周末不休息已經(jīng)成了常態(tài)，周六一早，央行公告了利率政策調(diào)整的相關(guān)通知。
其核心是針對(duì)“存量貸款”將有比較大的政策變化，該政策要?jiǎng)拥馁J款部分，主要涉及房貸，因此，與每一個(gè)人都息息相關(guān)。所謂存量浮動(dòng)利率貸款，通俗的理解，就是沒有按照LPR+加基點(diǎn)計(jì)算的貸款。主要包含你買房時(shí)辦的房貸，比如當(dāng)年按照基準(zhǔn)利率上浮20%，或者基準(zhǔn)利率打7折，并申請(qǐng)10年20年或最長30年期還清的商業(yè)貸款；以及，企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款，通常基準(zhǔn)利率至少上浮40%以上，且多為短期性貸款，如1年，2年，3年。明年，這些以基準(zhǔn)利率乘以浮動(dòng)百分比計(jì)算的貸款（除公積金貸款外），將全部調(diào)整！而且，公告還說，要求各大商業(yè)銀行2020年8月底前，完成存量房貸利率的轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一變成LPR！因?yàn)榇媪抠J款金額巨大，大幾十萬億是有的，且多年累積，歷史資料繁多，光是客戶通知工作都會(huì)十分艱巨，可謂時(shí)間緊任務(wù)重。假如你有商業(yè)銀行工作的朋友，在未來半年多，記得不要約她出去玩了。事發(fā)突然，且公告用語較專業(yè)，估計(jì)很多人沒看懂。比如大家最關(guān)心的老房貸月供利率怎么變？之前的上浮或折扣，會(huì)怎么變，尤其是打了7折、85折的折扣會(huì)收回嗎？在今年之前，央行都會(huì)設(shè)定一個(gè)不同年限的“貸款基準(zhǔn)利率”。比如五年期以上，年化5%，或者年化6%，就叫他X。各家商業(yè)銀行借錢給百姓買房，解決民生問題，就會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)、貨幣、政策等等因素，再結(jié)合貸款人的資質(zhì)情況，給予上浮，或者打折。比如2018年重慶二套房貸款會(huì)上浮20%起；（X*120%）2017年以前，首套房貸款會(huì)打85折左右；（X*85%）2009年時(shí)，房貸利率會(huì)驚人的給到7折的優(yōu)惠?。╔*70%）簽合同時(shí)是什么折扣，原則上，未來都是用基準(zhǔn)利率乘以這個(gè)折扣，直至貸款結(jié)清。直至今年9月，央媽突然說，“利率一定要市場(chǎng)化！”言下之意，把這一塊交給市場(chǎng)！以后大家忘記“基準(zhǔn)利率”吧。今年10月份開始，被稱作LPR的「貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率」面世，代替了「貸款基準(zhǔn)利率」。但當(dāng)時(shí)規(guī)定，所有新增貸款，按照LPR+基點(diǎn)模式，而沒有動(dòng)已經(jīng)簽完合同或已在執(zhí)行的存量貸款！所以很多有存量貸款的朋友，壓根就沒去關(guān)心！于是，我們?yōu)橹皼]關(guān)心利率政策的朋友簡(jiǎn)單回顧一下LPR。LPR，是個(gè)新玩意，他是動(dòng)態(tài)的，每月20號(hào)發(fā)布，節(jié)假日順延。新增房貸利率的計(jì)算，就會(huì)以最近一個(gè)月公布的LPR，作為基準(zhǔn)，然后“加點(diǎn)”。在LPR的基準(zhǔn)之上增加基點(diǎn)：（過去是乘比例，現(xiàn)在是加基點(diǎn)）比如LPR利率是5%，給你加50個(gè)基點(diǎn)，你的貸款利率就是5.5%。當(dāng)你簽訂合同后，加的基點(diǎn)就不會(huì)再變了，和老貸款的上浮下浮原則一樣。但是，LPR基準(zhǔn)，買房人卻可以選擇變或者不變。如果選擇「不變」，簽合同時(shí)是多少就一直是多少，比如是5%，那么合同終身就是5%，即便LPR漲到30%，你還是5%。賺了。但也有可能你簽成5%，而后期LPR降到0了，但你還是5%。虧了。如果選擇「變」，可以調(diào)整的周期，最短是一年，與銀行協(xié)商約定。那么，你當(dāng)初簽成5%，過了兩年降到0了，你就調(diào)整為0，賺了。如果再精算一下，我們假設(shè)當(dāng)利率長期走低，5%、4%、3%、2%、1%直至0。按照此前算乘數(shù)，舉例都按二套房上浮20%算：按加點(diǎn)，上浮20%換算過來，就是+100個(gè)基點(diǎn)即1%，則：對(duì)于此前利率上浮越多的，未來LPR基準(zhǔn)下降越多，實(shí)際越不友好。而上浮多的，往往是征信有瑕疵、非首貸剛需、資質(zhì)有瑕疵等情況。這個(gè)角度看，差別化市場(chǎng)利率，會(huì)愈發(fā)明顯。在LPR實(shí)施之前，有太多存量貸款。老的房貸怎么辦？何時(shí)變？
對(duì)于購房者，有點(diǎn)對(duì)賭的味道，如何選擇，必須就要多花點(diǎn)心思算一算了！按目前國際上的利率情況，尤其是發(fā)達(dá)國家，利率水平長期走低的可能性相對(duì)較大。也就是說，市場(chǎng)化的LPR還有下降的空間！至于為什么要把老的合同轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)利率？央行這么回答，老房貸不夠“市場(chǎng)化”，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，也不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。與時(shí)俱進(jìn)，迎接新變化吧，親愛的朋友們！
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