買方定金交了，購(gòu)房合同簽了，等到查檔的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)自己買的原來(lái)是“贈(zèng)與房”。這意味著，買方必須繳納20%的個(gè)稅，相當(dāng)于必須多付出好幾萬(wàn)元的稅費(fèi)。由于合同約定“賣方實(shí)收”，因此這筆巨大的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)必須由買家承擔(dān)，這讓買家?guī)缀踝タ?。而?jīng)過(guò)了多番交涉之后，買方最后不得不結(jié)束交易，白白賠了1萬(wàn)元“學(xué)費(fèi)”。這是不久前一位首次置業(yè)買家的教訓(xùn)。記者了解到，買家掉入購(gòu)買“贈(zèng)與房”陷阱的案件并不少見(jiàn)。尤其是限購(gòu)令執(zhí)行以來(lái)，不少業(yè)主通過(guò)“贈(zèng)與”方式避免限購(gòu)的限制，因此市面上的“贈(zèng)與房”數(shù)量明顯增多，律師通過(guò)典型案例提醒二手房的購(gòu)買者，一定要多加小心。
“業(yè)主實(shí)收”成慣例買家成為冤大頭
案例：
目前，在二手房交易過(guò)程中，由于“業(yè)主實(shí)收”成為慣例，賣方的所有稅費(fèi)都要由買家來(lái)付，所以，這就給了“贈(zèng)與房”出售制造了可能的糾紛空間。
“我們是首次置業(yè)者，本來(lái)買房子的稅費(fèi)不算多，結(jié)果在查檔后發(fā)現(xiàn)是贈(zèng)與房，需要交20%的個(gè)稅，因此要多付好幾萬(wàn)元的稅費(fèi)?！辟I家小劉很是煩惱地告訴記者，對(duì)于他們這對(duì)新婚不久的夫妻來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是備受打擊。
原來(lái)，上個(gè)月初，小劉和妻子看中了一套二手房，很合他們的心意。當(dāng)天，在中介在場(chǎng)的情況下，小劉夫妻和賣方簽了購(gòu)房合同，并付了1萬(wàn)元定金。第二天，雙方和中介到房管局查檔，打印出來(lái)的結(jié)果讓小劉夫妻吃了一驚?！安粚?duì)啊，這個(gè)房是贈(zèng)與房啊。即‘受贈(zèng)與的房產(chǎn)’再轉(zhuǎn)賣是要交20%的個(gè)人所得稅！我當(dāng)時(shí)一聽(tīng)馬上蒙了，因?yàn)橹薪楦覀冋f(shuō)稅費(fèi)在1%到3%之間，不算多，根本沒(méi)說(shuō)贈(zèng)與房要付20%的個(gè)稅，我們第一次買房，也不懂這些啊?！?/p>
中介對(duì)此也感到無(wú)奈，因?yàn)槭遣皇琴?zèng)與房，如果賣家不說(shuō)出來(lái)，中介也只能在查檔時(shí)發(fā)現(xiàn)。最后，小劉夫妻和賣家經(jīng)過(guò)若干次交涉，甚至發(fā)展到要吵架，但還是無(wú)果。由于購(gòu)房合同已經(jīng)簽訂必須履行，賣家也堅(jiān)決不肯退還定金，而毀約必須罰沒(méi)定金?！氨绕?0%的個(gè)稅，還是賠1萬(wàn)元成本低一些?！毙⒖嘈Γ詈笾荒馨装踪r了1萬(wàn)元。
“贈(zèng)與房”再售要付20%的個(gè)稅
解析：
江西商海律師事務(wù)所崔瑩律師認(rèn)為，由于限購(gòu)令的出臺(tái)，一度市場(chǎng)上“贈(zèng)與”風(fēng)行，比如很多掛著孩子名字的房產(chǎn)，父母通過(guò)“贈(zèng)與”去掉了自己的名字；又或者是有些人為了獲得購(gòu)房名額或貸款資格，把自己的房產(chǎn)“贈(zèng)與”給父母等。雖然贈(zèng)與、尤其是直系親屬間的贈(zèng)與非常簡(jiǎn)單便捷，而且稅費(fèi)很低，并不算是“買賣”，所以看起來(lái)真是既可以很好地規(guī)避“限購(gòu)限貸”，又可以節(jié)約交易的稅費(fèi)成本，是一個(gè)“好招”。然而事實(shí)上，“贈(zèng)與房”也可能給今后的再次交易埋下“地雷”。
按照有關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與房必須是“滿5年以上，而且是家庭唯一普通住房”才可以免征20%的個(gè)人所得稅。否則都是要付高額的個(gè)稅的。
無(wú)經(jīng)驗(yàn)買家逐條研究合同最關(guān)鍵
提醒：
崔瑩律師在此提醒，對(duì)于很多首次購(gòu)房買家來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的程序?qū)嵲谔珡?fù)雜，尤其是稅費(fèi)的計(jì)算更是看得人頭暈。一般來(lái)說(shuō)，中介都會(huì)提前幫你大概計(jì)算出稅費(fèi)金額，但是需記住的是，這只是大概的估算，未必非常準(zhǔn)確。買家一定要自己做足功課，多留心眼。尤其是在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，一定要逐條研究，有疑問(wèn)的地方一定要多問(wèn)，往往“備注”、括號(hào)內(nèi)的信息最是關(guān)鍵，也最容易忽略。因?yàn)橐坏┖炗喠撕贤⒗U納了定金，合同的法律效應(yīng)便已經(jīng)起效，定金往往是無(wú)法退還的。
當(dāng)然，如果買家事先查檔了解房產(chǎn)信息也可避免這種“贈(zèng)與房”陷阱。此外，在交易的稅費(fèi)分擔(dān)上，建議買家堅(jiān)持與業(yè)主談妥“各付各稅”，避免因此而帶來(lái)的稅費(fèi)糾紛。
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