預售環(huán)節(jié)收到的哪些款項要繳稅？
由于項目開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)往往在開發(fā)產(chǎn)品完工前進行預售，并取得認購款、誠意金、定金、分期款等各種性質(zhì)的款項，究竟這些款項是否應繳納稅款？
1、在未簽訂房地產(chǎn)銷售合同前，銷售行為未成立，房地產(chǎn)企業(yè)收取的誠意金、認籌金、訂金不必預繳增值稅和確認銷售收入繳納企業(yè)所得稅。
2、在已簽訂房地產(chǎn)銷售合同的情況下，銷售行為已成立，取得的預收款（包含已取得不退還的認購款、誠意金、訂金）需按3% 的預征率預繳增值稅。此外，需按不含增值稅銷售收入預征土地增值稅。企業(yè)所得稅上，應按不同收款方式確認收入實現(xiàn)：
◇一次性全額收款，在實際收訖價款或約定的收款日確認收入；
◇分期收款，按銷售合同約定的價款和付款日確認收入，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；
◇銀行按揭方式銷售，首付款在實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
法規(guī)：國家稅務總局公告2016年第18號文第十條、國稅發(fā)[2009]31號文第六條、《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條
售樓贈送物業(yè)管理費如何處理？
現(xiàn)實中，有的房地產(chǎn)企業(yè)會在銷售房產(chǎn)時向購房者贈送物業(yè)管理費，而物業(yè)管理公司往往是其關(guān)聯(lián)公司，所以會存在物業(yè)管理公司未向房地產(chǎn)公司收取服務費的情況，這種操作會導致物業(yè)管理公司少確認收入，少繳稅款。
實質(zhì)上，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主贈送物業(yè)管理費，相當于房地產(chǎn)企業(yè)向物業(yè)管理公司購買物業(yè)管理服務，再贈予給業(yè)主。因此房地產(chǎn)公司是費用的實際承擔方，應當向物業(yè)管理公司支付款項。同時，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務并收取款項，無論是會計上還是稅務上均需就收取的“物業(yè)管理費”確認服務收入。
法規(guī)：《企業(yè)所得稅法》第四十一條、《稅收征收管理法》第三十六條、財稅[2016]36號文第十四條
房產(chǎn)銷售已繳稅，發(fā)生退房可以退稅嗎？
1、如果房產(chǎn)在營改增前銷售，已開具地稅發(fā)票和申報繳納了營業(yè)稅，發(fā)生退房時，應開具紅字增值稅普通發(fā)票，開具紅字發(fā)票時注意在備注欄內(nèi)注明對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因，已繳納的營業(yè)稅可向原地稅部門申請退稅。
2、如果房產(chǎn)銷售發(fā)生在營改增后，且已按規(guī)定繳納增值稅，發(fā)生銷售退回時，需開具紅字發(fā)票。采用一般計稅方法計稅的，退回部分增值稅額可從當期銷項稅額中扣減；采用簡易計稅方法計稅的，退回部分的銷售額可從當期銷售額中扣減。
法規(guī)：財稅[2016]36號文附件1第三十二、三十六、四十二條、附件2第一條第十三款
支付違約金是否可以扣除？
在銷售過程中，可能存在延遲交樓、延遲辦理房產(chǎn)證等房地產(chǎn)公司違約需要向購房者支付違約金的情況。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金屬于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的、合理的支出，可以在所得稅前扣除，但是需注意取得收據(jù)并附上法院判決書、與購房者簽訂的賠償協(xié)議等作為依據(jù)。
購房者取得賠償金，房地產(chǎn)企業(yè)需要代扣繳個稅嗎？
目前法規(guī)僅就房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系而造成購房者不能辦妥按揭貸款手續(xù)繳納后續(xù)房屋價款，房地產(chǎn)公司解除商品房買賣合同向購房人支付違約金的情形，要求房地產(chǎn)公司向購房者支付違約金時按“其他所得”項目代扣代繳個人所得稅。對于不是由于上述原因而給予的違約金，房地產(chǎn)公司不需代扣繳個人所得稅。
法規(guī)：國稅函[2006]865號文
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