作者：李達(dá)山
一般而言，房屋按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是各家銀行激烈競爭的業(yè)務(wù)。但是房屋按揭貸款因為其特點，風(fēng)險也較為復(fù)雜。房屋按揭貸款風(fēng)險主要有樓盤準(zhǔn)入風(fēng)險、開發(fā)商擔(dān)保風(fēng)險、“假按揭”風(fēng)險、借款人信用風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、銀行操作性風(fēng)險。
一、樓盤準(zhǔn)入風(fēng)險
1、樓盤延期交付、樓盤質(zhì)量整體出現(xiàn)問題、甚至造成樓盤爛尾
對于此類情況，要重點考察樓盤開發(fā)商。資質(zhì)等級為四級、暫定資質(zhì)（項目公司、子公司等，資質(zhì)可參照其母公司/控股母公司資質(zhì)執(zhí)行）開發(fā)商所開發(fā)樓盤，原則上不予準(zhǔn)入。開發(fā)商當(dāng)前有房地產(chǎn)開發(fā)貸款逾期，或其他融資渠道違約，不得準(zhǔn)入，已準(zhǔn)入樓盤要立即暫停貸款發(fā)放。對于曾有過爛尾樓等情況的開發(fā)商，不得準(zhǔn)入。
要調(diào)查該樓盤資本金到位情況、樓盤銷售進(jìn)度，調(diào)查樓盤開發(fā)商開發(fā)歷史、社會影響、是否建造過爛尾樓等。
2、樓盤滯銷，整體抵押物處置難
要考察樓盤地理位置、周邊交通情況；商業(yè)、生活配套設(shè)施情況；周邊樓盤建造、價格情況。商業(yè)地產(chǎn)貸前調(diào)查需調(diào)查該商業(yè)地產(chǎn)周邊商業(yè)用房的空置率是否較高，使用率是否較低。商業(yè)地產(chǎn)項目需位于城市成熟商業(yè)或辦公區(qū)，且開發(fā)商須具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗。商鋪僅接受首層、臨街且獨立商鋪。
二、開發(fā)商擔(dān)保風(fēng)險
1、擔(dān)保能力不足或下降
房屋按揭貸款一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保。開發(fā)商須具有較強(qiáng)的資產(chǎn)實力，經(jīng)營狀況正常、財務(wù)狀況良好，商業(yè)與銀行信譽(yù)良好，無不良還款記錄，具有相應(yīng)的擔(dān)保能力。
2、項目公司注銷
通常情況下，項目公司注銷前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算，清算時對債務(wù)作出處理。因此要定期對樓盤進(jìn)行貸后檢查，發(fā)現(xiàn)公司清算時按照清算公告要求申報債權(quán)。有些股東為了逃避債務(wù)，不清算或者清算不合法甚至“主動吊銷執(zhí)照”的方式侵害債權(quán)人的利益。這種情況可以直接起訴股東，要求其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
三、“假按揭”風(fēng)險
1、利用假的購房備案合同，向銀行申請貸款
這種情況發(fā)生在貸款無法辦理預(yù)抵押手續(xù)的地區(qū)，房產(chǎn)局對外開放的網(wǎng)站也查詢不到或者查詢不全該房屋買賣詳細(xì)信息。開發(fā)商通過假的購房備案合同，和客戶勾結(jié)騙取銀行貸款。
防范措施：經(jīng)辦銀行要到房產(chǎn)局或者通過房產(chǎn)局的專網(wǎng)核實購房備案合同的真實性。
2、利用真的購房備案合同，等貸款發(fā)放后，再去房產(chǎn)局撤消購房備案合同，一房多賣
這種情況也發(fā)生在貸款無法辦理預(yù)抵押手續(xù)的地區(qū)，開發(fā)商通過一房多賣，大量騙取銀行貸款。
防范措施：經(jīng)辦銀行一方面要加強(qiáng)對開發(fā)商的甄選，一方面要加大貸后檢查力度，對于大額可疑的貸款，定期去房產(chǎn)局查驗其備案及辦證情況，對于已辦證貸款立刻辦理抵押手續(xù)。
3、開發(fā)商的股東或員工，利用真的購房備案合同，通過虛假交易，套取銀行資金
上述情況往往發(fā)生在滯銷的樓盤，開發(fā)商因回款困難，資金鏈緊張，而采用虛假交易，開具假的首付款收據(jù)，利用真的購房備案合同，套取銀行資金。此類假按揭實際用途性質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，由低風(fēng)險的個人按揭貸款轉(zhuǎn)變?yōu)楦唢L(fēng)險的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
防范措施：經(jīng)辦銀行貸前要驗證首付款的真實性，貸后抽取貸款客戶，查詢客戶的還款來源，看是否為開發(fā)商代墊款項。
四、借款人信用風(fēng)險
1、穩(wěn)定職業(yè)者
穩(wěn)定職業(yè)者，如果是自住型或改善型購房，購房貸款月供在其理財計劃之內(nèi)，因借款人有穩(wěn)定的收入來源，這類貸款往往違約率極低。
貸前調(diào)查及審查重點是對借款人單位及其收入的真實性進(jìn)行調(diào)查審核?？梢越柚渖绫Ｓ涗泦?、稅單、公積金繳存單核實借款人單位及其收入的真實性。
2、自營業(yè)主
對于自營業(yè)主購買大額住房如別墅類的貸款，風(fēng)險較大，對借款人最好按照小微貸款客戶標(biāo)準(zhǔn)審批。對自營企業(yè)要進(jìn)行行業(yè)分析、現(xiàn)金流分析、運營分析、償債分析、贏利分析以及非財務(wù)指標(biāo)分析。對于自營業(yè)主的投資性購房要按照企業(yè)的投資審批。
五、抵押物風(fēng)險
1、房價下跌風(fēng)險
房價下跌后，房地產(chǎn)抵押物價值變化會導(dǎo)致銀行風(fēng)險。如果是整體房價大幅度下跌，還會造成銀行系統(tǒng)性風(fēng)險。
銀行在調(diào)查審批時，應(yīng)基于客戶的第一還款來源是否充足，避免簡單依據(jù)第二還款來源選擇客戶。對于虛高的房價降低貸款成數(shù)，對于投資性購房審慎介入。
2、房屋毀損風(fēng)險
房屋如果發(fā)生火災(zāi)等重大的毀損，房價即會大幅度貶值，影響借款人還款。有些銀行通過讓借款人投保房屋財產(chǎn)保險來規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險。
六、銀行操作性風(fēng)險
1、貸前階段
貸前階段操作性風(fēng)險主要有：貸前調(diào)查未盡職，對借款人提供的相關(guān)資料和資信狀況等情況缺乏深入實際的調(diào)查評估。內(nèi)部欺詐，明知虛假信息故意隱瞞。“面談”、“面簽”流于形式，致使其他人假冒簽字，合同無效。
2、貸中階段
貸中階段操作性風(fēng)險主要有：錄入人員將重要要素錄入錯誤。審貸人員審查不仔細(xì)，未發(fā)現(xiàn)明顯偽造材料。合同制作人員打印合同時將抵押人、抵押物地址等重要要素打印錯誤，致使合同存在缺陷。抵押人員抵押未落實。對于憑抵押放款的，不是抵押人本人去辦理抵押而未發(fā)現(xiàn)，致使抵押落空。放款審查人員未落實審貸意見，或?qū)贤?、?dān)保不符合放款條件的貸款把關(guān)不嚴(yán)。
3、貸后階段
貸后階段操作性風(fēng)險主要有：沒有按期對樓盤進(jìn)行檢查。對已竣工交付房產(chǎn)，沒及時落實抵押。對于大額可疑貸款沒有按時做貸后檢查。對逾期貸款未及時催收，未能及時發(fā)現(xiàn)和處置信貸風(fēng)險。
對于銀行操作性風(fēng)險，一方面要加強(qiáng)員工法制教育、責(zé)任心教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。一方面要優(yōu)化流程，交叉復(fù)核，加強(qiáng)管理和檢查，減少甚至杜絕差錯的發(fā)生。
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