最近，為了樓市的長效機制，政府推出了不少過去從未見過的供地類型，無論是限價住宅、共有產(chǎn)權(quán)、租賃住房都明確的指向一個意圖：房子是用來住的。
但僅就“住”而言，也是分層次的，夠住和優(yōu)住是兩碼事，剛需住和改善住要求顯然是不一樣的。雖然不能要求所有人、所有家庭都擠在商品房一條路上，但房子作為一項頗為重要的資產(chǎn)，很多人還是希望買起來“簡單”一點，價值預期“明確”一點，產(chǎn)品“純粹”一點。
樓市在發(fā)生深刻地變革，但人們面對不可預知的未來，總希望最求確定性和安全感，這就是為什么最近咨詢『地產(chǎn)營銷人』買房的朋友又多起來的原因，畢竟當下就是最好出手時機。
不過，想追求“純粹”，即使在這個樓市調(diào)整周期也不是太容易的事。
需要面對的事實是，北京的新房市場已逐步被二手房所取代，而未來的有效供地又多是滿載附加條件的特殊用地，留給購房者能自由挑選的項目非常有限。在這其中，占據(jù)資源相對最多的別墅產(chǎn)品就更加稀少和金貴。
僅就“純粹”而言，如今絕大部分別墅項目也是混合業(yè)態(tài)居多，這是之前為了平衡土地控規(guī)指標，拉高拍低的結(jié)果。
一個社區(qū)充斥著從高層，到洋房、到疊拼等不同種類的物業(yè)形態(tài)，叫低密社區(qū)勉強可以，但是硬叫別墅社區(qū)恐怕就有點濫竽充數(shù)的意味。
不僅如此，市場上對“純粹”確實存在概念的混淆，購房者需要擦亮眼睛分辨之外，還要取得對地段和預算的認同，幾個維度疊加能不能找到滿意的產(chǎn)品，非要下一番功夫不可。
下面，『地產(chǎn)營銷人』就這個話題，談?wù)劯惺堋?/span>
1、很多純粹具有迷惑性
拋開規(guī)劃層面，即使在產(chǎn)品形態(tài)上，你認為的純粹，也未必真純粹。
就拿別墅來說，我們過去所說的疊拼產(chǎn)品就是上下兩疊，一般四層半，但現(xiàn)在連建委網(wǎng)簽認定的疊拼都擴展到了六層，分上中下三疊，這種在過去被認定為復式洋房的產(chǎn)品形態(tài)如今也加入到疊拼的隊伍中來。
獨棟也是一樣的問題，把聯(lián)排稍稍拉開一點縫隙，連人都穿不過去，也變相被包裝成獨棟推向了市場。
物業(yè)類型的定義越來越寬泛和包容，失去純粹性的同時，也讓購房者失去了辨識度。
去國外看看就知道，真正的別墅絕大部分都是地上兩層，地下一層，而我們在市場上看到的則是地上地下加總共五層的設(shè)計。如果站在下沉庭院抬頭仰望，簡直就是一座高聳的窄條洋樓。每層面積不大，但縱向分割的很細碎，不知這種跑上跑下的別墅住起來是否真得很舒服？
所以說，純粹不僅指社區(qū)，對產(chǎn)品形制也是有要求的。
就別墅而言，回歸它最合理的形態(tài)，別被專有名詞迷惑，拿放大鏡去挑選更高“純度”的樓盤是必要的。
2、 純粹與地段不宜兼得
還是拿別墅來說，更高形制的類型正在遠離城區(qū)。
就今年前七個月的別墅供應(yīng)來看，以別墅項目相對集中的五六環(huán)之間和六環(huán)外來統(tǒng)計，疊拼別墅都占據(jù)了絕對比例。
以供應(yīng)套數(shù)為準，五六環(huán)之間的疊拼占到別墅市場60%以上的比重；而六環(huán)外的疊拼占比也超過了55%。
因為地價的高企，總價的衡量，大部分項目更謹慎地把面積和形制降了下來，用別墅中的初級產(chǎn)品去爭取市場份額。
當然，用地指標也決定了低容積率不可再現(xiàn)獨棟、聯(lián)排這樣的產(chǎn)品，所以想買“純粹”的難度會越來越大。
另外從環(huán)線比較看，六環(huán)外獨棟、聯(lián)排的別墅供應(yīng)套數(shù)是五六環(huán)之間的兩倍之多，也就是說購房者想追求純粹一點的別墅形態(tài)，必須要適應(yīng)六環(huán)外的較遠距離。
所以，一旦把地段要素加進來考慮，要“純粹”付出的代價也不小。
3、純粹與總價步調(diào)一致
從總價角度說，追求“純粹”要付出的成本讓人難以企及。
還是以別墅市場為例，拋開疊拼不考慮，即使執(zhí)著于五六環(huán)之間相對合適的區(qū)位，形制純粹的獨棟別墅基本都是5000萬起步，甚至過一億、兩億也不要覺得奇怪。
聯(lián)排別墅有很多以合院形式規(guī)劃，像前面提到的地上地下共五層的比較普遍，總價在今年也都晉升至3500萬以上。
有時候只看花園面積也能分辨出來，100㎡的花園是黃金分割線，超過這個面積的別墅基本沒有低于3000萬的，而如果沒有足夠的花園面積，別墅的純粹性就更要打折扣了。
站在別墅置業(yè)者的立場，總希望能一箭三雕，既要純粹形制，又要地段并希望控制總價，這樣的置業(yè)標的尤其難以找尋。
如果非要『地產(chǎn)營銷人』指出一個合適的項目，可能棠頌別墅·璟廬是最佳選項。
棠頌別墅·璟廬是由首開住總開發(fā)，是去年大熱的棠頌別墅的姊妹篇，今年創(chuàng)新登場。棠頌別墅·璟廬相隔棠頌別墅不遠，同樣靠近東南五環(huán)，與亦莊南海子公園相鄰。
確切的說，棠頌別墅·璟廬并不是準確意義上的五六環(huán)之間的區(qū)位，而是更接近于五環(huán)邊的城市別墅項目。
從北京地圖便可以看出，同樣五六環(huán)間距，其實不同方位差距還是蠻大的。
東南五六環(huán)之間的距離遠小于東部和北部，由此在獲得極大交通便利的同時，也距離市區(qū)更近了一些。
當然，最關(guān)鍵的還是別墅的形制，棠頌別墅·璟廬同比當下同類型的項目其“純粹”性體現(xiàn)的更加明顯。
首先，棠頌別墅·璟廬的容積率僅有0.47，是南城堪稱唯一的純粹合院產(chǎn)品，該指標甚至在整個北京別墅市場都非常罕見。
由此設(shè)計出來的產(chǎn)品其舒適度便大幅提高，表現(xiàn)在建筑上，地上兩層，地下兩層，屬市場極為稀缺的地上僅有兩層的合院別墅，在戶型平面上和緩舒展，動線流暢，營造出更好的社區(qū)低密氛圍，在獲得更多采光的同時，也還原了別墅最本質(zhì)的形態(tài)。
同為“雙層”別墅，無論區(qū)域內(nèi)還是中央別墅區(qū)的項目，其總價皆在4000萬一線，棠頌別墅·璟廬卻能夠以2000萬左右的總價拿下，可見其性價比優(yōu)勢。
同時，項目產(chǎn)品大面寬短進深，多角度融合于庭院，最大限度接收光線與景觀，且居室為全南向全套房，主臥全明通透。
棠頌別墅·璟廬的最大特色在于地下空間的營造。
與大多數(shù)別墅把地下當做地下來設(shè)計不同，璟廬則把地下一層做出了地上的感覺，地下二層做出了地下一層的味道，這種空間效果完全拜賜于精妙的采光井的布置。
璟廬出人意料的設(shè)計了四個采光井，1號采光井位于花園，跨度2米8，貫穿到地下二層；2號采光井在院子一側(cè)，通地下一層；3號采光井，位于客廳后側(cè)，從一層到地下一層；4號采光井位于樓梯間，從房頂?shù)降叵露印?/span>
地下空間挑高7.8米，幾乎為北京別墅市場之最，空間闊綽而震撼。
廚房、餐廳、活動功能空間放在地下一層，既保留了平層交流空間，并且與樓上的客廳，地下的多功能區(qū)都有一個特別舒服的溝通距離。家庭成員可以在各自區(qū)域做自己的事，不影響隨時互動，無形當中會讓家人感受到更多的共處時間。
地下設(shè)計地上化，大開間格局，空間舒展又靈活多變，讓棠頌別墅·璟廬產(chǎn)品特質(zhì)十分鮮明，差異化賣點極其突出。
另外值得一提的是，璟廬每棟別墅擁有80—130平米的超大庭院，完全滿足全家人共享的私家花園。以院子面積對比房子單層面積，市場上也只有璟廬的院子可以實現(xiàn)超出。
讓2000萬量級產(chǎn)品擁有4000萬量級產(chǎn)品的院子面積，是打動別墅客戶的殺手锏。
未來，『地產(chǎn)營銷人』預判“純粹”或?qū)⑾庞诒本鞘?，或?qū)⒁跃薷叩膬r格把買家拒之于門外。
在這有限的市場空檔中，在這極少數(shù)的項目中，只有付出行動才是最明智的。
激蕩15年，只有地產(chǎn)老炮才憶得這些國際住區(qū)
