近日，某地一房地產公司（以下簡稱A公司）與稅務部門因一項不動產融資租賃業(yè)務是否是繳納土地增值稅的事項產生了爭議：
事由：中國金融租賃有限公司（出租方）與A公司（承租人一）、B公司（承租人二，租賃資產實際使用方）簽訂了一項不動產融資租賃合同。具體交易類型：融資租賃售后回租方式。
合同約定：A公司（承租人一）與出租人簽訂《買賣合同》將其享有所有權的租賃物（酒店）出售給出租人，租賃物購買價款由出租人一次性支付給A公司（承租人一）指定帳戶或其書面通知的其它帳戶。并由承租人一和承租人二從出租人處租回使用。租賃期滿，各方約定以人民幣壹元整由A公司（承租人一）留購。
而企業(yè)與稅務部門的爭議焦點就是：A公司（承租人一）在將租賃物（酒店）出售給中國金融租賃有限公司（出租方）時是否應繳納土地增值稅？
企業(yè)的觀點：不應征土地增值稅
理由一：《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號 ）規(guī)定， 融資性售后回租業(yè)務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。
理由二：《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉貸等業(yè)務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。
理由三：部分地方明確不征，如舟山市人民政府下發(fā)《關于促進我市融資租賃業(yè)發(fā)展的若干意見》【舟政辦發(fā)〔2015〕3號】中規(guī)定，各類融資租賃公司開展不動產、無形資產售后回租業(yè)務，出售資產的行為不屬于營業(yè)稅和土地增值稅征收范圍，不征收營業(yè)稅和土地增值稅。
企業(yè)認為：國稅總局雖未明確規(guī)定，融資性售后回租行為中的資產出售行為不征土地增值稅，但通過總局在其它政策性文件中對融資性售后回租行為性質的認定，及根據(jù)“實質重于形式”原則，融資性售后回租業(yè)務中的資產出售并未完全轉移相應的風險和報酬，實質上更類似于以資產“抵押借款”，無需繳納土地增值稅。
稅務部門的觀點：應征土地增值稅
依據(jù)一：《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
第五條規(guī)定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
依據(jù)二：《金融租賃公司管理辦法》（銀監(jiān)會令2014年第3號）第三十二條規(guī)定，金融租賃公司應當合法取得租賃物的所有權。
第三十三條規(guī)定，租賃物屬于國家法律法規(guī)規(guī)定所有權轉移必須到登記部門進行登記的財產類別，金融租賃公司應當進行相關登記。租賃物不屬于需要登記的財產類別，金融租賃公司應當采取有效措施保障對租賃物的合法權益。
《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
稅務機關認為：A公司（承租人一）在將租賃物（酒店）出售給中國金融租賃有限公司（出租方）時，實際轉移了房產的所有權，辦理了房產過戶并取得了相應的收入，符合土地增值稅征稅條件。同時根據(jù)《征管法》第三條規(guī)定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。即地方政府的規(guī)定不能作為稅收是否計征的依據(jù)。
根據(jù)上述規(guī)定，A公司（承租人一）在將租賃物（酒店）出售給中國金融租賃有限公司（出租方）時，A公司（承租人一）應按規(guī)定計算繳納土地增值稅。租賃期滿后，A公司（承租人一）或B公司（承租人二）回購該項資產時，應由中國金融租賃有限公司（出租方）計算繳納土地增值稅。
上述稅企雙方的意見，雖然各有依據(jù)。但筆者更認可不征稅的觀點，即就不動產融資性售后回租而言，相應的資產并未轉移占有，與資產所有權相關的風險報酬并未完全轉移，其實質是一項融資業(yè)務，并非實質上的交易行為，總局在相關的企業(yè)所得稅、增值稅政策文件中也是如此認定的。同時，如果對相應的資產出售、回購征收土地增值稅，必然增加企業(yè)的融資成本，影響交易的進行。當然，稅務機關征稅的看法也不無道理，所以要從根本解決征納雙方有關不動產融資性售后回租中的土地增值稅之爭，還是得國稅總局出臺相關的政策予明確為好！
