二小姐很捉急
怎么會有這么傻的孩子？
關(guān)鍵是，傻孩子怎么還這么多？
類似的問題，一年又一年，一日又一日
科普了一遍又一遍
還有人前赴后繼地花錢來提問
干脆一次說個透
向銀行借錢也好，做融資生意也好
小白只會問：利息多少？
而二總監(jiān)做生意，可研報告里要包括：
項目總投入
項目銷售收入
留存資產(chǎn)價值
可售單方成本
自持單方成本
所得稅凈現(xiàn)金收益
項目自有資金IRR
換一份報告，差不多的目錄：
總建面
可售面積
項目總投入
項目總成本
毛利率
凈利率
現(xiàn)金流正值周期
IRR
太多人只關(guān)注利率是多少
而不關(guān)注還款方式
因為在小白的心目中，
早還，晚還，反正都是要還的
在小白的心目中
時間是沒有價值的
而事實上，時間當(dāng)然是有價值的
時間就和利率一樣，具有同樣的價值地位
你初期投入100萬，5年后收回200萬，不同的還款方式會帶來截然不同的IRR（內(nèi)部收益率）。
同樣的，你向銀行分期借款100萬，月費率0.66，他的實際年利率并不是0.66%*12=7.92%，而是……嘿嘿嘿。
簡單起見，我說四種最常見的還款方式
等額本金，等額本息，先息后本，等本等息
最簡單的一種就是先息后本。
這是大部分信用貸和民間借款的還款方式
大家耳熟能詳
每個月付利息，到期一次性還本金。
從小到大，家里親戚借錢，
就是這樣還款的，對不？
這種方式最好理解
可為什么沒成為一統(tǒng)天下的還款方式呢？
因為先息后本有最大的風(fēng)險——不還本金。
老賴?yán)腺?，長欠不賴。
每個月只付利息，永遠不還本金，你居然拿他沒辦法。
所以你向銀行申請長期房貸的時候，銀行當(dāng)然不會給你這種還款方式。
等額本金——每個月歸還固定的本金，加上貸款余額的利息。長期房貸常見的還款方式。
以借100萬，30年，基準(zhǔn)利率為例
看上圖
你第一個月歸還固定本金2778元
歸還利息4026元
到下一個月，你還是歸還固定的本金2778元
但是因為前面你不是還過本金了嗎？你本月的貸款余額變少了，你要還的貸款利息也變少了，這個月不再是4026元了，是4015元
所以你會看到，
等額本金是每月還款越來越少的一種方式
本金每個月不變，利息越來越少
這種還款方式，由于每個月都在回收本金
所以老賴比較少。
由于等額本金每個月的還款金額在變動
不方便記憶
也不方便應(yīng)用于日常生活中
所以又產(chǎn)生了一種等額本息的還款方式
每個月歸還固定的金額
這個金額由變動的本金+貸款余額的利息組成
以借100萬，30年，基準(zhǔn)利率為例
看上圖，每個月你固定還款5307元
再也不必擔(dān)心金額變動導(dǎo)致還款出現(xiàn)差錯了
你第一個月歸還本金1249元
歸還利息4058元
兩者加起來剛剛好是5307元
到下一個月，你歸還本金1254元
歸還利息4053元
本金變多了
利息變少了
兩者加起來還是5307元
所以你會看到，
等額本息，在30年里永遠都是5307元
這種還款方式也比較安全
好了
上述三種方式
都是血統(tǒng)純正，利息真實的還款方式
下面介紹的等本等息還款方式，血統(tǒng)就不是那么純正了。
等本等息，就是每個月還固定的本金，固定的利息。方式最好理解，但陷阱也最大。
這種還款方式，是很多銀行信用卡、P2P現(xiàn)金貸等借款平臺經(jīng)常使用的花招，千萬要小心。
比如某個現(xiàn)金貸平臺，
3分鐘審核，1小時放款
幫您解決十萬火急燃眉之急
一個月超低利率只要0.99%
聽起來很不錯，是吧？
乘上12，也就12%
比如你借1萬，一個月利息才100塊。
這可是無抵押借款哦
大家都動心了
其實他是這樣還款的
1萬分12期，每月還本金833。
別忘記還得加上利息100哦
下個月繼續(xù)還本金833，加上利息100
一直到12個月結(jié)束，你把本金還光，你還要還利息100
媽蛋！
本金都還光了，利息還是按照1萬塊的來算！
這就是最坑的等本等息還款方式
信用卡常說的分期
現(xiàn)金貸，無抵押網(wǎng)絡(luò)借款的低利息
都是他這種還款方式
所以你看到啦
信用卡分期的廣告鋪天蓋地
現(xiàn)金貸的廣告鋪天蓋地
你以為他們是活菩薩，花這么大力氣推銷一款月費率只有0.99%的無抵押借款嗎？
屁嘞！
月費率0.99%的等本等息實際利率（IRR）在24%??！
法定高利貸利率封頂值了
你別忘了，你本金已經(jīng)還掉了
可你的利息還在按照全額給??！
為什么會產(chǎn)生實際利率和名義利率差一倍的情況呢？
因為還款方式不一樣?。?/span>
你把本金先還上
實際利率肯定就高了
在金融活動中
利率和時間一樣，都是重要的指標(biāo)
你把本金先還上了
時間就站在本金這一邊了
每家房地產(chǎn)公司，除了項目全投資IRR指標(biāo)外，還要分析自有資金IRR和股東資本金IRR。
其中自有資金IRR是一個項目到底搞不搞的重中之重
老板會要求營銷部/工程部/資金部/成本部具體做好自己的回款時間節(jié)點
只有回款時間確定
才能確定自有資金IRR
才能決定項目搞不搞
同樣投資1000萬，花了5年時間變成2000萬，但因為回款節(jié)奏不一樣，你的IRR也不一樣
五年后一次性還本付息2000萬的，IRR最低，14.9%
每年回款400萬，5年回款共計2000萬，IRR是28.6%
每年回款按照600萬，500萬，400萬，300萬，200萬這樣遞減，IRR是36.1%
反一反，每年回款按照200萬，300萬，400萬，500萬，600萬這樣遞增，IRR是23.3%
所以你看到了
為什么房地產(chǎn)企業(yè)要千方百計早點回款
因為早點回款，項目自有資金IRR就會變高??！
為了早日回款，老板經(jīng)常施加壓力，讓我們大家立軍令狀
每個部門吐槽也是很激烈的
二小姐隨便寫點，博大家一笑
營銷部——老板！房子賣不賣得動，既要看國家政策，也要看銀行政策，你看看現(xiàn)在為了早放款，我們都向各大銀行公開行賄了！返點4%，立馬給你放款。啥？你說去銀監(jiān)會舉報？切~( ﹁ ﹁ ) ~~~ 都是一條船上的螞蚱，誰舉報誰呀！
工程部——老板，我現(xiàn)在已經(jīng)從開盤日子倒推，來安排施工進度了，可你知道這施工嘛哪有這么容易控制的？38℃高溫天要停工的，零下也要停工的，臺風(fēng)來了要停工，再說設(shè)計部出圖晚了，這鍋不能我們工程部背吧？財務(wù)部不付款，工人不開工，這鍋也不能我們工程部背吧？
融資部——老板，錢哪有這么好借啊！您看，信托、基金、私募，開發(fā)貸，現(xiàn)在是人人喊打啊，都是說變臉就變臉的家伙。再說了，付款和回款掛鉤的，上家不回款，我哪有臉再去找下家游說嘛！您說是不？
總而言之
小白記住一句話
做投資
不是看你這個東西買來的總價是多少，利率是多少
你要看你現(xiàn)在付出多少，
未來何時，收入多少，
這樣才能算出準(zhǔn)確的自有資金回報率IRR
而不是單純的問，總價是多少??？利息是多少啊？
未發(fā)生的，未來30年的利息，你別想太多。大家換房子平均周期5-7年而已。
