現(xiàn)房銷售趨勢已經(jīng)確定！誰提前做好應(yīng)對策略，就可以具有先發(fā)優(yōu)勢！
近半年，“預(yù)售制改革”的信息層出不窮，要求新出讓土地現(xiàn)售。直至近日，全國首個現(xiàn)房銷售試點的亮相更是引爆行業(yè)熱議及焦慮……
5月3日，深圳市規(guī)劃和國土委員會官微發(fā)布公告稱：在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。
9月21日，廣東省房協(xié)征詢?nèi)∠唐贩款A(yù)售意見征詢的文件不小心流了出來。
中山最近新推10月10日到11月14日的供地計劃，14幅土地統(tǒng)統(tǒng)現(xiàn)售。
近日，全國首個現(xiàn)房銷售試點——深圳龍華金茂府亮相。
……
針對這些現(xiàn)象以及國慶前后地產(chǎn)圈內(nèi)的一些熱點新聞，有的人認(rèn)為：房地產(chǎn)這個行業(yè)看來真的要變了，房企的好日子到頭了；但是也有人認(rèn)為：這些現(xiàn)象和新聞別有用意或者是我們過分解讀了。雙方觀點，好像都有道理。
但是，辨別對錯并不重要，房企應(yīng)該關(guān)心的是——面對這種趨勢以及地產(chǎn)新時代的種種不確定性，我們應(yīng)該如何應(yīng)對？
博志成認(rèn)為：
未來是戰(zhàn)略致勝的時代！眾多的房企面對未來有可能出現(xiàn)的各種不確定，需要智慧智取。如何智??？要求我們的房企必須要加強(qiáng)研究，對市場、行業(yè)出現(xiàn)的一些新情況、新現(xiàn)象，提前去思考、提前去預(yù)判、提前去準(zhǔn)備對策。
如果等一些政策與傳言全落地了、坐實了，再去應(yīng)變和應(yīng)對，那就晚了。
戰(zhàn)略必須要有前瞻性，同時要深入研究分析外部的變化，靈活應(yīng)變。
現(xiàn)在，現(xiàn)售變成了一個熱點現(xiàn)象，我們不妨問自己一個問題——假如有一天（是“假如”），一覺醒來，中國的房地產(chǎn)項目全部要求現(xiàn)售了，房企——你，怎么辦？
在昨天的SJHT的戰(zhàn)略研討會上，博志成的專家與SJHT的中高管就針對這一問題進(jìn)行了研討。要找到這個問題的答案比較困難，也沒有一個放諸四海而皆準(zhǔn)的答案，因為每家企業(yè)的情況不一樣、發(fā)展階段不一樣、資源稟賦不一樣，業(yè)務(wù)、管理基礎(chǔ)也不一樣。因此，要找到答案必須要根據(jù)企業(yè)的實際情況去研討、去分析。但是，分析這個問題的思路和框架，是可以通用的。
假如，這一天來了，為了能夠從容的應(yīng)對，博志成建議你可以沿著以下框架去思考：
1、 戰(zhàn)略應(yīng)該怎么調(diào)？
博志成一直強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略引領(lǐng)，今后的房企要想生存和發(fā)展，戰(zhàn)略是第一位的。
如果這一天來了，你企業(yè)的戰(zhàn)略必須要做出有預(yù)判性的調(diào)整。要從發(fā)展的節(jié)奏、發(fā)展的風(fēng)險、發(fā)展的質(zhì)量三個層面去思考。
2、投資的策略怎么調(diào)整？
假如成真的話，從探討爭論-試點-推廣普及，我們相信還是需要一段時間的。
那在這一天到來之前，我們的投資怎么去做？我們要搶占哪些城市，哪些地塊？
如果現(xiàn)房銷售實施之后，我們的投資策略怎么調(diào)整？進(jìn)哪些城市？拿地的標(biāo)準(zhǔn)？拿地的結(jié)構(gòu)？用什么土地獲取方式？
3、融資的策略怎么調(diào)整？
如果真限售了，對房企的融資能力就有了更高的要求。之前的預(yù)售制就是打時間差，能夠用預(yù)收款建房子，即所謂的“滾動開發(fā)”。
但那一天到來后，你就“滾”不起來了，怎么辦？有哪些融資渠道？哪些創(chuàng)新的資金籌措手段？怎么制定你的融資策略？
4、現(xiàn)售制下如何高周轉(zhuǎn)？
博志成認(rèn)為高周轉(zhuǎn)無論在什么形勢下都必須要堅持的，只是未來的高周轉(zhuǎn)不可能像現(xiàn)在那么“高”了，高周轉(zhuǎn)的做法和模式要發(fā)生很大變化。
前緊后松已經(jīng)不行了，必須從前到后都要緊。還要從“周轉(zhuǎn)率=收入/總資產(chǎn)”這個公式入手，考慮如何去提高企業(yè)的周轉(zhuǎn)率。
5、 產(chǎn)品的呈現(xiàn)力如何打造？
之前賣房子靠“忽悠”，圖紙、效果圖、沙盤，所以才會出現(xiàn)“當(dāng)年春晚上蔡明和郭達(dá)的小品——天鵝呢？飛走了！參天大樹呢？還沒有長成”。
今后不行了，業(yè)主買房的時候有天鵝就必須讓它在水中游，有大樹就能夠在下面乘涼，草坪必須是綠的，花兒必須是鮮艷的……這些如何去實現(xiàn)？
6、服務(wù)和品牌如何打造？
之前，售樓處買房子的時候，“端茶倒水”；交付入住了，“投訴無門”。
今后，買房子的時候給你服務(wù)的可能就是你小區(qū)真正的私人管家了。因為不僅質(zhì)量、外觀、景觀、園林，服務(wù)更是打造項目品牌、公司品牌最顯性的評價標(biāo)準(zhǔn)。那么，我們怎么做？
要做到以上這些，組織如何保證？團(tuán)隊能力如何打造？機(jī)制如何設(shè)置？
借鑒一些標(biāo)桿企業(yè)的做法，一些實踐案例和專家建議，結(jié)合企業(yè)的實際發(fā)展階段，思考清楚了，我想這些答案也就找到了。
未來，長效機(jī)制會逐步落地，博志成一直在緊跟行業(yè)的熱點和長效機(jī)制的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行研究、提前思考，并幫助眾多企業(yè)一起研討對策，以便能夠幫助房企提前做好準(zhǔn)備——當(dāng)預(yù)言成真時，能夠從容應(yīng)對！
