◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 岡本郁雄、栗川柚柚子
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一直以來，日本年輕人“不買房”的印象都深入人心，但越來越多數(shù)據(jù)顯示，這一現(xiàn)象正在逐漸轉(zhuǎn)變。
這一轉(zhuǎn)變的背后是什么原因？在日本，20多歲買房真的是好時(shí)機(jī)嗎？我們能從日本買房年齡中，學(xué)到什么？
下面這篇文章，就是來自日本《現(xiàn)代周刊》上房產(chǎn)投資專家岡本郁雄對(duì)日本樓市的觀察。他甚至開始奉勸日本人越早買房越好！
一向“佛系”看待日本房產(chǎn)的年輕一族，經(jīng)過了這么幾年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、房價(jià)上漲，觀念上也發(fā)生了微妙的變化。
在日本，由于對(duì)工作還有不確定性，過早買房被普遍認(rèn)為是“不可靠的”。
日本的自有住房率一直十分穩(wěn)定。
根據(jù)日本總務(wù)省發(fā)布的2018年住房和土地調(diào)查報(bào)告顯示，2018年，日本的自住房率為61.2%；1978年的自住房率為60.4%，這意味著自住房率40年來幾乎沒有變化。
調(diào)查顯示，按年齡劃分，20歲出頭的人的住房擁有率為3.1%，25-29歲的人為9.1%。
（2018年不同年輕段的自有住房率）
這個(gè)比率隨著年齡的增加而增加：30歲前半期為26.3%，30歲后半期為44.0%，40歲前半期為55.0%，50歲后半期為71.1%，70歲前半期為80.6%。
但是近年來，越來越多的日本年輕人意識(shí)到：買房是為了將來，為了形成資產(chǎn)。
在過去這一年多的疫情期間，日本公寓銷售的熱度還是很高。
根據(jù)日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的《2020財(cái)年東京房地產(chǎn)市場趨勢》調(diào)查顯示，盡管因政府發(fā)布了緊急事態(tài)聲明，導(dǎo)致公寓銷售一度停止，但2020財(cái)年新供應(yīng)的公寓數(shù)量仍增長了1.7%，達(dá)到29032套。
供應(yīng)的公寓數(shù)量在恢復(fù)，銷售也急劇恢復(fù)。與去年相比，三年來首次轉(zhuǎn)為增長。2020年1月平均簽約率為67.9%，比上年增加6.6個(gè)百分點(diǎn)。
這一增長背后的驅(qū)動(dòng)力是20多歲年輕夫婦的購買力增加。
Park Homes是一個(gè)大型住宅樓，共有231套住宅，距離日本京葉線南船橋站徒步只需3分鐘。自2020年7月第一期開始販?zhǔn)垡詠?，這套住宅在年輕夫婦中一直很暢銷。截至2021年5月6日，短短一年，只剩下一個(gè)單元待售。
這個(gè)住宅樓因?yàn)橥ㄇ诤蜕虡I(yè)的便利性評(píng)價(jià)頗高，可在25分鐘內(nèi)直達(dá)東京站，附近有宜家等大型商業(yè)設(shè)施。核心房型的價(jià)格范圍在4000萬日元左右（約合人民幣236萬元），關(guān)鍵是，近四分之一的買家年齡是20幾歲的年輕人！！
根據(jù)日本房地產(chǎn)網(wǎng)站SUUMO的調(diào)查，2020年新建公寓的購買者有16.3%年齡在20多歲。這個(gè)比例自2017年以來連續(xù)4年增加，達(dá)到了2011年以來，也就是10年間的最高值。
看到這一趨勢我很行為，因?yàn)閺男纬蓚€(gè)人資產(chǎn)的角度看，在20多歲時(shí)購買公寓是正確的選擇。原因之一就是，越早購買公寓，資產(chǎn)積累就會(huì)更多，“資產(chǎn)壽命”也更長。
隨著整體人類的壽命不斷延長，你需要一定數(shù)量的資產(chǎn)來享受生活。為了做到這一點(diǎn)，最重要的是不僅要賺錢，而且要保護(hù)和增加你的資產(chǎn)，換句話說，要延長資產(chǎn)壽命。
租金支出也是個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)。
由于疫情影響，高質(zhì)量的家庭向出租公寓需求非常旺盛，租金的水平也很高。
日本大城市的租金比中國高許多是一個(gè)不爭的事實(shí)。假如一個(gè)月的租金在15萬日元（約合人民幣8800元）左右，一年的租金支出就是180萬日元（約合人民幣10萬元），20年就是3600萬日元（約合人民幣213萬元），30年就是5400萬日元（約合人民幣319萬元）。
幾十年的租金累積下來約等于一套房的價(jià)格。
但如果貸款買了一套公寓，以日本極低的貸款利率（自住浮動(dòng)的利率往往在1%以下，還有政府支援的FLAT35貸款，一點(diǎn)幾的固定利率可以貸款35年……），是很有好處的。
另一方面，租金的支出也為零，省掉了一大筆錢。
即使每年要交房屋的管理費(fèi)、房產(chǎn)稅等各種支出，總支出也不會(huì)超過100萬日元（約合人民幣5.9萬元）。
這個(gè)時(shí)候，如果公寓能夠保持資產(chǎn)價(jià)值，甚至不斷升值，這個(gè)資產(chǎn)形成和增值帶來的利潤將是非常可觀的。
根據(jù)“2020年東京都地區(qū)新建公寓簽約者調(diào)查”（SUUMO），2020年東京都地區(qū)購買新建公寓的買家平均年齡為37.7歲。根據(jù)國土交通省住房局發(fā)布的“2019年住房市場趨勢調(diào)查”，新建公寓買家的平均貸款時(shí)長為31.5年。
（不同年齡、性別的房貸水平）
也就是說，如果你在38歲時(shí)才買房，按照上面這個(gè)貸款時(shí)間，你得在70歲的時(shí)候才能還清貸款。而如果你在20多歲的時(shí)候就買房，50多歲的時(shí)候你就能還清貸款了。
而根據(jù)2019年日本工資結(jié)構(gòu)基本調(diào)查，日本人50至54歲年齡組的工資達(dá)到最高，60歲之后明顯下降。
這意味著越早還清貸款，儲(chǔ)蓄的閑錢就能更多。
在日本參與上百場買房研討會(huì)后，能強(qiáng)烈地感受到了日本人購房意識(shí)上的變化：越來越多的人買房會(huì)考慮未來變更住所或者出售的情況。
這在日本人過往是很難得的，因?yàn)閭鹘y(tǒng)觀念中，買了一套房就一直會(huì)住到老。
（首都圈各區(qū)房價(jià)上漲排名前三的公寓）
隨著公寓價(jià)格在過去15年的上漲，大量的人將其視為資產(chǎn)。在日本江戶川區(qū)、葛飾區(qū)和足立區(qū)這些20代的年輕人也能負(fù)擔(dān)的地區(qū)，不少房子的價(jià)格上漲了20%。
誠然，人們?cè)谫I房之后，會(huì)因?yàn)樯畹淖兓?，比如孩子的出生成長，工作的改變而需要改變住所。這時(shí)，房子是否能維持資產(chǎn)價(jià)值，就十分重要。
房子的價(jià)格波動(dòng)取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場趨勢，公寓的資產(chǎn)價(jià)值在未來是無法保證的，但越早買房，資產(chǎn)變換帶來的風(fēng)險(xiǎn)就越低。
如果你在20多歲的時(shí)候買了一套公寓，即使在10年之后要賣出重新購買一套房子，損失和花費(fèi)的錢，比如貸款利息、各種稅費(fèi)、以及房子的差價(jià)也不會(huì)太大。換句話說，“試錯(cuò)”的成本比較低。
而如果你在30多歲甚至40多歲的時(shí)候才決定買房，10年之后想要賣出，重新貸款買房，這時(shí)你已經(jīng)50歲了。想想，你去銀行辦理貸款時(shí)，不僅貸款時(shí)限更低，利率也會(huì)變高，付出的代價(jià)會(huì)更大。
也就是說，如果盡早買房，不僅容易積累資產(chǎn)，未來即使要賣房，花費(fèi)的成本也會(huì)更低。這件事，日本人開始越來越意識(shí)。
我們生活在一個(gè)不穩(wěn)定和不確定的時(shí)代，全球變暖、新冠肺炎，誰也不知道災(zāi)難和明天，哪一個(gè)會(huì)先到來。
所以，日本人也因?yàn)檫@種防范于未然的心理，開始流行起盡早買房，這樣也更加利于規(guī)避未來的各種不確定性。
可能你在20多歲時(shí)沒有足夠的錢，但你有足夠的時(shí)間去還貸。
根據(jù)“2020年東京都地區(qū)新建公寓買家調(diào)查”，新建公寓買家的平均家庭年總收入為985萬日元（約合人民幣58萬元）。平均總貸款額為4864萬日元（約合人民幣288萬元）。
平均而言，日本有堅(jiān)實(shí)收入基礎(chǔ)的人，房貸僅約為年收入的五倍。如果沒有經(jīng)濟(jì)問題，那么在20多歲時(shí)買一套公寓是十分有利的選擇。如果在20多歲時(shí)就開始還貸，那么在40多歲時(shí)還清貸款就不是夢想。
反觀中國國內(nèi)，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前新房和二手購房者的平均年齡在33歲左右，不少人買房的貸款時(shí)間也在20年左右。我們跟日本的還貸現(xiàn)狀是十分相似的，但房貸收入比例就高出許多了。
最后總結(jié)岡本郁雄觀察之下的日本年輕人“早買房”的四大觀點(diǎn):
1.買房是為了“資產(chǎn)壽命”
2.租房不如還貸
3.越早買房其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)越低
4.可能沒有錢，但有時(shí)間
一直推著我們國內(nèi)年輕人早買房的原因，更多是“結(jié)婚需要”，或者怕房價(jià)一漲再漲，不上車就被“拋棄”了——我們受制于高房價(jià)帶來的壓力。
而日本，不論是大城市東京，還是各個(gè)地方城市，房價(jià)和收入的比值一直在較合理的區(qū)間。也因此，他們?cè)趯?duì)于什么時(shí)候買房的思考上，少了一份“迫不得已”，更多了一些理智和從容。大不了我就回去租房，至少法律是非常保護(hù)租客的嘛！
日本年輕人也開始熱衷買房了，對(duì)此你怎么看？
……
看了別人的投資經(jīng)歷，是不是有些啟發(fā)？
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Reference:
ただいま増加中…！「20代でマンション購入」が大正解といえるワケ，現(xiàn)代ビジネス https://gendai.ismedia.jp/articles/-/82960?page=1
《2021年新居住消費(fèi)調(diào)查報(bào)告》 https://new.qq.com/rain/a/20210429A07LH900
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