[提要] 記者采訪多家商業(yè)銀行和房貸機(jī)構(gòu)獲悉，在審批貸款的實(shí)際操作中，對(duì)于二套房如何“認(rèn)房又認(rèn)貸”，多數(shù)銀行已經(jīng)有了統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。從這一實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)看，二套房“卡”得非常嚴(yán)格，被劃歸二套房的主要有七種情況，就連很多“假離婚”躲避二套房政策的做法也被杜絕。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)采取“房”與“貸”結(jié)合
銀行與個(gè)貸機(jī)構(gòu)實(shí)操中總結(jié)出具體標(biāo)準(zhǔn)
認(rèn)房認(rèn)貸七種情況劃歸二套房
房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)已有時(shí)日，相關(guān)細(xì)則也在逐漸明晰。而最受市民關(guān)注的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，目前已能確定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
但其更細(xì)的實(shí)施細(xì)則是什么？
記者采訪多家商業(yè)銀行和房貸機(jī)構(gòu)獲悉，在審批貸款的實(shí)際操作中，對(duì)于二套房如何“認(rèn)房又認(rèn)貸”，多數(shù)銀行已經(jīng)有了統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。
從這一實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)看，二套房“卡”得非常嚴(yán)格，被劃歸二套房的主要有七種情況，就連很多“假離婚”躲避二套房政策的做法也被杜絕。
銀行實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)先于政府細(xì)則
5月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥又提出，二套房最新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)很可能不是單純地“只認(rèn)房”或“只認(rèn)貸”，而是二者相結(jié)合來(lái)判定。
截至今日，住建部、銀監(jiān)會(huì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的成文規(guī)定并未下發(fā)，相關(guān)細(xì)則也不明晰，這使得銀行既要執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控精神，又不得不在政策出臺(tái)前，自己率先“摸索”一套具體的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。
“最近全行上下，牽扯精力最多的就是房地產(chǎn)調(diào)控之后，房貸業(yè)務(wù)該怎么做。而對(duì)于我們業(yè)務(wù)部門而言，一項(xiàng)重要工作就是各項(xiàng)新政的‘翻譯’，即如何讓每一單的審批都符合監(jiān)管要求。”某國(guó)有銀行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人說。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”明確七種情況
“經(jīng)過一段時(shí)間的‘切磋’，我們現(xiàn)在已經(jīng)有了一個(gè)不成文的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?！眰€(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)負(fù)責(zé)人吳昊告訴記者，從與該公司合作的14家銀行辦理房貸業(yè)務(wù)的要求看，各銀行對(duì)于“認(rèn)房認(rèn)貸”的實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)或者說“口頭細(xì)則”，還是比較一致的。
記者梳理銀行和偉嘉安捷等個(gè)貸機(jī)構(gòu)的房貸最新實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)，目前判定為二套房的主要有七種情況。只要屬于其中任一種情況，申請(qǐng)房貸都要被認(rèn)定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
一位接近北京房屋登記信息系統(tǒng)的消息人士向記者透露，北京市有可能不再專門出臺(tái)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而是直接執(zhí)行住建部正在擬定的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！白〗ú康亩追空J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不可能太細(xì)，具體到每種情況如何判定，還是由銀行決定?！?div style="height:15px;">
銀行認(rèn)定為二套房的七種情況
1 父母名下有住房，以未成年子女名義再購(gòu)房
詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，就會(huì)按照二套房政策執(zhí)行。
2 未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購(gòu)房
詳解：根據(jù)目前銀行“認(rèn)貸又認(rèn)房”，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購(gòu)房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請(qǐng)房貸不算二套。
3 個(gè)人名下有全款購(gòu)買的住房，再貸款購(gòu)房
詳解：過去只“認(rèn)貸”，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了“認(rèn)房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，也會(huì)被認(rèn)定為二套房。
4 個(gè)人名下有貸款購(gòu)買住房，結(jié)清出售后再貸款購(gòu)房
詳解：目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，再申請(qǐng)房貸也會(huì)被算做二套房。
5 首次購(gòu)房使用商業(yè)貸款，再次購(gòu)房使用公積金貸款
詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請(qǐng)公積金貸款也會(huì)被算做二套房。
6 婚前一方曾貸款購(gòu)房，婚后以另一方名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房，但兩人戶口沒有在一起
詳解：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記?，F(xiàn)在，銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購(gòu)房時(shí)也會(huì)被算作第二套房。
7 婚后雙方共同貸款購(gòu)房，離異后一方再申請(qǐng)貸款購(gòu)房
詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購(gòu)房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來(lái)規(guī)避二套房新政的想法也付之東流。
