223個商業(yè)地產(chǎn)!
恒大開啟“賣賣賣”的節(jié)奏
恒大上半年攬金3488.4億、穩(wěn)站行業(yè)第二名，銷售目標(biāo)完成率達54%，這個完成度在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。在疫情影響逐漸淡去的背景下按照這樣的恒大速度，下半年恒大無疑會實現(xiàn)更好的銷售業(yè)績。今年恒大8000億的銷售目標(biāo)完成概率很大。在下半場開啟不久，恒大開啟“賣賣賣”的節(jié)奏。7月7日，據(jù)財聯(lián)社的消息，恒大正在大批出售寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等非核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)，出售的資產(chǎn)項目超過200個。此次出售的資產(chǎn)位于北京區(qū)域、安徽區(qū)域、福建區(qū)域、甘肅區(qū)域、廣西區(qū)域、貴州區(qū)域、海南區(qū)域、河南區(qū)域、黑龍江區(qū)域、湖北區(qū)域、湖南區(qū)域、華東區(qū)域、吉林區(qū)域、江蘇區(qū)域、遼寧區(qū)域、內(nèi)蒙古區(qū)域、山東區(qū)域、陜西區(qū)域、陜西區(qū)域、深圳區(qū)域、四川區(qū)域、云南區(qū)域、重慶區(qū)域、珠三角區(qū)域，幾乎涵蓋了全國各個地方。關(guān)注到粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，恒大涉及出售的項目有11個。深圳：恒大天璟寫字樓、恒大時尚慧谷寫字樓、恒大珺睿購物中心、恒大城市之光購物中心“屬于正常出賣舉動。”據(jù)接近恒大方面人士對外界稱，此次集中推出，是希望通過專業(yè)團隊去推薦銷售。據(jù)中國恒大多位員工于社交媒體發(fā)布的消息，此次恒大計劃出售的項目為全國范圍內(nèi)1000平方米以上的寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)。中國的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題一直都存在，如今看起來更加嚴(yán)重。但是商業(yè)地產(chǎn)過剩不是一個周期的現(xiàn)象，而是一個持續(xù)且不斷累積的現(xiàn)象。恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)物業(yè)開發(fā)和持有需要沉淀大量資金，恒大計劃出售旗下寫字樓、酒店、商業(yè)等商業(yè)物業(yè)，意在盤活存量資產(chǎn)，反映了進一步降低負債的決心。
從本次恒大拋售的商業(yè)資產(chǎn)來看，更多是與住宅附屬配套商業(yè)，并非恒大的中樞資產(chǎn)。恒大要在多元化的道路上走穩(wěn)、走好，要做加法，恒大已經(jīng)確立了以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)布局，力圖將旅游健康與汽車產(chǎn)業(yè)打造成地產(chǎn)公司之外的三個萬億級企業(yè)。目前，租金上漲的趨勢已經(jīng)隨著經(jīng)濟進入中低速增長的階段而終止。如今連北京、上海、深圳等核心城市也因為空置率過高，而出現(xiàn)租金下降。商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過剩、空置率上升、租金下降，是正?，F(xiàn)象，這是商業(yè)地產(chǎn)周期性的體現(xiàn)。由于建造周期的原因，這使得商業(yè)地產(chǎn)的供給并不能與需求保持時間上嚴(yán)格對應(yīng)的平衡。這使得商業(yè)地產(chǎn)市場形成較為明顯的周期特征。極高的空置率和市場供給過剩，也反映在恒大內(nèi)部的財務(wù)指標(biāo)上，根據(jù)2019年恒大集團的財報，其收入來自四大業(yè)務(wù)部門：地產(chǎn)開發(fā)4646億元、物業(yè)投資（商業(yè)地產(chǎn)）13.6億元、物業(yè)管理43.8億元及其他72.5億元。商業(yè)地產(chǎn)收入（13.6億元）僅占很大總收入的0.29%，估值卻高達1600多億，這毛利潤顯然很低，恒大放棄這些毛利潤不高的部門，也是非常正常的商業(yè)操作。審時度勢，因勢而為。恒大通過自身做減法，大范圍拋售寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)，追求高利潤，同樣也能夠使其他板塊運營上更為聚攏。商業(yè)地產(chǎn)“透心涼”
轉(zhuǎn)型發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急
在恒大的“賣賣賣”策略的背后，嗅到了商業(yè)地產(chǎn)的“一股涼風(fēng)”，2018年，中國商業(yè)地產(chǎn)的空置率高達9.8%，2019年這一數(shù)值攀升到了10%以上，而進入2020年，商業(yè)地產(chǎn)更是被疫情帶來的消費不足暴擊，2-4月份，中國購物中心的客流僅為去年客流均值的36%，平均空置率為21.10%，超過了行業(yè)公認的空鋪率警戒線20%。極高的空置率不僅減少了商業(yè)地產(chǎn)的總體收入，還讓商業(yè)地產(chǎn)未來預(yù)期成長空間變得很悲觀。學(xué)會不確定性相處是每個人、每個組織必備的能力，持續(xù)增長才是王道。對商業(yè)地產(chǎn)而言，轉(zhuǎn)型發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。在實現(xiàn)增量的同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在拓展新的發(fā)展模式。在投資項目方面，今年上半年TOD項目（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）受熱寵，萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全國TOD項目投資額累計交易額超420億元。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》可知，從長期看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也將借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式，提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。
7月7日，華潤置地（01109.HK）披露，旗下購物中心及自有顧客服務(wù)平臺“一點萬象”平臺正式上線支付寶小程序，把全國50余家萬象城、萬象匯商場服務(wù)“搬進”支付寶中。截至目前，上海、杭州、南寧等6座城市的華潤萬象城、萬象匯已經(jīng)入駐支付寶數(shù)字生活平臺。支付寶方面稱，雙方合作小程序上線1天，吸引客流達2萬，核銷訂單達40萬，會員消費環(huán)比提升三成。
借助5G技術(shù)，加速商業(yè)地產(chǎn)運營的數(shù)字化轉(zhuǎn)型、賦能商業(yè)智能新模式，也將為購物中心運營管理帶來重大變革。
另外，以科技賦能綠色建筑、打造智能辦公空間，與更高健康標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系雙向發(fā)力，提升辦公空間品質(zhì)，將成為未來辦公空間升級發(fā)展的重要趨勢之一。
穩(wěn)定的現(xiàn)金流
就將它證券化
經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展，過去“甲方只收租金，乙方經(jīng)營”的模式將成為歷史，商業(yè)地產(chǎn)和商戶共同投資聯(lián)營模式將是未來趨勢。后疫情時代，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將會向能力導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，而不再是規(guī)模導(dǎo)向；競爭能力將從成本、規(guī)模、速度，轉(zhuǎn)移到資本運作和資產(chǎn)管理。華爾街有句名言，“如果有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就將它證券化?！币虼藘?yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)存量資產(chǎn)未來可以通過CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化方式，設(shè)計成為可交易的金融產(chǎn)品，實現(xiàn)投資退出。
《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》同樣指出，資產(chǎn)證券化是大勢所趨。房地產(chǎn)信托投資基金作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一，以證券化方式盤活存量不動產(chǎn)，促進社會資本進入地產(chǎn)領(lǐng)域，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
簡單來說，未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投融資的新模式，就是前端金融資本加大投資、中端專業(yè)機構(gòu)強化運營、后端資產(chǎn)證券化促進退出。輕資產(chǎn)運營時代下，商業(yè)地產(chǎn)屬性不局限在“商業(yè)+地產(chǎn)”，而是具備“地產(chǎn)+金融”的特征。比如凱德、領(lǐng)展、基匯等企業(yè)已經(jīng)形成比較成熟的資產(chǎn)運作體系，越秀、印力、華潤等內(nèi)房企也在嘗試。經(jīng)過近年的爆發(fā)式增長，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)具備比較成熟的投資方向和贏利模式，但對于正在發(fā)展的中小房企、初涉商業(yè)房地產(chǎn)的跨界企業(yè)而言，如何開發(fā)與經(jīng)營，依然是一個巨大的問題，如何走一條適合自己的投資路線和贏利路線，還需要不斷探索，任重而道遠。《為什么恒大要大甩賣200個商業(yè)地產(chǎn)？》
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