NAV是一種盤點(diǎn)清算方法，只考慮現(xiàn)有項(xiàng)目，未來若干年全部變現(xiàn)、還債后的價(jià)值折現(xiàn)。該方法完全不考慮新拿地。但事實(shí)上，開發(fā)商只有新拿到一塊地，就很可能增加NAV，因?yàn)檫@塊地預(yù)期是有一筆開發(fā)利潤的，除非拿地極貴，房價(jià)不漲就沒法盈利甚至虧損，拿這樣的貴地會(huì)損害NAV。另外，房價(jià)普漲時(shí)，NAV會(huì)隨之大漲，房價(jià)普跌，NAV也會(huì)大跌。
對(duì)于強(qiáng)勢地產(chǎn)龍頭，顯然在拿地成本上是有巨大優(yōu)勢的，基本上拿地就有預(yù)期利潤，就能增加企業(yè)NAV，即使房價(jià)小幅下跌也不會(huì)虧損。比如恒大童世界，地價(jià)1000左右拿的，隨便賣個(gè)均價(jià)1萬，降到7000也賺錢。這些地，拿到就是賺到，NAV就在增加。
基于以下幾點(diǎn)基本假設(shè)，NAV不適用于強(qiáng)勢龍頭。
[假設(shè)1]房地產(chǎn)新房開發(fā)是永續(xù)行業(yè)。未來長期維持10萬億市場空間是大概率，總銷量或會(huì)緩慢下降，但全國均價(jià)也必然緩慢上升，即使會(huì)有周期波動(dòng)。
[假設(shè)2]行業(yè)繼續(xù)集中，玩家越來越少，前兩三名的天花板可以達(dá)到萬億，并能較長時(shí)間保持住。
[假設(shè)3]中國政府有能力在5~10年內(nèi)保證中國經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。良好的經(jīng)濟(jì)基本面會(huì)保證房價(jià)不出現(xiàn)暴跌。之后，即使出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，果斷時(shí)間也能恢復(fù)，比如美國、香港。
基于上述基本假設(shè)，強(qiáng)勢地產(chǎn)龍頭，必然是不斷銷售兌現(xiàn)利潤，同時(shí)不斷拿地增加隱含利潤的過程，NAV必然是不斷增長的（除非將來小于分紅后）。所以，你用NAV法給強(qiáng)勢地產(chǎn)龍頭估值，就是很荒唐的，過去錯(cuò)的離譜，現(xiàn)在也不適用。
NAV應(yīng)該用在什么場合呢？
一是用于弱勢房企，很少再拿地，隨時(shí)可能退出行業(yè)的。用NAV給他清算。
二是用于雖有拿地但成本較高的房企，能否賺錢全靠房價(jià)繼續(xù)漲的。
三是引入戰(zhàn)投時(shí)，比如現(xiàn)在的恒大。
戰(zhàn)投要入股，主要根據(jù)已有項(xiàng)目的價(jià)值即NAV。至于以后繼續(xù)拿地產(chǎn)生的新價(jià)值，戰(zhàn)投進(jìn)來后共同投資共同分享。當(dāng)然是要給戰(zhàn)投們留利潤空間的，不然誰跟你玩。
但是戰(zhàn)投入股價(jià)不等于公司現(xiàn)在的內(nèi)在價(jià)值。因?yàn)楹愦蟮膬?nèi)在價(jià)值30~58是隱患了未來幾年的成長預(yù)期的，是考慮未來不斷拿地銷售盈利的。內(nèi)在價(jià)值大于現(xiàn)在的NAV是正常且合理的。
其實(shí)，如果股價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于戰(zhàn)投入股價(jià)，老股東是不樂意被稀釋的。但恒大股東，之前恰好沒這個(gè)問題，因?yàn)槿ツ甑墓蓛r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于NAV，樂得人家“高價(jià)”入股。股東、戰(zhàn)投皆大歡喜，這要拜呆會(huì)計(jì)們錯(cuò)用NAV法嚴(yán)重低估恒大價(jià)值所賜。
$中國恒大(03333)$ $融創(chuàng)中國(01918)$ $萬科A(SZ000002)$
