物業(yè)公司的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
嚴(yán)穎
物業(yè)公司的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間是什么？不同的服務(wù)納稅義務(wù)發(fā)生時間不同，物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)、租賃服務(wù)、水電轉(zhuǎn)售服務(wù)、維修服務(wù)等服務(wù)，下面逐一進(jìn)行分析。
一、物業(yè)管理服務(wù)
稅目屬于商務(wù)輔助服務(wù)——企業(yè)管理服務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)，稅率6%，征收率3%。物業(yè)公司收取物業(yè)費往往是提前一次性收取，舉個例子，某小區(qū)的物業(yè)管理處2018年3月14日收取2018年1月-12月的物業(yè)費，它的納稅義務(wù)發(fā)生時間是2018年3月一次性確認(rèn)，還是分期確認(rèn)？實務(wù)中持兩種觀點的都有，比如江西國稅認(rèn)為應(yīng)一性性確認(rèn)收入：
《江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增政策問題解答六（生活服務(wù)類）》
十八、物業(yè)管理公司提前一次性收到的物業(yè)費，可否分期計處增值稅？
答：不能分期確認(rèn)，于收到的同時一次性確認(rèn)。
而河北國稅認(rèn)為應(yīng)分期確認(rèn)收入：
《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之六）》
十二、物業(yè)管理公司采取預(yù)收款方式收取物業(yè)費確定納稅義務(wù)發(fā)生時間問題
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生；先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。
按照收訖銷售中款項確認(rèn)應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時間的，應(yīng)以發(fā)生應(yīng)稅行為為前提。物業(yè)管理公司預(yù)收的物業(yè)費，屬于在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項，不屬于收訖銷售款項，不能按照該時間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。物業(yè)管理公司采取預(yù)收款方式收取業(yè)主物業(yè)費的，應(yīng)按照發(fā)生應(yīng)稅行為的時間，分期確認(rèn)銷售收入；先開具發(fā)票的，于開具發(fā)票的當(dāng)天確認(rèn)銷售收入。
是分期一個月一個月或一個季度一個季度地確認(rèn)收入還是于收到時一次性確認(rèn)收入？小穎贊同江西稅務(wù)的觀點，理由如下：
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條（以下簡稱第四十五條）第一項規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。”
根據(jù)上述規(guī)定，收訖銷售款項，是指提供物業(yè)服務(wù)過程中或者完成后收到款項，物業(yè)公司2018年3月14日收到銷售款項，發(fā)生在物業(yè)服務(wù)過程中，符合“收訖銷售款項”的條件。銷售的是2018年1-12月的物業(yè)服務(wù) ，服務(wù)期間是一年，不能簡單地按申報期間去進(jìn)行分?jǐn)?，目前總局增值稅政策中明確可以分?jǐn)偟?，只有其他個人一次性收取的房租收入。而且一次性收取物業(yè)費，物業(yè)公司也具備了實際的納稅能力！因此文件規(guī)定納稅義務(wù)發(fā)生時間是“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項的當(dāng)天”，只能是2018年3月14日，同時在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間時還應(yīng)當(dāng)注意：
1、除租賃服務(wù)外，在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的預(yù)收款不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但預(yù)收的物業(yè)費先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天為增值稅納稅義務(wù)時間；未開具發(fā)票的，在未提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)稅行為之前收到的款項不屬于收訖銷售款項，不能按照該時間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。如2017年12月收到2018年全年的物業(yè)費，2017年12月不能確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，但收款時同時開具了發(fā)票，要確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。
2、如果合同約定了2018年3月收取2018年1月-12月的物業(yè)費，但因業(yè)主拖欠一直未繳納，仍應(yīng)在書面合同確定的付款日期2018年3月確認(rèn)。
3、如果未收到物業(yè)費，合同也未約定付款日期，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)完成的當(dāng)天2018年12月末確認(rèn)。
二、租賃不動產(chǎn)服務(wù)
物業(yè)公司提供的租賃服務(wù)主要有將小區(qū)的墻面、電梯等作為廣告位出租以及提供車位、房屋租賃，該項服務(wù)稅率10%，征收率5%。
一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
如果是預(yù)收租金的，納稅義務(wù)發(fā)生時間根據(jù)四十五條第二項規(guī)定，提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，其他收款方式根據(jù)四十五條第一款規(guī)定確認(rèn)收入。
三、水電代收代付服務(wù)、水電轉(zhuǎn)售
物業(yè)公司代收水費、電費、煤（暖）氣費、維修基金、房租，在收到款項時向消費者開具收據(jù)，并全額轉(zhuǎn)付給水、電等實際提供方的，不作為物業(yè)公司的增值稅銷售額，不繳納增值稅。注意代收代付行為，不得開具增值稅發(fā)票，同時，其收到的增值稅發(fā)票也不得抵扣進(jìn)項稅額或作為費用列支，否則，將視為增值稅的轉(zhuǎn)售行為。
物業(yè)公司向提供方或消費者收取的手續(xù)費收入，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅。
水轉(zhuǎn)售服務(wù)：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
水、電等轉(zhuǎn)售服務(wù)、收取的門禁卡工本費，按照銷售貨物繳納增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時間根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第三十八條第一項規(guī)定，采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。
四、維修服務(wù)
（一）物業(yè)公司為業(yè)主提供的裝修服務(wù)，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅，稅率為10%。依據(jù)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第十五條。納稅義務(wù)發(fā)生時間根據(jù)四十五條第一款規(guī)定確認(rèn)。
（二）修理修配勞務(wù)，稅率為16%。納稅義務(wù)發(fā)生時間根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第三十八條第六項規(guī)定，銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天。
