| 房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛多 法官詳解風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) |
| 高揚(yáng) |
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化等方面的不斷發(fā)展變化，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛也呈現(xiàn)出新特點(diǎn)。北京市第一中級(jí)法院通過(guò)搜集近三年來(lái)該院審理的1400余件涉房屋買(mǎi)賣(mài)案件，通過(guò)典型案例發(fā)布的形式于12月2日召開(kāi)媒體通報(bào)會(huì)，就當(dāng)前房屋買(mǎi)賣(mài)中的高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)給民眾以提示。
一房數(shù)賣(mài):按順序確定履行合同的買(mǎi)受人
2010年，陳先生購(gòu)買(mǎi)13號(hào)房屋。2012年，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的他與丁先生簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂后，陳先生向丁先生交付房屋，丁先生向陳先生交付70萬(wàn)元。2013年8月11日，陳先生又與孟女士簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將13號(hào)房屋以149萬(wàn)元賣(mài)出。陳先生于2013年8月15日取得該房屋產(chǎn)權(quán)后，又與孟女士簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(即網(wǎng)簽合同)，該合同約定價(jià)款65萬(wàn)元，雙方辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)，孟女士按65萬(wàn)元的計(jì)稅金額交納稅費(fèi)，但向陳先生實(shí)際支付149萬(wàn)元。
丁先生知道后，訴至法院，要求確認(rèn)陳先生與孟女士簽訂的網(wǎng)簽合同無(wú)效，并將房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下，理由是65萬(wàn)元的房?jī)r(jià)嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)值，雙方故意避稅違反國(guó)家法律規(guī)定。最后，法院判決駁回丁先生的訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法:陳先生與孟女士簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是設(shè)立雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，而網(wǎng)簽合同系為完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶而簽，雙方的權(quán)利義務(wù)不受網(wǎng)簽合同約束。丁先生應(yīng)就該兩人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》提出主張，在該合同的法律效力未經(jīng)司法程序確認(rèn)前，丁先生要求確認(rèn)網(wǎng)簽合同無(wú)效，不予支持。
實(shí)務(wù)中，數(shù)個(gè)買(mǎi)受人維護(hù)自身權(quán)益時(shí)首先考慮其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，若數(shù)個(gè)合同都合法有效，且買(mǎi)受人均要求履行合同的，原則上按以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人:1.已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;2.均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已實(shí)際合法占有房屋的;3.均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，予以確定。不能繼續(xù)履行的合同買(mǎi)受人，可要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
借名買(mǎi)房:保留證據(jù)證明房屋歸屬
2013年，韓女士借用其姑姑的名義買(mǎi)房，并簽訂書(shū)面協(xié)議:韓女士出資，以姑姑的名義購(gòu)買(mǎi)普通商品房，待韓女士或其子女具有北京戶口后，姑姑將房屋過(guò)戶。之后，韓女士以姑姑的名義簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理貸款并支付首付款。2014年，姑姑去世，姑父不承認(rèn)韓女士與姑姑之間的協(xié)議，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士提出反訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有。韓女士的訴訟請(qǐng)求最終未獲支持。
法官說(shuō)法:韓女士與其姑姑的借名購(gòu)房合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。在履約過(guò)程中，姑姑去世，其姑父應(yīng)承繼合同義務(wù)。因韓女士對(duì)該房屋僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故她要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的請(qǐng)求未獲支持。韓女士可要求姑父協(xié)助過(guò)戶，該訴求另行解決。
借名購(gòu)房，房屋登記在出名人名下，借名人僅對(duì)出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過(guò)戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己，而應(yīng)要求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，法院將駁回其訴求;出名人以自己為所有權(quán)人要求借名人返還房屋時(shí)，借名人可以雙方存在借名購(gòu)房合同為抗辯，或提出反訴，要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。若經(jīng)法院釋明，借名人不反訴，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理。此時(shí)，若借名人能提出充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房關(guān)系，且借名行為合法有效，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴求。
二手房買(mǎi)賣(mài):有條件的善意取得
楊先生于2012年去世后，遺留房屋一套，其妻、子女作為繼承人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，2011年，趙先生持偽造的公證委托書(shū)作為楊先生的代理人與孫先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。該合同已由法院生效判決認(rèn)定無(wú)效。在該判決公告送達(dá)期間，孫先生與馬女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并過(guò)戶至馬女士名下。楊先生的繼承人起訴要求馬女士返還房屋，馬女士稱自己構(gòu)成善意取得。法院查明，馬女士以90萬(wàn)元購(gòu)得房屋，顯著低于市場(chǎng)價(jià)格。法院最終支持了原告的訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法:本案原告的訴求能否獲得支持，取決于馬女士是否構(gòu)成善意取得，如構(gòu)成，則不能獲支持;反之，則可以。善意取得須同時(shí)滿足三個(gè)條件:1.房屋買(mǎi)受人受讓房屋時(shí)是善意的，即買(mǎi)受人信賴房屋登記簿關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)。但確有證據(jù)證明買(mǎi)受人明知或因重大過(guò)失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或登記簿存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對(duì)于買(mǎi)受人為惡意負(fù)舉證責(zé)任。2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，指買(mǎi)賣(mài)雙方存在以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買(mǎi)受人已實(shí)際全部或部分支付房屋價(jià)款。3.善意取得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移登記到買(mǎi)受人名下為生效要件。已辦理轉(zhuǎn)移登記尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但可作為判斷買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意的因素之一。
經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài):以原購(gòu)房合同簽訂時(shí)間確定買(mǎi)賣(mài)合同效力
彭女士與張先生于2009年11月21日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將其經(jīng)濟(jì)適用住房賣(mài)給張先生。后彭女士不同意辦理過(guò)戶，并以雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房為由，將張先生訴至法院，要求確認(rèn)合同無(wú)效。
經(jīng)查明，彭女士出售的房屋系其于2004年購(gòu)買(mǎi)，2004年10月8日取得契稅完稅證，2004年11月9日取得房屋產(chǎn)權(quán)證。因雙方交易房屋的原購(gòu)房合同系2008年4月11日前簽訂，且取得房屋所有權(quán)證書(shū)、契稅完稅憑證已滿5年，符合上市交易條件。法院據(jù)此駁回彭女士的訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法:經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同并非一概無(wú)效，而是以出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的原購(gòu)房合同簽訂日期進(jìn)行區(qū)分:出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)適房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件，可認(rèn)定合同有效。上市交易條件一般指取得房屋所有權(quán)證書(shū)已滿5年或取得契稅發(fā)票已滿5年。經(jīng)出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，適用合同法的規(guī)定，買(mǎi)受人可要求返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償或賠償損失。
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