解除的規(guī)定，德國學者及法官們多有議論。首先，盡管《德國民法典》是潘德克吞法學家精心提煉羅馬法的結果，由于合同解除制度并未被羅馬法承認，因此，德國合同法中的合同解除制度只是吸收1861年的《德國普通商法典》的結果，對致力于羅馬法研究的德國學者來說合同解除無疑是“一種新事物”，從而導致“其中一具體規(guī)定至今仍十分不明確”，法學家在適用它時總是感到有些困難。其次，以履行遲延、履行不能作為合同法定解除的事由，不能概括合同解除事由的全部。顯著的漏洞是預先拒絕履行的情況，既然債務人已背棄了自己所承擔的義務，受害方就應當可以通過其他救濟措施來盡量減少預期的損害。因此，學者認為《聯合國國際貨物銷售合同公約》第72條關于預期根本違約的適用，是“完全正確的”。相應地，司法裁判中也普遍確認預期拒絕履行與履行不能、履行遲延具有相同的法律后果。第三，對于不完全履行，由于適用瑕疵擔保責任不利于對受害方的充分保護，因此，判例及學說也贊成賦予不完全履行如履行不能、履行遲延同樣的法律后果。最后，在德國，對于履行遲延的規(guī)定，判例及學說認為，“用這種方法解決合同中違反履行義務所造成的難題，被證明是極其令人滿意的”。相反，對履行不能的規(guī)定卻讓人感到十分復雜。尤其是對如何確定“不能”的類型及程度，判例及學說均感為難。為解決這一人為難題，本世紀以來，大陸法已形成相當復雜的關于履行不能的理論。
以履行不能和履行遲延作為合同法定解除理由是履行違反二元理論的必然產物。但實際上，除履行不能及履行遲延外還有諸多新的違約形式，為解決此問題，法院不得不采用“積極違約”（包括拒絕履行、違反隨附義務等）理論，以彌補民法典的漏洞。
3．英美法
在英國，違約在合同法發(fā)展的早期被嚴格區(qū)分為違反條件和違反擔保，只有在一方違反條件時另一方才可以采取解除合同的救濟措施。但區(qū)分條款到底是條件還是擔保并非易事。法院在處理大量的合同糾紛時發(fā)現，一些違約形式不符合所謂“中間條款”。在學術上，對如何劃分合同的條件條款與擔保條款也是觀點不一。一種觀點認為應以條款本身的重要性進行區(qū)分。條件條款是合同的重要的、基本的、實質性的條款，相反則為擔保條款。另一種觀點堅持應根據違反義務后果是否給受害人造成履行艱難劃分兩種條款。這實質上等于以履行艱難的后果作為合同解除的條件。如若如此，無疑嚴格且不合理地限制了受害人的解除權，因此未被采納。英國法最終以違約后果為根據來區(qū)分不同的條款。即當一方違約后果嚴重時，另一方可解除合同。
英國法對違約形式的基本劃分之所以導致理論及實踐上的分歧與困難，首先在于違反條件與違反擔保在司法實踐中缺乏明確、規(guī)范的判斷標準。其次是這種“違約二元理論”與德國法中的“履行違反二元論”一樣難以概括現實生活中不斷出現的新的違約形式，以至于為解決現實問題的需要，法院最終采納以違約的后果具有嚴懲性，作為合同解除的事由的理論。
在美國，以后果是否嚴重為標準，違約被劃分為重大違約和輕微違約。當一方違約致使另一方訂立合同的主要目的難以實現時，為重大違約。必須指出的是，即使一方行為已構成重大違約，美國法院在許多情況下并不允許受害方直接解除合同，而是要求其給違約方一個自行補救的機會。法院在決定應當給違約方多長時間進行自行補救時，要考慮各種相關因素。重要因素之一是，違約方的拖延將在多大程度上剝奪受害方有權期望從該交易中獲得的利益。另一個與之相對的因素是，允許受害方即時解除合同會給違約方造成多大的損失。法院的最終決定應當是權衡這兩種因素的結果。無數判例表明，當一方遲延履行時，除非這種履行已與合同的性質及當事人的特別約定相違背，另一方應在給予一方一個合理的寬限期后再行使解除權。當然，并非在所有的違約情況下都應首先給違約方一個自行補救的機會，如違約方沒有能力進行補救，不能履行或者不愿意自行補救（明確表示將不履行）時，受害方可即時解除合同。美國是判例法國家，以上只是典型解除合同的情況，對于其他大量的違約行為，是否應當解除合同由法院按照重大違約理論作出判定。美國學者與判例之所以有如此認識，理由在于，當一方違約時，另一方解除合同會使違約方完全喪失對其違約進行自行補救的機會，因而常常導致對違約方嚴厲懲罰的后果；而避免對違約方施加懲罰是美國法在確定救濟手段時的基本政策。同時，學者們還認為，解除合同等于使業(yè)已達成的合同中途流產，對社會的發(fā)展不利。
在英美，預期違約理論也較成熟。按此理論，在合同履行期到來之前，如一方無正當理由而明確肯定地向另一方表示其將不履行合同，另一方可即時解除合同；或者一方在履行期到來之前有確切卜的證據證明另一方將不履行合同而又不愿意為此提供保證時，也可．以解除合同。該理論在英美得到大多數學者的歡迎，如美國著名合同法學者柯賓認為，針對預期違約提起訴訟是合理的；英國學者猜圖指出，其有助于使損失降到最低限度。當然反對者也有，如美國學者威爾頓認為預期的概念是“不合邏輯的”，而且其加重了被告的負擔。總之，作為一項制度，預期違約因能起到防止本來可以避免的損害擴大的效果，應當予以肯定。但是，對于默示的預期違約情況，如判斷不當，會造成加重或損害一方當事人負擔的后果，對之應當嚴加限制。
4，《聯合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）與《國際商事合同通則》（以下簡稱《通則》）的規(guī)定
《公約》與《通則》關于法定解除的事由的規(guī)定基本相同：（1）因根本違約解除合同；（2）預期違約時解除合同；（3）非定期債務履行遲延時解除合同。所不同的只是在違約的判斷標準上?！锻▌t》對何為根本違約以及如何判斷根本違約未作規(guī)定，相反，《公約》卻對此明文規(guī)定，尤其對如何判斷根本違約，規(guī)定了較為嚴格的主客觀標準，即“除非另一方并不預知而且一個同等資格、通情達理的人處于相同情況也沒有理由預知會發(fā)生這種結果（使另一方當事人蒙受損害）”。一些學者認為，“有時會限制非違約方的權利”。對《公約》的其他規(guī)定，批評意見較少。相反，正如前文所述，在受大陸法的較大影響的德國，民法學者對《公約》第72條預期根本違約的規(guī)定亦較為推崇。
《公約》及《通則》的規(guī)定，應當說與它們適用范圍的特殊性有關。為了促進各國、特別是世界貿易的順暢的發(fā)展，使不同法系的營業(yè)主體在伺一規(guī)則之下進行平等的交易，《公約》與《通則》在立法內容與立法技術上不得不折衷、調和兩大法系關于同一問題的不同處理辦法。在合同解除的事由的規(guī)定上，《公約》與《通則》采納了英美法的重大違約與預期違約制度，同時，對大陸法中的非定期的遲延履行，也明確規(guī)定為一種合同解除的事由。其次，顧名思義，《公約》與《通則》的合同締結者皆為商人，而且大多為從事跨國（地區(qū)）交易的大商人，相對于一般民事主體而言，商人的締約能力、償債能力及預見市場風險的能力均強。因此《公約》對根本違約嚴格的主客觀標準是合理的。
5．《歐洲合同法原則》（PECL）的規(guī)定
在債務人有重大的不履行的場合下，債權人可以使合同終了（9:301條1款）。在履行期前“重大的不履行”的發(fā)生已經明白的場合下，債權人也可以使合同終止（9:304條）。另外，關于履行遲延的場合，即使不相當于“重大的不履行”，債權人也可以指定一個合理長度的履行期間通知對方履行，如果在這個期間內沒有履行，可以使合同終了（8:106條3款，9:301條2款）?！稓W洲合同法原則》是由歐洲一些學者以個人資格參加的“私人團體”——“歐洲合同法委員會”編制的文件，力求能夠總結歐洲立法經驗，力求面向21世紀。合同解除條文表現了強烈的效率價值取向。解除事由擺脫了個人歸責事由這一傳統價值取向。但解除事由的高度概括性亦要求理論的深人研究。
6．我國《合同法》上的違約解除
我國《合同法》就違約解除事由作了以下規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。上述規(guī)定將各種違約形態(tài)都包含在內，即預期違約與實際違約；較好地運用了列舉與概括方式。除遲延履行外，其他實際違約行為并沒詳細列舉；簡潔明了，將違約的著眼點定于不能實現合同目的。以下就《合同法》規(guī)定的幾條違約解除條款具體加以探討：
?。?）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。這種情形在日常生活中稱為撕毀合同，大體相當于大陸法上的拒絕履行，英美法所稱的提前違約或預期違約。但是，拒絕履行一般是指以明示的方式表示不履行合同，而且一般是在履行期到來以后，所以，這一條文內容更接近于英美法。但與英美法上的提前違約仍有所不同，英美法上的提前違約并不包括履行期到來以后的違約表示。而在履行期屆滿之前，可以是履行期尚未到來，也可以是履行期到來尚未屆滿。與英美法相比，《合同法》的規(guī)定更為周到。當事人的提前違約須是重大違約，另一方才有權解除合同。具體本條規(guī)定來看，表示不履行主要債務為重大違約。主要債務是合同中的主給付義務，即由合同的性質或當事人的特別的約定而確定的義務。如貨物買賣合同中交貨的基本義務，一般而言，交貨時間、數量、地點、品質也可以構成主要債務。這是現代貨物買賣合同的基本要求。但一般個人間少量的物品交易，可不必如此嚴格。這是一個事實問題，而不是法律問題。主要債務并不僅僅是主給付義務，在特定情況下，任一要素或從給付義務均可構成主要債務。如某一履行時間對于債權人有特別意義，則債務人提前表示不按期履行時，債權人可以解除合同。總之，應結合合履行遲延時解除合同。所不同的只是在違約的判斷標準上?！锻▌t》對何為根本違約以及如何判斷根本違約未作規(guī)定，相反，《公約》卻對此明文規(guī)定，尤其對如何判斷根本違約，規(guī)定了較為嚴格的主客觀標準，即“除非另一方并不預知而且一個同等資格、通情達理的人處于相同情況也沒有理由預知會發(fā)生這種結果（使另一方當事人蒙受損害）”。一些學者認為，“有時會限制非違約方的權利”。對《公約》的其他規(guī)定，批評意見較少。相反，正如前文所述，在受大陸法的較大影響的德國，民法學者對《公約》第72條預期根本違約的規(guī)定亦較為推崇。
《公約》及《通則》的規(guī)定，應當說與它們適用范圍的特殊性有關。為了促進各國、特別是世界貿易的順暢的發(fā)展，使不同法系的營業(yè)主體在伺一規(guī)則之下進行平等的交易，《公約》與《通則》在立法內容與立法技術上不得不折衷、調和兩大法系關于同一問題的不同處理辦法。在合同解除的事由的規(guī)定上，《公約》與《通則》采納了英美法的重大違約與預期違約制度，同時，對大陸法中的非定期的遲延履行，也明確規(guī)定為一種合同解除的事由。其次，顧名思義，《公約》與《通則》的合同締結者皆為商人，而且大多為從事跨國（地區(qū)）交易的大商人，相對于一般民事主體而言，商人的締約能力、償債能力及預見市場風險的能力均強。因此《公約》對根本違約嚴格的主客觀標準是合理的。
5．《歐洲合同法原則》（PECL）的規(guī)定
在債務人有重大的不履行的場合下，債權人可以使合同終了（9;301條1款）。在履行期前“重大的不履行”的發(fā)生已經明白的場合下，債權人也可以使合同終止（9:304條）。另外，關于履行遲延的場合，即使不相當于“重大的不履行”，債權人也可以指定一個合理長度的履行期間通知對方履行，如果在這個期間內沒有履行，可以使合同終了（8:106條3款，9:301條2款）?！稓W洲合同法原則》是由歐洲一些學者以個人資格參加的“私人團體”——“歐洲合同法委員會”編制的文件，力求能夠總結歐洲立法經驗，力求面向21世紀。合同解除條文表現了強烈的效率價值取向。解除事由擺脫了個人歸責事由這一傳統價值取向。但解除事由的高度概括性亦要求理論的深人研究。
6．我國《合同法》上的違約解除
我國《合同法》就違約解除事由作了以下規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。上述規(guī)定將各種違約形態(tài)都包含在內，即預期違約與實際違約；較好地運用了列舉與概括方式。除遲延履行外，其他實際違約行為并沒詳細列舉；簡潔明了，將違約的著眼點定于不能實現合同目的。以下就《合同法》規(guī)定的幾條違約解除條款具體加以探討：
?。?）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。這種情形在日常生活中稱為撕毀合同，大體相當于大陸法上的拒絕履行，英美法所稱的提前違約或預期違約。但是，拒絕履行一般是指以明示的方式表示不履行合同，而且一般是在履行期到來以后，所以，這一條文內容更接近于英美法。但與英美法上的提前違約仍有所不同，英美法上的提前違約并不包括履行期到來以后的違約表示。而在履行期屆滿之前，可以是履行期尚未到來，也可以是履行期到來尚未屆滿。與英美法相比，《合同法》的規(guī)定更為周到。當事人的提前違約須是重大違約，另一方才有權解除合同。具體本條規(guī)定來看，表示不履行主要債務為重大違約。主要債務是合同中的主給付義務，即由合同的性質或當事人的特別的約定而確定的義務。如貨物買賣合同中交貨的基本義務，一般而言，交貨時間、數量、地點、品質也可以構成主要債務。這是現代貨物買賣合同的基本要求。但一般個人間少量的物品交易，可不必如此嚴格。這是一個事實問題，而不是法律問題。主要債務并不僅僅是主給付義務，在特定情況下，任一要素或從給付義務均可構成主要債務。如某一履行時間對于債權人有特別意義，則債務人提前表示不按期履行時，債權人可以解除合同?？傊瑧Y合合同目的判斷。債務人提前違約后，債權人可以保持合同，亦可以不解除合同。在此期間，若發(fā)生不可抗力，提前違約一方可以不承擔任何責任。
?。?）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。這是遲延履行而發(fā)生的解除權。條文并沒明確規(guī)定催告的方式，而法國法要求必須以書面作成，德國法則規(guī)定書面方式或口頭方式均可。《合同法》沒作特別要求，因此書面或口頭方式也可被當事人采納。催告所確定的期限多長為合理，是一個事實問題，應視不同合同而定。在實踐中出現的一個問題是催告后經過了一段合理的時間，合同是否就自動解除？《合同法》規(guī)定合同解除必須通知對方。債務人仍不履行合同時，債權人可享有解除權，是否解除仍應由債權人自行決定。因此，經過合理期限債務人仍不履行的債權人只有發(fā)出解除通知，合同才被解除。債權人若在催告通知時附有約定：債務人經過合同期限仍不履行的，合同自動解除，則這種約定也應視為有效。另外，在合理期限內，債務人以自己行動或明確表示不履行主要債務的，債權人可以提前直接解除合同。
債務人在履行期限到來時，能夠履行而沒有按期履行債務，則構成遲延履行。債務人在履行期限到來時，未作出履行，債權人是否應經過催告才能構成遲延，大陸法系國家對此作出了不同的規(guī)定。《法國民法典》第1129條規(guī)定：“債務人的遲延責任，經接到催告或其他類似證書而成立，如契約載明無需上述證書而僅有到期不履行事實，債務人即成立遲延責任時，則依契約定?！币虼藷o論合同是否規(guī)定期限，都必須經過催告才構成遲延，催告的目的是為了表明債權人要求債務人作出履行。而德國民法典則區(qū)分了債務訂立履行期限和沒有訂立履行期限兩種情況。對規(guī)定了履行期限的債務，則在履行期限屆滿債務人仍未履行時，不經債權人催告，即構成履行遲延，即所謂“期限代人催告”。如果債務沒有規(guī)定履行期限，必須經過催告之后，才構成遲延。我國《合同法》第110條第3款規(guī)定，不必經過催告，只要債務人違背了履行期限的規(guī)定便構成遲延。
然而，并非債務人在履行期限到來后不履行債務，都會使債權人享有自動解除合同的權利。因為合同的解除將導致此書面或口頭方式也可被當事人采納。催告所確定的期限多長為合理，是一個事實問題，應視不同合同而定。在實踐中出現的一個問題是催告后經過了一段合理的時間，合同是否就自動解除？《合同法》規(guī)定合同解除必須通知對方。債務人仍不履行合同時，債權人可享有解除權，是否解除仍應由債權人自行決定。因此，經過合理期限債務人仍不履行的債權人只有發(fā)出解除通知，合同才被解除。債權人若在催告通知時附有約定：債務人經過合同期限仍不履行的，合同自動解除，則這種約定也應視為有效。另外，在合理期限內，債務人以自己行動或明確表示不履行主要債務的，債權人可以提前直接解除合同。
債務人在履行期限到來時，能夠履行而沒有按期履行債務，則構成遲延履行。債務人在履行期限到來時，未作出履行，債權人是否應經過催告才能構成遲延，大陸法系國家對此作出了不同的規(guī)定?！斗▏穹ǖ洹返?129條規(guī)定：“債務人的遲延責任，經接到催告或其他類似證書而成立，如契約載明無需上述證書而僅有到期不履行事實，債務人即成立遲延責任時，則依契約定?！币虼藷o論合同是否規(guī)定期限，都必須經過催告才構成遲延，催告的目的是為了表明債權人要求債務人作出履行。而德國民法典則區(qū)分了債務訂立履行期限和沒有訂立履行期限兩種情況。對規(guī)定了履行期限的債務，則在履行期限屆滿債務人仍未履行時，不經債權人催告，即構成履行遲延，此即所謂“期限代人催告”。如果債務沒有規(guī)定履行期限，必須經過催告之后，才構成遲延。根據我國《合同法》第110條第3款規(guī)定，不必經過催告，只要債務人違背了履行期限的規(guī)定便構成遲延。
然而，并非債務人在履行期限到來后不履行債務，都會使債權人享有自動解除合同的權利。因為合同的解除將導致合同關系的終止，一旦解除將會消滅一項交易，因此解除是一項重要的行為，如果允許債權人在債務人任何遲延履行的情況下都解除合同，必然會導致不應當被解除對合同被解除，造成一些財產的不必要的損失和浪費，而且也會使債權人濫用解除權。因此《合同法》第94條要求，除了因遲延履行已構成根本違約的情況以外，只有一方在遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，另一方才能解除合同。就此可見，第一，必須是債務人在履行期限到來后未履行主要債務，而不是未履行次要債務。主要債務和次要債務應根據合同的內容來確定。第二，必須經過債權人的催告履行。如未催告則不能隨意解除。第三，經催告在合理期限內仍未履行。在催告后，債權人實際上要給予債務人一段合理的寬展期，使債務人繼續(xù)準備履行。在合理的寬展期到來后，如果債務人仍不履行，則債權人有權解除合同。
本條司法解釋沒有規(guī)定催告的具體方式，主要是因為《合同法》對此沒有特別的規(guī)定。在司法實踐中，不論采用何種催方式，只要當事人能夠舉證證明已經實施了催告行為，且行為具有合理性和有效性，就應當認定催告行為成立。同時，該司法解釋的第1款即指明不履行合同的主要義務，是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款。只有在上述情況下，才屬于因不履行合同約定的主要義務而行使合同解除權的情形。并規(guī)定經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，一方當事人請求解除合同，人民法院應予支持。經催告后履行債務的合理期限，這里僅規(guī)定的是，在合同沒有約定的情況下，合理期限為三個月。但是，當事人對此有約定的，按照約定。合理期限應當規(guī)定多長時間，在討論本條司法解釋時曾有幾種不同的提法。有一種觀點認為，應規(guī)定為一個月，這樣能夠盡快督促違約方履行合同，使因違約行為給守約方造成的損失盡量減少，從而體現出對違約方的制裁，保證合同的正常履行。還有觀點認為，可以規(guī)定為六個月，因為這樣可以給予違約方以必要的準備和補救時間。因為履行合同是雙方當事人最完整和真實的締約目的，只有合同全部履行，才能使締約目的得以實現，時間規(guī)定過短，容易導致因倉促而不足以采取補救措施，致使合同被迫解除。本條解釋最終將合理期限規(guī)定為三個月。因為房地產買賣合同，具有合同標的較大，履行期間相對較長等特點，不同于其他商品買賣合同。如果催告履行的期限規(guī)定過短，對雙方當事人來說，都過于苛刻，進而不利于房地產市場的穩(wěn)定。如果催告履行的期限規(guī)定過長，則不利于對守約方的保護，有可能因合同沒有及時解除而致使損失擴大。
?。?）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。時間一般不具有特定意義。但在有些合同中，債權人享有期限利益。如賀婚花籃一定要在結婚日送到。其他違約行為還包括拒絕履行、不完全履行等。其他違約行為導致合同目的不能實現時，債權人可依據法定解除而解除合同。
?。ㄈ┓梢?guī)定的其他情形
法律所規(guī)定的其他情形。主要是指合同分則中的有關解除規(guī)定，如分期付款合同的解除，委任合同的解除。另外，總則中的不安抗辯制度中的解除亦屬于其他解除情形。
不安抗辯制度系大陸法所有。不安抗辯權行使的前提之一為合同須是雙務合同，且只能由先履行人行使。不安抗辯制度為合同履行期屆滿前出現了令人不安狀況提供了法律救濟。我國《合同法》在不安情況規(guī)定上較傳統大陸法有了突破。限于此點不是討論主題，不在此作詳盡說明。不安抗辯權只賦予雙務合同中的先履行人。實際上，在同時履行合同中，發(fā)生令人不安情況，需要救濟，在異時履行中，后履行人在先履行人出現不安情況時亦需要救濟。我國《合同法》第66條規(guī)定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求?！钡?7條規(guī)定，“當事人互負債務有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”也許有人認為，《合同法》該兩條規(guī)定的同時履行抗辯權、先履行抗辯權為這兩種合同當事人提供了救濟，但這兩種抗辯權只是暫時抗辯權，債權人只能中止相應履行，債權人仍然受到合同約束。令人不安狀況可存在任何雙務合同中，不能因履行順序不同而厚此輕彼。筆者認為應規(guī)定不安抗辯制度的適用范圍，包括同時履行及任何一種異時履行合同。在一定條件下，當事人可以解除合同。
四、合同解除程序
在現代各國立法上，合同解除的方法不盡相同，其一是通過法院裁判解除，即必須經過法院裁判才能解除合同?！斗▏穹ǖ洹返?184條規(guī)定，雙務合同當事人，一方不履行其債務時，視為有解除條件的規(guī)定，但是并不當然解除合同，而是須向法院提出，經過法院裁判確認才能解除合同；其二是解除權人一方以意思表示將合同解除，不需要經過法院裁判，無論約定解除或法定解除，都是由解除權人一方以意思表示就可以解除。《德國民法典》第349條規(guī)定，解除合同應向他方當事人以意思表示為主；其三是在一定條件下合同當然而自動地解除，即不以當事人的意思表示為必要，依法律規(guī)定合同當然而自動地消滅。英美法對因合同落空而解除等，也采取當然解除方法。根據《歐洲合同法原則》9:304條3款規(guī)定，免責性而且是終局性地障礙發(fā)生時，債權人不對不履行的債務人發(fā)出合同終止的通知。
合同的解除具體應遵循如下程序：
1．解除權的行使應當符合法律規(guī)定的程序，即遵守合同解除對條件。只有在出現了合同規(guī)定的條件和法律規(guī)定的情況下一方才有權通知對方解除合同，而不必征得對方同意。
2．解除合同原則上須采用書面的形式通知對方當事人。通知到達對方當事人時生效。當事人在作出解除合同的通知以后，不得隨意撤銷。對方有異議的，可以請求法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
3．解除權的行使必須及時。因為在一方享有解除權時，該當事人長期不行使解除權，會影響當事人雙方權利義務關系的確定。在一方違約導致另一方享有解除權時，權利人可在行使解除權和要求實際履行間作出選擇。不管作出何種選擇，都應及時確定，不能久拖不決。如果超過一定期限不行使解除權，應視為已損失解除權。所以在出現了法定的解除情況和約定的解除條件成就以后，一方享有解除權，但該解除權必須在規(guī)定的期限內行使。根據《合同法》第95條的規(guī)定，如果當事人約定了解除權行使的期限，則必須在約定的期限內行使。如果沒有約定期限，必須在法律規(guī)定的期限內行使。如果法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，不享有解除權的一方有權催告享有解除權的一方在合理期限內＿行使解除權。享有解除權的一方收到催告以后應盡早通知是否解除合同，如果超過合理期限不行使解除權，則解除權消滅，合同關系繼續(xù)有效。如果當事人對催告的合理期限有異議的，應由法院或者仲裁機構確認。
本條司法解釋第2款即是對解除權行使期限的規(guī)定。該款規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限的，經對方當事人催告后，解除權應在解除權發(fā)生之日起三個月內行使。對方一當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。本款中的三個月和一年這兩個期間，均屬于除斥期間，即為不變期間，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。但一年的期間設定，是有條件的除斥期間，并不是解除權消滅的絕對期間。也就是說，如果對方當事人在解除權發(fā)生之日起，的一年內進行催告，仍應再延長三個月，解除權人未行使解除權的，解除權消滅。舉例說明，如果對方當事人在解除權發(fā)生之日起的第11個月時對解除權人進行催告，仍應按該司法解釋的規(guī)定，解除權行使的期限向后順延三個月，三個月內解除權人未行使解除權的，解除權歸于消滅。因此，只要對方當事人在解除權人行使解除權的一年除斥期間內的何時，催告解除權人行使解除權，解除權消滅的期限就應相應順延三個月。這一點在實踐中應準確掌握。
我國《合同法》第96條規(guī)定，當事人主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。根據該規(guī)定，一方行使解除權時，應通知對方，對方有異議權。這里的解除權包括法定解除權和約定解除權。根據《國際商事合同通則》第1.9條的規(guī)定，“通知”包括聲明、要求、請求或其他任何意圖的表達。通知均采用到達主義，意即通知只有在送達被通知人時才生效。不過，被通知人對合同的解除或解除權的行使有權提出異議。異議提出的方式，應與解除合同的通知相同或相類似。異議并不必然產生其預期效果，解除權人是否撤回解約通知，完全取決于解除權人的行為。為使問題得以徹底地、權威性地解決，解除權人可以請求法院或仲裁機構確認解除合同的效力，即提起確認之訴；對方為到達讓解除權人撤回解約通知的目的，也可請求法院或仲裁機構宣告解除合同的行為無效。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應辦理特別程序的，須遵守特別程序的規(guī)定。這里所指的特別程序，是批準、登記等手續(xù)，否則不產生解除合同的效力。常見的標的物比較特殊的合同，如房屋買賣、土地使用權轉讓等合同，即需到有關部門辦理手續(xù)。
五、合同法定解除的法律后果
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合同解除的直接法律后果是使合同關系消滅，合同不再履行。合同解除后，對于解除以前的債權債務關系應當如何處理，這就涉及了合同是否具有溯及力的問題。如果合同解除具有溯及力，則合同解除前所為的履行部分，就要發(fā)生恢復原狀的法律后果；如果合同解除不具有溯及力，則合同解除前所為的履行仍然有效存在，當事人無須恢復原狀。可見，合同解除是否具有溯及力，是合同解除制度中十分重要的問題。
大陸法國家基本規(guī)定合同解除具有溯及力。在大陸法中，合同解除是作為違約制裁的一種制度，為了保護債權人利益，法律肯定合同解除具有溯及力。例如《德國民法典》第346條規(guī)定，在解除契約時，當事人雙方互負返還其已受領的給付義務。《日本民法典》第545條第1項規(guī)定：當事人的一方行使解除權時，各當事人負有使相對人恢復原狀的義務，但不得侵害第三人的權利?！兑獯罄穹ǖ洹返?958條規(guī)定：契約因不履行而解除在當事人之間不具有溯及力。美國法認為解除合同產生恢復原狀的效果，這一點接近于大陸法。英國普通法認為，因違約而造成的解除合同，并不使合同自始無效而只是指向將來，即只是解除合同時尚未履行的債務不再履行，已經履行的債務原則上不產生返還問題。但是，英國法在解除合同時，允許當事人提起“按所交價值償還之訴”，以便收回他所提供的財物或服務的代價。這個問題上，《歐洲合同法原則》（PECL）、《國際商事合同通則》（CISG）規(guī)定不盡一致。PECL肯定不溯及性，其第9:305條第1款指出：“合同的終了，使雙方當事人從將來的實施履行的義務和領受履行的義務下解放出來?！盋ISG則肯定溯及性，其7.3．6條第1款規(guī)定：“合同解除時，各當事人在返還自己受領的同時，可以請求返還自己給付的財物。在原物返還不可能或不適當時，返還是合理的，應以金錢執(zhí)行?！?/p>
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合同法定解除是否具有溯及力涉及兩個問題：一是立法價值取向；二是事實問題，即依合同性質能否恢復原狀。
規(guī)定法定解除是否具有溯及力的出發(fā)點之一，應是看其是否有利于保護非違約方利益。從一定角度看，肯定合同法定解除有溯及力是頗有道理的。理由如下：一是非違約方已作出了履行時，違約方的違約常表現為不履行或不相應履行。規(guī)定違約解除有溯及力，將使非違約方取回其已作出的履行，對其顯然是有利的。非違約方的履行乃是基于為了獲得對方的履行。這亦是雙務合同的訂立基礎。如果知道不能獲得違約方的履行，非違約方則不會履行的。因此，當履行意圖落空時，應允許非違約方取回履行。二是當合同雙方已履行完畢時，如不允許解除具有溯及力，則法定解除制度在此處沒有獲得現實價值。此時選擇違約責任救濟或解除救濟沒有什么差別。三是當違約方已作出了不適當履行，如果允許解除具有溯及力，則不適當履行將重返違約方，有利于保護非違約方利益。因為，不適當履行可能對于非違約方毫無意義，如非違約方接受對其毫無意義的瑕疵的貨物。進一步看，合同解除應具有溯及力的理由在于：合同的履行應符合合同目的。發(fā)生重大違約時，從合同目的來看，由受領履行方保留履行可能已不符合其訂立合同目的。因此，合同解除具有溯及力應是可取的。但是，在一定情況下，合同解除不具有溯及力可能更不利于保護非違約方利益。例如在一方交付貨物以后，另一方不按時付款。如果合同解除效力只向未來，則交貨方可以在解除合同時追索貨款。如果合同解除有溯及力，則交貨方解除合同后只能索要貨物。針對此種情況持合同解除具有溯及力的學者認為：如果恢復原狀對解除權人不利，則解除權人可以不解除合同。其自愿解除行為表明恢復原狀對其是有利的。這種觀點值得商榷。若合同解除具有溯及力，則合同解除如同合同未成立。除恢復原狀，當事人亦從合同解放出來。若合同解除不具有溯及力，當事人則從合同面向將來的拘束力中解放出來。在合同解除具有溯及力時，保留履行利益和獲得從合同拘束力中解脫出來的利益，是不能并存的。交貨方解除合同表明其愿意從合同拘束力中解脫出來。這并不表明其沒有獲得已履行的利益的意愿。這實際上是一個魚和熊掌不可兼得的兩難選擇，尤其是在交貨方亦只有部分交貨時。綜上所述，合同解除是否應具有溯及力不可一概而論。
合同解除是否具有溯及力不僅涉及當事人利益，亦關系到社會利益。若合同解除有溯及力，則恢復原狀需支付費用。這雖由當事人支付，但相對于整個社會則仍是財富浪費。而且亦不利于社會交易秩序穩(wěn)定。合同解除不具有溯及力，不僅沒有以上弊端，而且能保留合同部分履行的利益，這亦符合合同交易目的。有些合同依其性質是不可能恢復原狀的，如委任合同、勞務合同等。這些合同一般是繼續(xù)性合同。
（三）我國《合同法》的規(guī)定
我國《合同法》97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”?？梢?，該條規(guī)定將合同解除的效力分成兩塊：前者無溯及力，后者有溯及力，并相應的產生不同的財產處理后果。具體來說，有以下三種情形：
1．合同尚未履行的，終止履行。尚未履行合同的狀態(tài)與合同訂立前的情形并無不同，因而解除合同只需單純地終止合同的權利義務。但是，當事人是否有權要求賠償損失，條文并未明確規(guī)定。事實上合同尚未履行和合同尚未成立是很不相同的，雖然合同沒有實際履行，但很可能已經給對方造成了極大的損失，如履行遲延或提前違約造成的損失。筆者認為，出現這一問題，主要是立法者在表達上的疏漏。從我國合同法原理上講，尚未履行并不影響當事人要求賠償的權利。
2．合同已履行的，要求恢復原狀。恢復原狀是指恢復到訂立合同前的狀態(tài)，是合同解除具有溯及力的標志和后果。這表明和多數國家的合同法一樣，承認解除合同可產生溯及既往的效力。不論合同是全部履行還是部分履行，解除權人解除同時，都有可以要求恢復原狀。從性質上講，適用恢復原狀的合同應該是非繼續(xù)性的合同，即履行為一次性行為的合同，如貨物買賣合同、贈與合同等。但是，有的合同盡管是一次性的合同，履行后有可能恢復原狀，也可能無法恢復原狀。此時只能根據情況來確定是否可以恢復原狀，如技術秘密轉讓合同，如果已經將技術秘密披露給對方，則不可能真正地恢復原狀，需采用其他的補救措施。
恢復原狀一般包括如下內容：返還原物；受領的標的物為金錢的，應同時返還自受領時起的利息；受領的標的物生有孳息的，應一并返還；就應返還之物支出了必要的或有益的費用，如保管費及維修費，可以在對方得到返還時所得利益限度內，請求返還；應返還之物因毀損、滅失或其他原因不能返還的，應按該物的價值以金錢返還。如果該物是種類物，也可以同種類之物返還。
恢復原狀對解除權人而言，是一種有力的保護方式。由于我國不承認物權行為，所以一旦其主張恢復原狀，對方受領的標的物的所有權就重歸于解除權人，他可以基于所有權請求返還，而這一請求權優(yōu)先于普通債權。當對方的財產不足以清償多個并存的債權時，解除權人仍可取回自己所給付的物，保全自己的利益。如果不允許恢復原狀，合同效力只是向將來消滅，則對方的受領將產生轉移所有權的效力，解除權人只能根據不當得利要求返還相應的價款，而這只是一個普通的債權，當對方的財產不足以清償多個并存的債權時，解除權人將得不到全部的返還。相反，如果是恢復原狀，則不論對方獲得的給付現在的情形如何，均應按履行時的價值或狀態(tài)返還。比如，如果解除權人甲以2萬元的價格向乙出賣價值3萬元的油畫，而解除合同后乙因某種原因不能返還該畫，甲可以主張按該畫真正所值的3萬元要求償還。而如果只是返還不當得利，則只以對方受領的現存利益為限，當對方取得的給付因意外事件減少或不復存在，就不負返還義務。對一次性合同而言，恢復原狀既是解除合同的必然結果，也是對解除權人最有利的結果。由于這種情況多屬于對方違約，所以其履行對解除權人毫無意義。
3．合同已履行的，采取其他補救措施。這種情形的發(fā)生，可由三個原因引起：一是合同的性質決定了不可能恢復原狀，發(fā)生將來消滅的效力，解除權人只能采取其他的補救措施；二是合同的履行情況不適合恢復原狀；三是當事人對清理問題協商而達成協議，既包括解除合同后達成協議，也包括《合同法》第98條的規(guī)定，即合同中的結算和清理條款繼續(xù)有效。
解除繼續(xù)性的合同是不適合恢復原狀的，這類合同的特點是履行不是一次即為完結，而是在一定時間內持續(xù)地履行，如租賃合同、雇用合同、保管合同、長期供應合同、技術服務合同等，受領一方所享用的標的物效益，可能是無法返還的，如設備租賃合同，承租人已經對設備加以使用，不可能返還出租時的設備。因此，對繼續(xù)性合同，合同只是自解除時向將來消滅，即提前終止合同，履行方仍可以請求對方對已受領的利益支付價款，但履行對相對方沒有意義的，發(fā)生恢復原狀的結果。
根據履行的情況不適合恢復原狀，可能是從經濟上講恢復原狀是不可行的，如建筑工程承包合同，如果承包人已經完成主體工程，但發(fā)包人仍以遲延為由解除了合同，此時，如果要求恢復原狀，會造成資源的極大浪費，對雙方都沒有益處，在實踐中亦是不可行的。
另外，為了保護交易第三方的利益，某些合同的解除不能有溯及力，如委托合同。如果委托合同的解除溯及到合同成立時，則受托人所進行的代理行為將失去法律依據，第三人將處于極不安全的狀態(tài)，正常的交易秩序將被破壞。因此，對于涉及到善意第三人的合同，一般不應具有溯及力。本條的“采取其他補救措施”，主要是指要求對方付款、減少價款的支付或請求不當得利的返還。如果對方是不完全履行合同，而合同期限尚未到來，解除權人可以解除合同并要求減少價款。如房屋租賃合同約定了一年的租賃期，但因該房屋年久失修，存在較大的危險，而出租人又遲遲不履行維修該房屋的義務，在租賃期屆滿之前，承租人可以解除合同并要求減價，與房屋的實際租賃價值相當。如果承租人已經預先交納了一年的租金，則承租人可以在解除合同的同時，請求出租人返還解除日至屆滿日之間的租金，從性質上講，這部分租金已屬于出租人的不當得利。如果房屋并沒有瑕疵，而是承租人遲遲不交納租金，則在租賃期屆滿之前，出租人有權解除合同并要求承租人支付租賃期間價款。在上述情況下，如果主張恢復原狀，即意味著以金錢償還受領的利益，其依據只能是不當得利，會增加清理的難度。對這類合同的解除權人而言，如果對方只是拖欠價款，則主張恢復原狀往往是不利的，因為他只能要求不當得利的返還，而不能根據合同得到價款，這可能使其得到的返還少于原合同價款，因為市場價可能低于合同價。只有當市場價高于合同價時，主張不當得利才更為有利。
另外，履行如果是可分的，解除權人可以就部分履行行使解除權，如分批交貨的合同中對某批貨物行使解除權，解除權的效力只及于該批貨物，而其他的履行不受影響，解除權人仍可保留其他的受領。但對該批貨物而言，解除將產生恢復原狀的效力，而不是此處所提到的其他效果。
六、合同解除后的損害賠償
在解除合同時能否同時請求損害賠償問題，各國法律的規(guī)定有所不同。大多數國家認為這兩種措施是可以同時采取的，如《法國民法典》第1184條規(guī)定：“雙務合同一方當事人不履行債務時，債權人可以解除合同并請求損害賠償”?！度毡久穹ǖ洹返?45條亦規(guī)定：“解除權的行使，不妨礙損害賠償的請求?！庇⒚婪ㄒ嗾J為解約方可以解除合同并請求損害賠償。德國法卻規(guī)定，解除合同和損害賠償是不能就同一債務關系并存的，如果要求解除合同，就不能要求損害賠償；反之，如果要求損害賠償，就不能解除合同。德國法的基本邏輯是，既然解除合同將產生恢復原狀的后果，等同于合同自始就不存在，那么因合同而產生的損害賠償就失去了存在基礎，所以這兩種措施是矛盾的。這種規(guī)定離現實太遠，反而使合同解除制度大大限制了合同解除功能的應用。實際上，立法者也認識到了這一點，在《德國債務法修正草案》里，已作了修正：第327條第1款規(guī)定，“解除之后，債權人可以請求因看不到合同約定的實現使自己產生的損害賠償。債權人也可以代替該損害的賠償，請求由于相信合同約定能夠實現而使自己產生的損害賠償?！?/p>
債權人不必對不可抗力所造成的損．害賠償。但在違約解除情況下，損害賠償范圍如何確定？有人認為，“損害賠償除應包括不履行合同義務所致的損害以外，還應包括合同解除以后，因恢復原狀而發(fā)生的損害賠償”，“不應該考慮可得利益的賠償問題?！睋Q言之，這種賠償只限于信賴利益。亦有人認為，賠償的范圍只包括債權不履行的損失而不包括因合同解除而產生的損害賠償。亦有人認為，賠償損失范圍原則上包括直接損失和間接損失，此外，違約方還應賠償對方因返還給付物所支出的必要費用，以及違約方不履行返還給付物給對方造成的損失。我國《民法通則》第111條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失?！钡?15條規(guī)定：“合同的變更或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權利?！笨梢?，我國《民法通則》采取完全賠償原則。因此，筆者認為第二種意見較為可取。除法律另有規(guī)定外，賠償范圍應包括：（1）債務不履行的損害賠償。包括可得利益（履行利益）和信賴利益。（2）因合同解除而產生的損害賠償，包括：①債權人訂立合同所支出的必要費用。②債權人因相信合同能夠履行而做準備所支出的必要費用。③債權人因失去他人訂立合同的機會所造成的損失。④債權人已經履行合同義務時，債務人因拒不履行返還給付物的義務給債務人造成的損失。⑤債權人已經受領債務的給付物時，因返還該物而支出的必要費用。
七、法定解除權的消滅
法定解除權消滅，是指由于某些法定事由，使當事人一方取得的合同解除權歸于消滅。德、日及我國臺灣等大陸法系國家和地區(qū)的法律對此規(guī)定較為詳細，而我國《合同法》規(guī)定甚少。
（一）設立合同解除權消滅制度的意義
1．有利于保證交易安全和秩序。解除權屬于形成權，僅憑單方意思表示就可發(fā)生效力。解除權是有利于保護解除權人利益的，但法定解除權若規(guī)定不當，易造成債權人濫用解除權。因此，對解除事由作了嚴格限制。同理，一旦出現債權人享有法定解除權時，合同的約束力有隨時被打破的危險。可以說，在解除權行使前，合同關系處于不確定狀態(tài)。如果長期不行使，使債務人選擇變得相當困難。所以，從兼顧交易安全的角度出發(fā)，有必要對解除權的消滅的問題作出規(guī)定。
2．規(guī)定解除權消滅制度有利于公正地保護債務人的利益。在債務人重大違約時，解除權成為債權人的自救手段。法律在賦予債權人解除權同時，也尋求利益平衡，也應賦予債務人一定手段，以保護自己的利益。解除權消滅制度就是為促使債權人更好地行使法定解除權，避免解除權的濫用，從這個角度說，這亦是公平原則及誠實信用原則之要求。
?。ǘ┐箨懛ㄏ得穹P于合同解除權消滅原因規(guī)定
1．期間屆滿
這種合同解除權消滅原因的期間，為法律特別規(guī)定，屬于除斥期間。在除斥期間中，法律對某種權利規(guī)定一個不變期間，只要時間屆滿，不管其他事由如何，該項權利即告消滅。這種規(guī)定一般見于特殊合同，如承攬合同。依據《德國民法典》第638條規(guī)定，“定作人因瑕疵而享有的解約，六個月不行使而消滅”，《日本民法典》第637條規(guī)定，“契約的解除，應自工作標的物交付時起一年內實行”。
2．催告而未行使
在解除權行使期間上，法律未作明確規(guī)定時，債務人可以確定相應期限，催告解除權人在期限內明確答復是否解除合同。如果該期限內債務人未接到解除通知，則債權人解除權消滅（見《日本民法典》第547條，《德國民法典》第355條）。何謂相當期間，法律將此問題交給了當事人及裁判機構。這是一個事實問題，應視不同情況而定。催告所定期間如果過短，解除權人可以此作為抗辯理由。如果過長，超過常理上的相當期間，則有利于債權人。
如前所述，本條司法解釋對催告解除權人行使解除權的期限，作了明確的規(guī)定，即經催告后，解除權行使的合理期限為三個月，逾期不行使的，解除權消滅。
3．受領標的物不能返還
有解除權的人，因可歸責于自己的原因致使其所受領的標的物毀損滅失，或其他情形不能返還的，解除權消滅。關于此點德、日及臺灣地區(qū)法律均有規(guī)定（見《德國民法典》第351條，《日本民法典》第548條，臺灣地區(qū)民法262條）。因此原因解除權的消滅必須滿足下列條件：
?。?）須受領的標的物由于毀損滅失或其他情形而導致地無法返還。標的物滅失自然談不上什么返還問題。在受領物毀損情況下，視毀損程度，判斷是否能返還。日本民法對此規(guī)定為顯著的毀損，德國民法以嚴重的毀損為基礎，臺灣地區(qū)民法則僅以返還不能為足?？偠灾?，就是標的物的毀損使標的物返還沒有意義，即相對于標的物交付前的原狀，而且難以修復的情況下，解除權人的解除權被排除。如果標的物的毀損可以修復或只是輕微的，解除權人仍可以行使解除權。但是，解除權人有修復或賠償損害之責任。標的物被依法扣押、拍賣、標的物已依法轉讓給第三人，或標的物上設定的權利已嚴重影響返還請求權人使用時，解除權人的解除權亦被排除。
?。?）不能返還發(fā)生于解除權行使之前。解除權行使之后，受領物發(fā)生不能返還情形的，解除權人只負損害賠償責任。
?。?）對于受領物不能返還，債權人具有可歸責性。標的物返還不能不可歸責于債權人時，解除權人不喪失解除權。《德國民法典》第350條規(guī)定，“解除，不因解除權人領受的對象偶然滅失而被排除?！边@種情況，包括不可抗力和偶然事件，可歸責于解除權人的原因主要包括以下兩種情形，一是由于解除權人自己的故意或過失致使受領標的
