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建新不拆舊，一戶(hù)占兩宅，看看基層執(zhí)法人如何巧解“撓頭案”！

2016.03.11

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根據(jù)我國(guó)的《土地管理法》，宅基地分配實(shí)行“一戶(hù)一宅”的原則，即農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，國(guó)土資源管理部門(mén)的工作人員為落實(shí)這一原則，破解了不少的難題。

1

“女婿建新岳父拆舊”可行嗎？

陶某原是甲村人，與甲村蔡某的獨(dú)女結(jié)婚后入贅蔡家。幾年前，陶某申請(qǐng)拆除蔡家舊宅，到中心村規(guī)劃區(qū)內(nèi)建新房。根據(jù)陶某的申請(qǐng)表，該戶(hù)戶(hù)主為陶某，家庭成員包括妻子、兒子和蔡某夫婦。之后，陶某簽訂了拆除老宅基地房屋協(xié)議書(shū)，上繳了老宅基地的集體土地使用證，獲批了一宗位于中心村的新宅基地。但陶某新房建成后，一直未履行承諾拆除舊宅。

為此，國(guó)土執(zhí)法人員多次派人做工作，要求陶某履行申請(qǐng)和審批宅基地時(shí)的約定，拆除舊宅，但陶某和蔡某等人均不予理睬。工作人員上門(mén)調(diào)查時(shí)，也拒絕做詢(xún)問(wèn)筆錄，不配合調(diào)查。

幾經(jīng)周折，國(guó)土執(zhí)法人員終于收集到了相關(guān)證據(jù)并形成證據(jù)鏈，查清了陶某建新房未拆舊宅造了“一戶(hù)雙宅”的事實(shí)，認(rèn)為陶某的行為違反了“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，提出應(yīng)依法給予限期拆除舊宅的處罰建議。在案件會(huì)審?fù)夂螅h國(guó)土局依處罰程序進(jìn)行告知，然后下達(dá)了行政處罰決定書(shū)。

陶某接到行政處罰決定書(shū)后，向法院提起行政訴訟，要求國(guó)土局撤銷(xiāo)行政處罰決定。陶某的委托律師辯稱(chēng)，陶某和蔡某已經(jīng)分戶(hù)，有公安機(jī)關(guān)的戶(hù)籍為憑，不應(yīng)視為“一戶(hù)雙宅”。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，蔡某是舊宅的合法所有人，陶某雖然是蔡某的女婿，雙方住在一起并共同生活，但陶某無(wú)權(quán)對(duì)蔡某的房屋作出處分，其“拆舊”承諾是無(wú)效的。

法庭基本采納了陶某的訴訟請(qǐng)求，使行政處罰陷入困境。

案件審理過(guò)程中，通過(guò)翻閱大量書(shū)籍，向系統(tǒng)內(nèi)外法律行家請(qǐng)教，國(guó)土執(zhí)法人員終于厘清了兩點(diǎn)：

一是土地管理法律法規(guī)中申請(qǐng)和擁有宅基的“戶(hù)”與公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍中的概念不等同, 陶某與蔡某等人住在一起并共同生活，構(gòu)成了土地管理法律法規(guī)中申請(qǐng)和擁有宅基地的戶(hù)。

二是陶某是以戶(hù)主的名義代表包含蔡某等家庭成員來(lái)申請(qǐng)宅基地的，違法主體應(yīng)為“以陶某為戶(hù)主的“戶(hù)”，應(yīng)依法對(duì)違法當(dāng)事人“陶某戶(hù)”給予行政處罰，避免被處罰主體和被拆除財(cái)產(chǎn)歸屬不統(tǒng)一的問(wèn)題。

最終，國(guó)土局的觀點(diǎn)得到了法庭的認(rèn)可。經(jīng)過(guò)近一年的努力，“陶某戶(hù)”終于拆除了舊宅,“一戶(hù)雙宅”的行為得到了糾正。

2

“弟借兄名申請(qǐng)兩宅”怎么破？

江蘇省唐子村村民張老三和張老四兄弟倆向國(guó)土部門(mén)遞交了宅基地申請(qǐng)。唐子村人多地少，老宅的面積都低于該市154平方米的標(biāo)準(zhǔn)。這次，弟兄二人申請(qǐng)的宅基地也都只有90多平方米。雖說(shuō)張老三一直在城里工作，也在城里買(mǎi)了商品房，但戶(hù)口還在村里。從法律上來(lái)說(shuō)，兄弟倆都符合“一戶(hù)一宅”的條件，國(guó)土部門(mén)就受理了他們的申請(qǐng)。之后兄弟二人領(lǐng)取了建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，開(kāi)始動(dòng)工建房。

按照宅基地使用“三到場(chǎng)”的規(guī)定，國(guó)土執(zhí)法人員去現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)了蹊蹺：張老四沒(méi)打地基，卻先建起了圍墻。而且，還把兩宗宅基地圍在了一起。難道，張老四想獨(dú)占這兩塊宅基地？那他的用地面積可就超過(guò)了法定標(biāo)準(zhǔn)！想到這里，國(guó)土執(zhí)法人員當(dāng)即要求張老四拆除圍墻，而且住宅不得移位，更不能建在兩塊宅基地的中間。張老四口頭答應(yīng)得挺好，卻沒(méi)動(dòng)靜。

執(zhí)法人員向其下發(fā)責(zé)令停止土地行為通知書(shū)，要求他立即拆除已建圍墻的一半。告訴他，《土地管理法》七十七條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

張老四辯稱(chēng)，自己只是代哥哥張老三砌墻。不久，房子建成了，可張老四卻沒(méi)有拆除圍墻。村里傳出了閑話(huà)：他張老四怎么能有這么大的宅基地？

這事還真讓國(guó)土執(zhí)法人員撓頭。經(jīng)過(guò)仔細(xì)查閱《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》，都沒(méi)找到合適的處罰依據(jù)。

難道眼睜睜地看著張老四非法占地？

后來(lái)，執(zhí)法人員在《江蘇省土地管理?xiàng)l例》三十四條第四款找到這條規(guī)定：農(nóng)村村民宅基地經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)二年未使用的宅基地，應(yīng)交還原集體經(jīng)濟(jì)組織另行安排利用。于是，執(zhí)法人員一邊向張老三發(fā)放催建通知書(shū)，一邊向他宣傳這條規(guī)定。張老三本就不打算在本村建房，為了弟弟才要的宅基地。曉之以利害后，張老三同意主動(dòng)退出宅基地。

最終，村委會(huì)把這塊地重新安排給另一戶(hù)村民。張老四也拆除了原來(lái)的圍墻，辦理了土地使用權(quán)證書(shū)。

土地觀察

由《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》主辦的國(guó)土資源管理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)交流平臺(tái)。內(nèi)容涵蓋土地利用管理實(shí)務(wù)、地產(chǎn)市場(chǎng)分析研判、國(guó)土資源法律法規(guī)解讀、咨詢(xún)答疑、案例分析等，為基層國(guó)土資源管理工作提供參考和借鑒，為廣大群眾深入了解土地管理政策提供服務(wù)。

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編輯：宋梅審定：梁明哲

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