房地產(chǎn)企業(yè)收購是開發(fā)商獲取土地資源的重要渠道，其中股權(quán)收并購目前仍是主流的交易模式，一方面在于稅務(wù)成本少，無須繳納土地增值稅，還可以通過搭建稅收優(yōu)惠地的SPV實(shí)現(xiàn)所得稅的稅務(wù)籌劃；另一方面對比其他的交易模式，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)分立、不動(dòng)產(chǎn)出資入股等，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式更加快捷，周期更短，能夠幫助收購方企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速資金回流。
股權(quán)并購模式基本交易流程：
1、收購準(zhǔn)備，簡單了解項(xiàng)目公司和項(xiàng)目情況
2、盡職調(diào)查
3、協(xié)商、談判，簽署股權(quán)收購協(xié)議
4、股權(quán)交割
5、特殊流程：
涉外（外商獨(dú)資/中外合資）需經(jīng)商務(wù)部門備案
涉國資需經(jīng)主管部門批復(fù)、評(píng)估、產(chǎn)權(quán)交易所掛牌
股權(quán)并購模式中的要點(diǎn)分析：
（一）法律盡職調(diào)查
一、一般來說，法律盡職調(diào)查的主要目的在于以下幾個(gè)方面：
1、一定程度上解決信息不對稱問題，提高收購方談判地位，加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)程的把控；
2、評(píng)估項(xiàng)目公司或目標(biāo)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及未來的可能價(jià)值，甚至可能影響交易價(jià)格；
3、發(fā)現(xiàn)、分析、評(píng)估項(xiàng)目公司或目標(biāo)資產(chǎn)存在的各方面法律問題，為委托方判斷交易是否可以繼續(xù)進(jìn)行提供信息支持，為風(fēng)險(xiǎn)防控和補(bǔ)救措施提供事實(shí)依據(jù)。
二、法律盡調(diào)中需要關(guān)注的問題
1、價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：股權(quán)并購中，股權(quán)并購價(jià)格一般是以經(jīng)審計(jì)的項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)，但項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)值與實(shí)際價(jià)值可能存在較大的差異，如項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值瑕疵、項(xiàng)目公司資質(zhì)不全等。
2、股權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)：主要指股權(quán)本身存在質(zhì)押、凍結(jié)等權(quán)利瑕疵，未繳納足額出資導(dǎo)致股東權(quán)利不完整，歷史股權(quán)變動(dòng)問題，股權(quán)代持等情形導(dǎo)致股權(quán)不明晰。
3、或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：或有債務(wù)是指項(xiàng)目公司現(xiàn)在或過去的行為事實(shí)引起的潛在義務(wù)，因被收購披露的信息完整性等問題，致使該潛在風(fēng)險(xiǎn)在未來發(fā)生與否及成本大小具有不確定性。主要包括：未披露債務(wù)、對外擔(dān)保、潛在合同違約等。
4、可持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：包括目前經(jīng)營過程中各項(xiàng)資質(zhì)、許可、審批、備案的完整性和合法性，稅務(wù)、環(huán)保、消防、規(guī)劃等行政處罰風(fēng)險(xiǎn)，并購?fù)瓿珊罂赡艽嬖诘馁Y質(zhì)備案變更、重大合同變更風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目公司原股東、關(guān)聯(lián)方同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)等。
5、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)：逾期滿一年開發(fā)的可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年的可以無償收回土地使用權(quán)。
6、資產(chǎn)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)或在建工程存在權(quán)利瑕疵，如抵押、查封、租賃等。
7、勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)：股權(quán)并購可能導(dǎo)致項(xiàng)目公司高管、核心人員、人員結(jié)構(gòu)變動(dòng)，亦可能需要進(jìn)行人員安置工作，若項(xiàng)目公司存在勞動(dòng)用工不規(guī)范情形，在處置不當(dāng)時(shí)易引發(fā)群體性勞動(dòng)爭議事件。
8、其他風(fēng)險(xiǎn)：包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場準(zhǔn)入風(fēng)險(xiǎn)、參與主體、決策有效性風(fēng)險(xiǎn)等。
三、不同類型的地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)
1、住宅項(xiàng)目
核查要點(diǎn)：房屋預(yù)售許可證、房屋銷售合同條款、房屋銷售情況（預(yù)售/已售/待售）、資金流動(dòng)情況、是否存在法律糾紛、銷售代理合同、工程款結(jié)算情況等。
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
核查要點(diǎn)：（1）運(yùn)營模式，如產(chǎn)權(quán)自持、租售并舉、產(chǎn)權(quán)出售等；（2）招商情況，包括：項(xiàng)目招商計(jì)劃、品牌入駐情況、招商合同簽署情況、招商代理協(xié)議等；（3）商業(yè)地產(chǎn)銷售情況；（4）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營情況，含商管公司基本情況、物業(yè)服務(wù)能力、服務(wù)范疇等；（5）目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位。
3、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
核查要點(diǎn)：（1）投資協(xié)議中的限制性條款，如是否存在限制轉(zhuǎn)讓，限制產(chǎn)業(yè)類型，對投資、強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收有明確要求等；（2）受讓程序合規(guī)性，如協(xié)議出讓需縣級(jí)以上人民政府審批、劃撥土地審批文件及出讓合同和價(jià)款是否支付完整；（3）是否存在以征地、拆遷款形式支付部分費(fèi)用而未按合同全額繳納出讓款的情形；（4）是否存在延期開竣工、土地閑置、未有效開發(fā)等情形；（5）違章、違規(guī)、改擴(kuò)建項(xiàng)目審批和處罰情況。
（二）收購協(xié)議
收購協(xié)議就是針對盡調(diào)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行收口，將前期核查的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)以及待解決的事項(xiàng)在協(xié)議中作出合理安排以及法律約束，促使項(xiàng)目落地的同時(shí)又能最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)。
擬定一份合格的并購協(xié)議絕非易事，需要做到即能把控交易的風(fēng)險(xiǎn)又能兼顧交易的達(dá)成。究其本質(zhì)，協(xié)議各項(xiàng)安排本質(zhì)上是出于利益訴求的權(quán)衡，收購協(xié)議擬定時(shí)至少要做到以下三對利益的平衡。
1、買方利益和賣方利益的平衡
收購協(xié)議中買賣雙方利益平衡是貫穿交易始終的，諸如交易價(jià)款的支付比例、支付節(jié)點(diǎn)，賣方和項(xiàng)目公司在過渡期內(nèi)的限制，交易總價(jià)款的設(shè)置和調(diào)整等，都是買賣雙方利益平衡的最直接體現(xiàn)。
2、風(fēng)險(xiǎn)控制與交易達(dá)成的平衡
收購協(xié)議中設(shè)計(jì)的交易步驟及各項(xiàng)先決條件最核心作用就在于：風(fēng)險(xiǎn)控制和交易達(dá)成的平衡。協(xié)議中的資金共管、章證照共管、運(yùn)營權(quán)交割、交易先決條件、付款先決條件等實(shí)質(zhì)上就是在處理交易中的風(fēng)險(xiǎn)平衡問題。
3、已知事實(shí)和未知風(fēng)險(xiǎn)的平衡
買賣雙方存在的信息不對稱是并購交易首要先決的阻礙，買方可以通過盡職調(diào)查了解項(xiàng)目公司和項(xiàng)目地塊的重要事實(shí)和信息，以解決部分信息不對稱問題。但即使聘請專業(yè)人士進(jìn)行盡職調(diào)查，受制于盡調(diào)手段的局限性和賣方信息披露的疏漏或隱瞞等，買賣雙方不可能完全消除信息不對稱的狀態(tài)，項(xiàng)目公司的未知風(fēng)險(xiǎn)（包括或有負(fù)債、產(chǎn)權(quán)糾紛、規(guī)劃變動(dòng)等）仍然存在。并購協(xié)議需要妥善處理這種已披露信息與未知風(fēng)險(xiǎn)的平衡。為此，協(xié)議通常伴有冗長的基本情況介紹和陳述與保證條款?；厩闆r介紹披露了收購過程中買方最關(guān)心的信息要素，陳述與保證條款則進(jìn)一步兜底承諾了買方對項(xiàng)目未知風(fēng)險(xiǎn)存在的疑慮。
收購協(xié)議的核心條款—交易安排
交易的具體安排涉及到資料共管、股權(quán)交割及管理權(quán)移交、先決條件項(xiàng)下選擇權(quán)、賣方各項(xiàng)義務(wù)的履行、買方的付款義務(wù)等。
各項(xiàng)交易安排和付款條件的設(shè)置實(shí)質(zhì)為風(fēng)險(xiǎn)控制與交易達(dá)成的平衡，這部分條款需要根據(jù)具體的交易條件和談判情況落實(shí)。
在交易步驟安排中，應(yīng)將交易的重要事項(xiàng)（例如確權(quán)、規(guī)劃批復(fù)、解押、拆遷安置補(bǔ)償?shù)轿坏龋┰谥Ц兜谝还P交易價(jià)款前予以解決。盡量在首次股權(quán)過戶就變更項(xiàng)目公司51%以上股權(quán)，同時(shí)控制付款節(jié)奏，保留部分尾款在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的后期支付。
重點(diǎn)關(guān)注—或有債務(wù)相關(guān)條款
或有債務(wù)的相關(guān)條款是一種保護(hù)性的權(quán)利，或有債務(wù)在并購協(xié)議中涉及眾多相關(guān)條款，從定義條款對或有債務(wù)的界定，交割日對買賣雙方對或有債務(wù)的責(zé)任劃分，賣方對項(xiàng)目公司的信息披露，賣方作出的陳述與保證，實(shí)際控制人提供的擔(dān)保、違約責(zé)任的約束，出現(xiàn)重大或有債務(wù)的抵扣權(quán)、解除權(quán)、索賠權(quán)等。
或有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制不能過分依賴于協(xié)議條款的約束，而應(yīng)該從項(xiàng)目的獲取、盡調(diào)、協(xié)議條款、投后履約監(jiān)控等多個(gè)維度做好風(fēng)險(xiǎn)控制工作，做到項(xiàng)目全過程、全周期和全方位的把控。
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