本文旨在從買方的角度出發(fā)，分析、討論收購項目公司100%股權的協(xié)議要點。
收購協(xié)議是買賣雙方不斷協(xié)商和談判的結果，每次交易都有其特殊之處。
本文試析協(xié)議條款的內(nèi)在邏輯和共性表述，亦嘗試對某些風控要點提出建議和舉措，詳見下文。
并購協(xié)議的條款概要
通常一份完整的并購協(xié)議包括以下主要條款，條款的主要內(nèi)容詳見下表格：
協(xié)議要點分析與解讀
第一條 交易目的條款
房地產(chǎn)項目公司股權收購究其本質還是資產(chǎn)收購，買方的交易目的應該包含兩部分：
其一是買方收購項目公司100%股權以及權益，其二是取得項目土地后進行房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售或自持運營之目的。
原因在于并購項目公司的法律形式是股權收購，但實質是取得土地/在建工程，并進行房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售，所以上述兩個目的是必不可少的。
本條的另一個目的在于作為認定根本違約或者交易目的不能實現(xiàn)的的重要依據(jù)，即在出現(xiàn)根本違約或導致交易目的不能實現(xiàn)的違約情形時，買方可以援引本條作為認定依據(jù)。
第二、三條 項目土地和項目公司的基本情況條款
如上表所述，本條系關于項目土地和項目公司的基本情況披露，本條針對盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的重要事實和權利狀態(tài)，賣方向買方作出確認。
在披露項目土地基本情況時應該按照土地從取得、開發(fā)、建設、銷售的內(nèi)在邏輯作出陳述。
舉例而言，應按照出讓合同簽署情況、土地款及稅費繳納情況、確權辦證情況、規(guī)劃指標、土地現(xiàn)狀以及其他情況等順序作出披露。
在披露項目公司基本情況時，主要披露內(nèi)容包括股權情況、重大合同情況、現(xiàn)時債務和對外擔保情況、員工情況、訴訟仲裁以及行政處罰情況。
其中最重要的部分為現(xiàn)時債務情況，債務情況應按照債務的性質進行分類，至少應分為：
1、金融機構債務；
2、工程款債務；
3、預售購房款債務（如有）；
4、對賣方及其關聯(lián)方的借款、往來款債務；
5、其他債務。
按照該邏輯進行分類的重要原因在于，前三種債務通常具有優(yōu)先性或法律特殊保護，第四種債務通常在本次交易進行時需要直接歸還，是交易對價的一部分。
第四條 交易的先決條件
本條通常表述為交易存在的障礙或交易目的難以實現(xiàn)的待決事項作為交易的前提條件，待先決條件解決后，買方才承擔的收購義務。
通常將約束賣方在一定期限促成條件成就，但賣方若無法在約定的期限內(nèi)實現(xiàn)，協(xié)議一般約定三種處理方式：
1、延長全部或部分先決條件的成就期限；
2、豁免部分條件，繼續(xù)進行本次交易；
3、終止本次交易，解除并購協(xié)議。
需要區(qū)別，本條不是協(xié)議的生效條件，本條是約定買方負擔收購股權義務以及支付交易對價的前提條件，而不是協(xié)議生效的條件。
第五條 交易對價的構成以及調(diào)整條款
通常而言，交易的對價包括股權轉讓款和買方承接的項目公司債務，股權轉讓款是買方直接支付給賣方的對價，承接的債務包括賣方及其關聯(lián)方對項目公司的借款、往來款等，亦可能包括其他第三方債務。
兩者區(qū)分的意義在于：
1、兩者的款項性質不同，除非經(jīng)過豁免，債務是固定的負擔，買方一般無法調(diào)整該金額，而股權轉讓款是剩余款項的概念，可以因為債務的增加而調(diào)減或因交易對價的調(diào)減而調(diào)減；
2、在控制付款節(jié)奏時，通常應先支付一定比例的股權轉讓款以取得股權，再歸還第三方債務，接著才是歸還賣方及其關聯(lián)方的債務，最后應保留一筆股權轉讓款，以上付款節(jié)奏有利于買方控制交易風險。
對于交易對價，項目土地的規(guī)劃指標、確權指標、抵稅發(fā)票等影響項目土地價值或無票成本的情形，可以作為調(diào)減交易價款的依據(jù)。
舉例而言，
1、如規(guī)劃批復文件載明的項目用地計容建面少于【X】㎡的，則交易款項按照人民幣【Y元/㎡】的標準予以核減；
2、項目土地產(chǎn)權證載明的土地使用權面積少于【X】㎡的，則交易款項按照人民幣【Y元/㎡】的標準予以核減；
3、如項目土地可用于抵扣土增稅的發(fā)票金額少于【X】元的，則交易款項按照人民幣【Y元/1元】的標準予以核減。
第六條 具體交易安排與步驟
1、關于交割節(jié)點的含義
在并購協(xié)議中，涉及到交割的履約節(jié)點有四個，分別是：股權的交割；“章證照”的交割；項目土地的交割；董事、監(jiān)事、高管等人員的交割。
股權交割即項目公司100%股權變更至買方名下，在交易過程中，通常分多次變更股權。
但從利于我方控制項目公司的角度，建議在第一次股權轉讓時就變更51%以上的股權。
“章證照”的交割即將項目公司的銀行U盾、公章印鑒、營業(yè)執(zhí)照、資質證書以及其他重要法律文件全部交由買方單獨保管。
項目土地的交割即賣方應將符合交付條件的項目土地移交給買方，通常認定的交付標準為“凈地”。
具體含義如下：指項目地塊范圍內(nèi)（包括地上和地下）的建筑物、構筑物、附著物、電線桿(塔)、通信設施、地下管網(wǎng)等已拆遷移除并安置補償完畢，具備動工開發(fā)所需要的主要條件，項目地塊用地范圍內(nèi)無任何租賃關系、地役權、承包關系及其他土地使用關系或其他權利負擔。
董事、監(jiān)事、高管等人員的交割指項目公司法定代表人、董事、監(jiān)事、經(jīng)理變更為買方指定人員的。
2、并購中交割日的意義和認定
交割日作為并購中一個非常重要的概念，在不同的并購語境下具有不同的含義。
在房地產(chǎn)項目并購中，交割日側重于表達風險由賣方向買方轉移的時點。
交割日為買賣雙方劃分各自對標的公司享有或承擔的權利和義務、責任和風險的時間分界點，除協(xié)議另有約定外，項目公司于交割日前的債務、或有債務均由賣方承擔，交割日后的債務由項目公司承擔。
從買方控制風險的角度出發(fā)，交割日至少應具備以下幾點：
a、項目公司至少51%股權已經(jīng)變更至買方名下；
b、項目公司法定代表人、董事、監(jiān)事、經(jīng)理變更為買方指定人員；
c、“章證照”已移交買方單獨保管。
以上三點是交割日認定要件，51%股權變更完成意味著買方取得項目公司股權控制權，法定代表人的變更是為了控制賣方委派人員的不當行為產(chǎn)生的風險，“章證照”移交作用之一亦是切割移交前賣方的不當?shù)挠糜∝熑巍?/span>
這三個要素對買方風險控制有著重要的作用，建議買方應按照此原則認定交割日。
3、交割日與或有債務的保護條款
前文述及除買方承接的項目公司債務外，項目公司于交割日前的債務、或有債務均由賣方承擔。
買方另需在協(xié)議中約定未披露債務及或有債務的賠償條款和抵扣條款，示例如下：
1、按照本協(xié)議約定應由賣方承擔的或未披露債務或或有負債導致目標公司遭受損失或遭受損害賠償、行政處罰、補繳稅費或承擔任何其他法律責任，均由賣方負責承擔和解決，如因此給買方和/或項目公司造成任何損失，賣方應立即向買方和/或項目公司作出全額賠償；
2、賣方違反本協(xié)議的約定應承擔的違約責任，包括但不限于應支付的違約金、賠償金或導致買方和/或項目公司應承擔的所有費用、債務及或有債務等，買方有權從應付未付的總交易價款中予以扣除。
第七條 過渡期安排
過渡期通常指協(xié)議簽訂日（或財務基準日）起至項目公司100%股權變更至買方名下之日止的整個期間。
在此期間內(nèi)，除非經(jīng)過買方同意，賣方通常負有對項目公司維持日常運營的保障義務，包括但不限于限制導致項目公司其經(jīng)營范圍發(fā)生重大變更、股權受限制或資產(chǎn)實質減少的行動。
我們認為，如果過渡期持續(xù)時間較長，賣方作為項目公司工商登記的股東需配合買方進行融資，在項目公司簽訂重大融資合同、抵押合同、保證合同時，應配合買方出具股東會決議、放棄優(yōu)先認購權/優(yōu)先購買方承諾、提供必要資料等義務；
同時，基于收購的目的是取得100%股權，為防止賣方在過渡期內(nèi)主張股東權利，對項目公司主張權益，應約定買方在支付第一筆股權轉讓款當日（或項目公司51%股權變更完成當日），賣方就不再享有項目公司和目標股權的管理權、表決權、提名權、分紅權、剩余財產(chǎn)索取權等權利及權益。
第八條 陳述與保證條款
陳述與保證條款與第二、三條基本情況的信息披露條款既有聯(lián)系又有區(qū)別。
對于收購前期盡調(diào)中已知的事實情況，第二、三條已就項目地塊和項目公司的基本情況作出說明和描述，本質上是賣方對項目公司的信息披露。
但受制于盡調(diào)手段的局限性和賣方信息披露的疏漏或隱瞞等，對于買方而言，仍然存在未發(fā)現(xiàn)的潛在風險，就必須通過陳述和保證條款轉移或者降低風險，陳述和保證條款是對盡職調(diào)查的補充，正所謂“調(diào)查不足陳述補”。
信息披露和陳述與保證條款是一個整體，前者對目標公司已知事實作出信息披露，陳述與保證則對未知的風險作出保證。
兩者互相配合，構成一個閉環(huán)的整體。
第九條 違約責任和其他條款
違約責任條款本文暫不討論，稅費承擔、爭議解決、保密、送達等其他條款較為常見，不再贅述。
收購協(xié)議作為的相關條款環(huán)環(huán)相扣、前后銜接，要草擬一份合格的收購協(xié)議并非易事。
