問題：
招商租金的制定和銷售返租的比例這個是最難確定的。
本商業(yè)街案例測算邏輯：
參考可比項目租金水平→本案首層基準租金→各樓層基準租金→各業(yè)態(tài)基準租金。
1、項目基本情況
自持經(jīng)營的目的，其一是為帶動商鋪銷售，實現(xiàn)可售商鋪部分的快賣回款。由于體量過小，自持部分未來整售退出的可能性極低，最為可行的方式是先養(yǎng)后賣，經(jīng)過三至五年培養(yǎng)期，通過經(jīng)營使物業(yè)升值從而實現(xiàn)帶租約銷售。
2、可比項目
可比商業(yè)街30000平米，地上三層，全部建筑只租不售，首層平均純租金150元/月/平米。
市場定位：年輕時尚休閑街區(qū)；
主要租戶：肯德基、必勝客、賽百味、魚酷、酒吧、KTV等；
1F平均租金：150元/月/平米；
2F平均租金：105元/月/平米；
3F平均租金：75元/月/平米。
3、首層基準租金
首層平均租金
=150×(1-5%-20%+10%+5%-10%+5%)=112.5（元/月/平米）
4、各樓層基準租金
地下一層租金系數(shù)0.7，基準租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；
地上二層租金系數(shù)0.7，基準租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；
地上三層租金系數(shù)0.5，基準租金=112.5*0.5=56.3元/月/平米。
5、各業(yè)態(tài)基準租金
業(yè)態(tài)租金系數(shù)
根據(jù)上表各業(yè)態(tài)租金系數(shù)，結(jié)合各樓層基準租金，即可測算各樓層不同業(yè)態(tài)商鋪的基準租金。
例如，二層基準租金水平為78.8元/月/平米，兒童業(yè)態(tài)租金調(diào)整系數(shù)-10%，則二樓兒童業(yè)態(tài)基準租金水平為：
78.7*（1-10%）=71元/月/平米
有了各樓層不同業(yè)態(tài)的基準租金水平參考，再結(jié)合具體商鋪的位置、鋪位面積、面寬、進深、業(yè)態(tài)等具體因素，即可進一步確定各具體商鋪租金定價參考。
小結(jié)：
