每次被人問起，買房選新房還是二手房時(shí)，我都會想起一位看了市區(qū)老破小后，又看了郊區(qū)精裝公寓樣板間后，沖動刷卡買了公寓的朋友。
當(dāng)時(shí)買房，他至少提前三個(gè)月就開始跟我咨詢一些建議，而我聽了他“能盡快入住、不要離市區(qū)太遠(yuǎn)、單價(jià)適中”的需求后，建議他在主城區(qū)選個(gè)二手房。
誰知他挑來選去不是覺得小區(qū)環(huán)境太過老舊，就是覺得房子戶型太差，硬是沒有相中的二手房。
最后只是看房途中，被路邊舉牌做公寓廣告的小蜜蜂盛邀去售樓部一看，就對新房且精裝修的公寓欲罷不能了。
后來他在電話中告訴我：“房子買了，雖然是個(gè)公寓，但我還是覺得能買新房最好！”。
我回他：“沒想到你還有新房癌的潛質(zhì)”。
現(xiàn)實(shí)生活中，新房和二手房在不同群體和需求面前，都有各自適合的位置存在，這也是今天想要和大家討論的，買房，你適合買新房還是二手房？
關(guān)于費(fèi)用
有過房產(chǎn)交易經(jīng)歷人的應(yīng)該知道，新房和二手房之間，在買房花費(fèi)上有幾處明顯的差異，分別是：房價(jià)、稅費(fèi)、貸款。
先說房價(jià)，正常情況下，二手房都要比新房價(jià)格便宜大概10%。但由于各類因素導(dǎo)致的二手房價(jià)格差異，這個(gè)價(jià)差也會存在一定的浮動，比如一些捆綁了名校學(xué)位的二手房，價(jià)格比新房還貴。
還有一些情況下會出現(xiàn)房價(jià)倒掛，也就是二手房比新房貴，比如去年年底深圳華潤城開盤便是因?yàn)榉績r(jià)倒掛引起全城轟動，由于備案價(jià)限制，項(xiàng)目新房均價(jià)在13萬/㎡，而板塊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了16-18萬，買到即賺到的誘惑，吸引了一大批客戶棄號遠(yuǎn)洋天著、越秀和樾府等項(xiàng)目，只為打新華潤城。
然后是稅費(fèi)。購買新房方面，開支結(jié)構(gòu)比較簡單：購房款+契稅+房屋維修基金+零碎小額開支。
而二手房則會多出一些：購房款+中介費(fèi)+贖樓費(fèi)（包含贖樓擔(dān)保費(fèi)和短貸利息）+稅費(fèi)（包含契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、豪宅稅、印花稅）+貸款費(fèi)用（房屋評估費(fèi)和按揭手續(xù)費(fèi)），具體內(nèi)容我們也寫過一篇關(guān)于二手房開支的文章《買二手房除了首付,竟然要再花這么多錢！》（點(diǎn)擊查看）。
這樣比較下來，二手房購房流程更繁瑣，存在的各類開支也更多，比起新房更容易踩坑和麻煩。
最后是貸款費(fèi)用，通常首套新房的首付比例是30%，貸款時(shí)限最長是30年。
而二手房的首付費(fèi)用要涉及到房產(chǎn)評估，評估價(jià)格并不一定等于購房的價(jià)格，往往要比房價(jià)低一些，并且可以貸款的年限也要根據(jù)樓齡進(jìn)行評估，樓齡越老可貸款年限越短。
再加上二手房首套首貸上限為70%，這就可能導(dǎo)致差不多面積段的新房和二手房，二手房首付會高出許多。
從以上幾筆開支來看，二手房涉及費(fèi)用雖多，但作為大頭的購房款會比新房有更大的優(yōu)勢，遇到急用錢的賣家，二手房的議價(jià)空間還會更大，也就是二手房在整體價(jià)格上更有優(yōu)勢。
但對于資金有限，現(xiàn)金流緊張的客戶來說，二手房也會因?yàn)闃驱g影響貸款年限，首付比例和還款壓力會更大，甚至樓齡超過30年的二手房基本都是不能貸款的，資金有限的情況下，建議根據(jù)具體情況選擇更適合自己的一種。
關(guān)于配套
房屋配套關(guān)系到居住者的生活便利度，以及房子未來的升值空間，因此配套的好壞，也是購房選擇中非常重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。
首先，新房的學(xué)區(qū)、物業(yè)以及周邊的生活配套大概率都不如二手房成熟。
二手房的學(xué)區(qū)捆綁穩(wěn)定，一般確認(rèn)是某學(xué)校的學(xué)區(qū)房不會出現(xiàn)變動，而新房的學(xué)位則存在很大的不確定性，需要等到交付才能最終確定。
一方面新房的學(xué)區(qū)可能也正在配建，教育教學(xué)水平無法評估，另一方面開發(fā)商可能會為了賣房，而在對外宣傳時(shí)，將沒有確定的學(xué)位配套，當(dāng)做房子的配套學(xué)位進(jìn)行虛假宣傳，等到業(yè)主入住為小孩申請學(xué)校時(shí)，才發(fā)現(xiàn)被學(xué)校拒之門外，并且這類的新聞時(shí)有發(fā)生：
2018年三月份，考慮到孩子的讀書問題，商女士一家在長沙天心區(qū)購買了一套商品房，新樓盤名叫麥芒國際。當(dāng)時(shí)在和樓盤開發(fā)商溝通交流的時(shí)候，開發(fā)商承諾這個(gè)小區(qū)的樓盤是帶有知名小學(xué)的學(xué)位。但是，在2019年年初長沙市教育局公布的城區(qū)公辦小學(xué)學(xué)區(qū)覆蓋范圍的文件中，商女士卻沒有找到麥芒國際小區(qū)，孩子面臨上學(xué)難的問題。
2020年6月，網(wǎng)友反映，西安高新區(qū)紫薇地產(chǎn)開發(fā)的紫薇尚層樓盤，開發(fā)商在賣房時(shí)承諾買房有西安高新國際學(xué)校的學(xué)位。而今學(xué)位沒有了，開發(fā)商買房前承諾能讀書，現(xiàn)在卻讀不了，業(yè)主無奈維權(quán)，學(xué)位落空，該樓盤銷售涉嫌虛假宣傳。
（來源：網(wǎng)易房產(chǎn)西安）
