一、國有土地和集體土地的劃分
城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
〔政策依據(jù)〕《中華人民共和國土地管理法》第九條
二、拆遷時適用的法規(guī)
2011年1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令，公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，該條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時廢止。國務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人為此接受了記者的采訪。在采訪中回復(fù)“條例為什么沒有對征收集體土地作出規(guī)定？”的問題時，答復(fù)“國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的”。
國有土地上的房屋征收由《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》調(diào)整；集體土地征收是由《中華人民共和國土地管理法》調(diào)整。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取代了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。以下為問答的內(nèi)容：
問：條例為什么沒有對征收集體土地作出規(guī)定？
答：有意見認(rèn)為，條例應(yīng)一并解決集體土地和房屋征收問題。從我們調(diào)查了解的情況看，現(xiàn)在矛盾突出的確實(shí)主要在集體土地征收方面，但國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的，通過行政法規(guī)對征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權(quán)限的。我們將會同有關(guān)部門抓緊對土地管理法有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定作出修改，由國務(wù)院盡早向全國人大常委會提出議案。
三、國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
?。ㄒ唬┭a(bǔ)償項(xiàng)目
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
〔政策依據(jù)〕《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條
?。ǘ┭a(bǔ)償方式及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)
被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
1.對被征收房屋價值的補(bǔ)償
對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
2.搬遷、臨時安置的補(bǔ)償
因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
3.停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償
對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
〔政策依據(jù)〕《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條、二十一、二十二、二十三條
四、集體土地征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
（一）補(bǔ)償項(xiàng)目
征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
?。ǘ┭a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
1.土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)
（1）征用耕地的
征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
（2）征用其他土地的
征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
?。?）土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)增加的規(guī)定
依照上述規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
2.附著物和青苗補(bǔ)償
被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
〔政策依據(jù)〕《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號）第四十七條
五、拆遷補(bǔ)償中收回土地使用權(quán)的營業(yè)稅政策
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）明確， （國稅函〔2008〕277號）中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。
六、拆遷補(bǔ)償涉及的增值稅問題分析
?。ㄒ唬┤〉貌疬w補(bǔ)償款的
財稅〔2016〕36號附件3（三十七）規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形免征增值稅?！度珖崎_營改增業(yè)務(wù)操作指引》對本條的解讀中明確，本條是對《關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）中無形資產(chǎn)稅目注釋的調(diào)整?！稜I業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》中規(guī)定，對土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。在營改增試點(diǎn)政策設(shè)計時，考慮土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，滿足征收增值稅的各個征稅要素，不應(yīng)排除在征稅范圍之外。但同時考慮到上述土地轉(zhuǎn)讓行為的特殊性，給予了增值稅免稅政策。
依據(jù)上述規(guī)定，因拆遷取得符合規(guī)定的土地補(bǔ)償價款，可以免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的其他的補(bǔ)償費(fèi)是否免征，目前政策并不統(tǒng)一。
建議參考：
1.重慶市國家稅務(wù)局營改增政策指引（一）納稅人的車庫、辦公樓等不動產(chǎn)被政府征收了用于統(tǒng)一市政規(guī)劃，從政府取得的拆遷補(bǔ)償款，是否要征收增值稅？
回復(fù)：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)（包括土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物）歸還給土地所有者的情形免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)按照銷售不動產(chǎn)征稅。
2.湖北國稅解答：“納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的補(bǔ)償收入能否免征增值稅？
納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收增值稅，取得的其他補(bǔ)償收入免征增值稅?！?/p>
3.北京國稅解答：“企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，獲得了另一處的房產(chǎn)補(bǔ)償和一部分現(xiàn)金補(bǔ)償，被拆遷企業(yè)是不是要把作為補(bǔ)償?shù)姆课葑鲀r加上取得的現(xiàn)金補(bǔ)償收入按銷售不動產(chǎn)來繳納增值稅？被拆遷企業(yè)獲得的補(bǔ)償房屋對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否可以抵扣？
答：取得的拆遷補(bǔ)償款（現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償）按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅。取得的補(bǔ)償房屋若可以取得增值稅專用發(fā)票，是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的?！埃ㄗⅲ杭t字部分錯誤。2020年7月1日納稅服務(wù)熱線12366（全國業(yè)務(wù)）回復(fù)，經(jīng)工單請示總局，明確答復(fù)如下：拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于可以從銷售額中扣減的項(xiàng)目，只能差額計稅，就算取得專用發(fā)票，也不得進(jìn)項(xiàng)抵扣）
4. （6月17日北京）農(nóng)村集體土地因拆遷建設(shè)，收到的拆遷補(bǔ)償款，如何繳納增值稅？
答：《中華人民共和國憲法》第十條及《中華人民共和國土地法》第八條均規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！辫b于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，因此村集體（村委會）經(jīng)政府相關(guān)部門審批出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補(bǔ)償收入，應(yīng)依照財稅〔2016〕36號文件中“對土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅”的規(guī)定執(zhí)行。
5.福建國稅解答：12366營改增熱點(diǎn)問答（4.25）-福建10.個人因房屋拆遷取得拆遷補(bǔ)償款是否免征增值稅？
答：拆遷補(bǔ)償款不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520）規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。
6.福建國稅解答：個人因房屋拆遷取得拆遷補(bǔ)償款是否免征增值稅
答：拆遷補(bǔ)償款不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。
7.云南國稅解答：某酒店因縣政府統(tǒng)一開發(fā)被拆遷，回遷前每年政府補(bǔ)助一定的拆遷安置費(fèi)，企業(yè)取得的拆遷安置費(fèi)是否征收增值稅，如何開票？
答：該企業(yè)取得由政府支付的拆遷安置費(fèi)，不屬于向縣政府銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，不征收增值稅。對方需要提供票據(jù)的，按《云南省財政廳國稅局 地稅局 關(guān)于會計核算憑證有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2013年第3號）辦理。
8.山西國稅解答：《稅收政策問題解答》（2018年第1期）第1問：企業(yè)取得政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否征收增值稅，是否需要開具增值稅發(fā)票？
答：按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于增值稅的征稅范圍，因此，企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)不征收增值稅，不開具發(fā)票。
筆者以為重慶、北京、湖北的解答比較符合現(xiàn)行法律法規(guī)；認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于增值稅征稅范圍的解答，不符合《全國推開營改增業(yè)務(wù)操作指引》關(guān)于財稅〔2016〕36號附件3（三十七）解讀中關(guān)于“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，滿足征收增值稅的各個征稅要素，不應(yīng)排除在征稅范圍之外”，給予“增值稅免稅政策”的規(guī)定。
（二）支付拆遷補(bǔ)償款的
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！跋蛘块T支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。
〔政策依據(jù)〕《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)、財稅〔2016〕140號第七條、國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第一條
上述內(nèi)容總結(jié)如下圖：
房支付的拆遷費(fèi)用，如果取得專用發(fā)票，能否抵扣是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的？我們先來看北京國稅的解答。
問：“企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，獲得了另一處的房產(chǎn)補(bǔ)償和一部分現(xiàn)金補(bǔ)償，被拆遷企業(yè)是不是要把作為補(bǔ)償?shù)姆课葑鲀r加上取得的現(xiàn)金補(bǔ)償收入按銷售不動產(chǎn)來繳納增值稅？被拆遷企業(yè)獲得的補(bǔ)償房屋對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否可以抵扣？
答：取得的拆遷補(bǔ)償款（現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償）按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅。取得的補(bǔ)償房屋若可以取得增值稅專用發(fā)票，是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的。
對上述答復(fù)的分析探究：
?。ㄒ唬┤绻〉脤Ｆ笨梢缘挚?，會存在一筆拆遷支出對增值稅兩種影響的可能
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人支付給政府地價款中包含的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用取得的是財政票據(jù)，不存在進(jìn)項(xiàng)抵扣的問題。向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，若取得專用發(fā)票，根據(jù)財稅〔2016〕140號第七條第二款的規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除。若適用北京稅務(wù)的上述答復(fù)，有可能會出現(xiàn)同樣一筆拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出對增值稅的兩種影響：一是憑取得對方開具的專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣；二是憑拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料，從銷售額中抵減。
?。ǘ┊a(chǎn)權(quán)調(diào)換時，房地產(chǎn)企業(yè)給被拆遷者的房屋，屬于拆遷費(fèi)用
為此筆者致電北京稅務(wù)12366，6月19日收到短信答復(fù)主要內(nèi)容是節(jié)選如下：參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號） 第一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅。營改增后，該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具（代開）的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計算增值稅銷售額時扣除。
筆者認(rèn)為取得專票的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不認(rèn)定為拆遷費(fèi)用不妥。一是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。也就是說貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換都屬于拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；二是北京稅務(wù)答復(fù)中“取得的拆遷補(bǔ)償款（現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償）”認(rèn)為現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償都是拆遷補(bǔ)償款，也就是說產(chǎn)權(quán)調(diào)換時的房屋補(bǔ)償也是拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，這次的答復(fù)與以前的答復(fù)自相矛盾。
?。ㄈ{專票抵扣和差額計稅是否可以二選一？否！
筆者再次質(zhì)疑上述答復(fù)，6月30日得到的答復(fù)是：根據(jù)財稅〔2016〕140“在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除?！钡囊?guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用如果可以取得專用發(fā)票，可以憑發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣，也可以在銷售額中扣除。也就是說，進(jìn)項(xiàng)抵扣和差額計稅可以二選一。
結(jié)合前續(xù)相關(guān)文件，筆者認(rèn)為這個“也”應(yīng)該是說“向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”可以，向“其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”也允許在計算銷售額時扣除。為此筆者再次致電納稅服務(wù)熱線12366（全國），2020年7月1日納稅服務(wù)熱線12366（全國業(yè)務(wù)）回復(fù)，經(jīng)工單請示總局，明確答復(fù)如下：拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于可以從銷售額中扣減的項(xiàng)目，只能差額計稅，就算取得專用發(fā)票，也不得進(jìn)項(xiàng)抵扣。
七、土地增值稅
?。ㄒ唬┤〉玫牟疬w費(fèi)用
1.拆遷中取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入應(yīng)納土地增值稅
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
〔政策依據(jù)〕《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、第五條
據(jù)此規(guī)定拆遷補(bǔ)償無論是貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入均應(yīng)按照規(guī)定計算繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。需要注意的是目前轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物才屬于土地增值稅征稅范圍，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物不屬于土地增值稅的征稅范圍。
2.因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要轉(zhuǎn)讓有免稅的規(guī)定
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用（收）、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。
因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本法規(guī)免征上地增值稅。
符合上述免稅法規(guī)的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
財稅〔2006〕21號第四條，關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題規(guī)定，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。
因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅（減免性質(zhì)代碼：11129902，政策依據(jù)：財稅〔2006〕21號），應(yīng)報送：
?。?）《納稅人減免稅申請核準(zhǔn)表》1份。
?。?）減免稅申請報告。
?。?）不動產(chǎn)權(quán)屬資料復(fù)印件。
?。?）政府依法征用、收回土地使用權(quán)文件復(fù)印件。
因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免（減免性質(zhì)代碼：11129905，政策依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》），應(yīng)報送：
?。?）《納稅人減免稅申請核準(zhǔn)表》1份。
?。?）減免稅申請報告。
（3）不動產(chǎn)權(quán)屬資料復(fù)印件。
?。?）政府征用、收回土地使用權(quán)補(bǔ)償協(xié)議復(fù)印件。
〔政策依據(jù)〕《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條、財稅〔2006〕21號、《全國稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》
（二）支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的范圍
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以作為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，作為計算增值額的扣除項(xiàng)目。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
〔政策依據(jù)〕《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條
2、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
?。?）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
?。?）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
〔政策依據(jù)〕國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函〔2010〕220號） 第六條
八、企業(yè)所得稅
?。ㄒ唬┤〉玫恼咝园徇w補(bǔ)償收入的處理
企業(yè)取得的政策性搬遷（不包括企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷）補(bǔ)償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補(bǔ)償收入。具體包括：
?。ㄒ唬Ρ徽饔觅Y產(chǎn)價值的補(bǔ)償；
（二）因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償；
?。ㄈν．a(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償；
?。ㄋ模┵Y產(chǎn)搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款；
?。ㄎ澹┢渌a(bǔ)償收入。
企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
〔政策依據(jù)〕國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）
?。ǘ┓康禺a(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出
土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
〔政策依據(jù)〕《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條
九、其他稅費(fèi)
（一）個人所得稅
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號 ）第一條規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。
上述“國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法”，是指拆遷方面的規(guī)定，并不是指具體的哪部法律法規(guī)或規(guī)章。
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2012年12年16起執(zhí)行的《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號） 第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
該規(guī)定的前續(xù)文件為財稅〔2005〕45號，該文件的第二條規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》出臺后，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，筆者認(rèn)為財稅〔2012〕82的修改，就是據(jù)此規(guī)定，區(qū)分不同的情況，作出的進(jìn)一步適應(yīng)性的規(guī)定。
