最近一段時(shí)間，在我們看到各家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛想方設(shè)法進(jìn)行促銷賺錢的時(shí)候，之前已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)沉寂許久的萬達(dá)突然傳來了消息，王健林旗下的萬達(dá)商管攜380家廣場(chǎng)赴港上市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的今天，萬達(dá)做出這樣的舉動(dòng)其目的到底何在？無債一身輕的王健林該怎么看？
一、萬達(dá)商管沖刺赴港上市？
根據(jù)鈦媒體的報(bào)道，近日，珠海萬達(dá)商管向香港聯(lián)交所遞交了招股書，擬面向全球發(fā)行股份，募集資金用于投資、收購、擴(kuò)大在管物業(yè)面積，改造場(chǎng)景、硬件，戰(zhàn)略投資等。
相較于此前A股6年漫長等待卻無功而返，此次返港上市看起來順利許多。自8月20日證監(jiān)會(huì)首次接收上市材料，到珠海萬達(dá)商管遞交招股書，僅用了2個(gè)月時(shí)間。
招股書透露，珠海萬達(dá)商管是中國目前最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商，主要業(yè)務(wù)是為商業(yè)廣場(chǎng)提供運(yùn)營服務(wù)，包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，及增值服務(wù)。截至2021年6月30日，公司管理全國204個(gè)城市380座萬達(dá)廣場(chǎng)，在管商業(yè)廣場(chǎng)建筑面積共5420萬平方米，平均出租率為98.8%。其中的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。同時(shí)，萬達(dá)商管還有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。2018年至2020年，萬達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.8%。
根據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計(jì)資料，截至去年末，珠海萬達(dá)商管在管建筑面積排名世界第一，超過中國第二名至第十名的總和；儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積及管理的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量皆排名中國第一。
招股書顯示，2018年至2020年，珠海萬達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元，2021年上半年收入106.36億元，比去年同期增長42.7%；2018年至2020年，凈利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元，2021年上半年凈利潤為6.56億元；2018年至2020年，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元，2021年上半年為20.65億元。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的報(bào)道，上市前，萬達(dá)商管的Pre-IPO融資中，獲得了來自碧桂園、騰訊、螞蟻和PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)的486億港元（約60億美元）融資。而據(jù)招股書，萬達(dá)商管此前估值已達(dá)280億美元（或人民幣1800億元）。2015年起，萬達(dá)商管開始以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)。2020年9月28日，萬達(dá)商管宣布，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)。
二、如今的萬達(dá)到底該怎么看？
說實(shí)在，說起萬達(dá)相信大多數(shù)中國人都不會(huì)陌生，作為中國曾經(jīng)房地產(chǎn)的翹楚，王健林可是長期占據(jù)中國首富的位置，直到當(dāng)年萬達(dá)出現(xiàn)債務(wù)問題，當(dāng)時(shí)的王健林可謂是遭到重創(chuàng)，然而之后通過一系列的資產(chǎn)瘦身，現(xiàn)在的萬達(dá)似乎已經(jīng)是“輕舟已過萬重山”的感覺，在其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛自救的時(shí)候，萬達(dá)卻開始了自己的上市之路，從2016年退市到連續(xù)6年沖刺A股上市未果，如今萬達(dá)商管又再度回到港股，現(xiàn)在的萬達(dá)到底該怎么看？我們又該如何看待萬達(dá)的未來呢？
首先，雖然萬達(dá)還是那個(gè)萬達(dá)，但是內(nèi)核已經(jīng)不一樣了。2016年萬達(dá)商業(yè)從港股退市的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候的萬達(dá)是個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司，萬達(dá)商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場(chǎng)、酒店、文旅項(xiàng)目為主，這樣的項(xiàng)目里面蘊(yùn)含著大量的房地產(chǎn)元素，可以說是完全的房地產(chǎn)公司。不過，這一切的轉(zhuǎn)折發(fā)生在2017年，2017年底的時(shí)候，萬達(dá)商管的資產(chǎn)總額為6891.05億元，負(fù)債總額為4462.53億元。高額的負(fù)債讓萬達(dá)提早出現(xiàn)了當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的債務(wù)問題，面對(duì)著債務(wù)問題在一番艱苦抉擇之后，萬達(dá)商管選擇了拋售。王健林先是割肉將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的77個(gè)酒店項(xiàng)目以199億的價(jià)格出售給富力地產(chǎn)，再以近440億元價(jià)格將13個(gè)文旅酒店項(xiàng)目91%股權(quán)賣給了融創(chuàng)，合計(jì)金額為637.50億元。這樣大規(guī)模的拋售讓人不禁感慨王健林狠起來的時(shí)候真的是有些讓人害怕，不過效果是很顯著的，到2019年底萬達(dá)商管的負(fù)債就已經(jīng)降到了三千億以下。并且就在同一年，同樣是2017年年初，王健林宣布在萬達(dá)內(nèi)部來自于非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入已經(jīng)開始超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達(dá)開始全面去房地產(chǎn)化，如今的萬達(dá)商管其實(shí)已經(jīng)不再是之前大家熟悉的房地產(chǎn)公司，萬達(dá)的名字雖然還是那個(gè)萬達(dá)，但是2019年底，萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)徹底從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。
其次，王健林開始玩輕資產(chǎn)搶奪市場(chǎng)風(fēng)口。在去房地產(chǎn)化之后，萬達(dá)已經(jīng)開始變輕了，不過萬達(dá)的玩法更是直接了當(dāng)，這就是輕資產(chǎn)運(yùn)營，不再把大量的資金砸到商場(chǎng)里面做重資產(chǎn)的運(yùn)營，而是想方設(shè)法降低自己的資產(chǎn)運(yùn)營的壓力，用輕資產(chǎn)的方式來搶占市場(chǎng)的份額，在引入了騰訊、蘇寧、京東等互聯(lián)網(wǎng)公司之后，萬達(dá)開始在玩輕資產(chǎn)運(yùn)營方面變得得心應(yīng)手，截至2020年底，在建的142個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)部分占比超過80%，2021年計(jì)劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)。而對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)來說，輕資產(chǎn)運(yùn)營可以說是房地產(chǎn)領(lǐng)域的高科技，在資本市場(chǎng)上，舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，同樣一個(gè)集團(tuán)的上市公司，碧桂園的市盈率始終在4倍徘徊，但是同一家公司的碧桂園服務(wù)市盈率高達(dá)50倍，可以說在房地產(chǎn)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)運(yùn)營堪比互聯(lián)網(wǎng)高科技的市盈率水平，讓輕資產(chǎn)成為了市場(chǎng)的絕對(duì)風(fēng)口，而王健林目前就要搶奪這個(gè)風(fēng)口。
第三，萬達(dá)商管的風(fēng)險(xiǎn)到底在哪里呢？相信熟悉我們的朋友都知道，我們?cè)诜治鲆患倚律鲜衅髽I(yè)的時(shí)候，不會(huì)一邊倒的只說好話，說完了萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)我們也必須要說下萬達(dá)的風(fēng)險(xiǎn)：
一是萬達(dá)的對(duì)賭協(xié)議其實(shí)壓力巨大。萬達(dá)商管雖然很有可能其規(guī)模會(huì)超過當(dāng)前上市的絕大多數(shù)商管類上市公司，但是萬達(dá)的對(duì)賭協(xié)議其實(shí)具有巨大的壓力，萬達(dá)方面與投資者設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，萬達(dá)方面同意保證珠海萬達(dá)商管2021年到2023年實(shí)際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。這么高額的對(duì)賭協(xié)議，一旦萬達(dá)完不成任務(wù)，將有可能帶來較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
二是輕資產(chǎn)運(yùn)營雖好但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。我們前面說了，萬達(dá)商管的在管建筑面積非常大，但是問題是商管已經(jīng)是一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的賽道，在這個(gè)賽道之中，由于沒有了資產(chǎn)門檻的壓力，對(duì)于大多數(shù)市場(chǎng)參與方來說，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的可能性還是很大的，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，萬達(dá)能否始終保持自己的優(yōu)勢(shì)還是個(gè)未知數(shù)。
三是萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債水平依然較高。雖然我們之前說了，萬達(dá)賣掉了很多資產(chǎn)，把自己的資產(chǎn)負(fù)債率降低了很多，不過近年來，珠海萬達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率則一直保持在80%以上。招股書顯示，2018年至2020年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年資產(chǎn)負(fù)債率則為80.4%。較高的資產(chǎn)負(fù)債水平，也讓萬達(dá)未來的表現(xiàn)存在較大的不確定因素。
萬達(dá)回歸港股上市從目前來說應(yīng)該不是一件難事，問題是回歸之后的萬達(dá)能否講好自己的故事呢？
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