【在線訪談】訪談博興縣房管局
主持人：各位網(wǎng)友大家好，歡迎參與本期 “政府在線訪談”結(jié)目。今天我們?yōu)榇蠹已?qǐng)到的是縣房管局紀(jì)檢書記崔英華，你好崔書記，歡迎做客我們的訪談節(jié)目。本期節(jié)目當(dāng)中，崔書記將就住房保障、
物業(yè)管理和房屋登記等方面的問題，與廣大網(wǎng)友進(jìn)行在線交流，如果您在這些方面有什么問題，歡迎加入我們的在線訪談并留言，也可以通過網(wǎng)絡(luò)直接進(jìn)行提問。如果您有什么好的意見和建議，也歡迎向我們的崔書記反映。崔書記，新的一年開始了，我想問一下咱們房管局在2014有什么工作打算嗎？
崔英華：主持人好，各位網(wǎng)友大家好!在今后一段時(shí)間內(nèi)做好以下幾方面工作： 首先是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善
商品房登記備案和預(yù)售資金監(jiān)管制度，規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展；其次是加強(qiáng)住房保障工作，積極促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。再就是著力提高服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率。最后，要轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)，打造一支能干事、會(huì)干事、干成事的房管隊(duì)伍。
主持人：好的，通過崔書記的介紹我們對(duì)房管局的工作有了一個(gè)基本的了解。崔書記，咱們?cè)瓉碚f“家里有糧、心中不慌”，現(xiàn)在是“家里有房、心中不慌”了，衣食住行，“住”的問題是老百姓越來越關(guān)心和熱議的話題了。我看今天網(wǎng)友們的提問的問題不少啊，下面就來看一下網(wǎng)友們的提問。
小魚兒：您好，本人準(zhǔn)備購買一套二手房，想把房產(chǎn)證辦理在孩子名下，但孩子還未成年，請(qǐng)問，房產(chǎn)證能否辦理到孩子名下。
崔英華：可以。持孩子身份證明，監(jiān)護(hù)人的身份證明，由監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)辦理。
歲月：我前段時(shí)間離婚了，房子和小孩都?xì)w我，房子原來是他們單位分的，現(xiàn)在想把房子賣了，我想問一下，辦過戶是不是必須我們倆一起來?
崔英華：離婚后，雙方應(yīng)首先到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，領(lǐng)取一方單獨(dú)所有的
房產(chǎn)證，然后再辦理買賣手續(xù)。
獨(dú)行俠：我的
房子是單位分的，現(xiàn)想把它賣了，請(qǐng)問有什么時(shí)間規(guī)定?需要什么手續(xù)?
崔英華：沒有時(shí)間規(guī)定，個(gè)人取得房屋所有權(quán)證之后可上市交易。過戶時(shí)需要提交房產(chǎn)證及買賣雙方有效的證件，（包括每一方的身份證、結(jié)婚證）。
123：房產(chǎn)交易辦公的地方在哪里?他們上下班的時(shí)間是從幾點(diǎn)至幾點(diǎn)?
崔英華：目前，房產(chǎn)交易辦公的地點(diǎn)在公共行政服務(wù)中心（檢察院西附樓三樓），辦公時(shí)間是早8:30至12:00，下午,13:30至17:30點(diǎn)。咨詢電話：2397092。
喊你回家：前年我們家搬家，房產(chǎn)證弄掉了，找了好久都沒找到，能不能補(bǔ)一本，要補(bǔ)的話應(yīng)該怎么辦?
崔英華：首先，應(yīng)先到持身份證到房管局檔案室，查閱原
房產(chǎn)證登記信息，經(jīng)濱州日?qǐng)?bào)公告聲明作廢，然后到交易大廳權(quán)屬窗口辦理遺失補(bǔ)證手續(xù)，屆時(shí)需提交以下證件：1、房屋權(quán)屬證書遺失聲明；2、房產(chǎn)抵押查檔證明；3、測(cè)繪報(bào)告；4、產(chǎn)權(quán)人身份證明復(fù)印件及婚姻狀況證明復(fù)印件（核對(duì)原件）；5、刊登有遺失公告的整張報(bào)紙。本手續(xù)需產(chǎn)權(quán)人本人到場(chǎng)申請(qǐng)辦理，已婚的需夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)辦理。經(jīng)房管局網(wǎng)上公告30日后無異議，即可發(fā)證。
天天向上：我初步打算在城區(qū)買一處某某村開發(fā)的房子，請(qǐng)問能否辦理過戶？
崔英華：根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，在集體土地上建設(shè)的
房子對(duì)外出售，買房人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理，是不能辦理過戶手續(xù)的。
勿忘我：申請(qǐng)保障房的基本條件？ 崔書記，保障性住房主要包括哪些？
崔英華：這位朋友保障性住房主要包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房，一般所謂申請(qǐng)保障房主要為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，具體條件是： 1、⑴申購家庭具有本縣城鎮(zhèn)戶口（原非農(nóng)業(yè)戶口），并在本縣生活居住滿3年以上； ⑵申購家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)關(guān)系； ⑶家庭人均年收入低于我縣上年度城鎮(zhèn)居民家庭年人均可支配收入的80%； ⑷家庭財(cái)產(chǎn)(包括存款、有價(jià)債券、車輛及其他固定資產(chǎn))不超過上年度城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入的10倍； ⑸無房家庭或者人均住房建筑面積低于18M2（含18M2）的住房困難家庭； ⑹縣人民政府規(guī)定的其他條件。 2、廉租住房申請(qǐng)與申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房稍微有區(qū)別那就是家庭財(cái)產(chǎn)(包括存款、有價(jià)債券、車輛及其他固定資產(chǎn))不超過上年度城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入的7倍；其他條件都一樣。
小小的我：我是美景天城住戶，物業(yè)通知我去辦理
房產(chǎn)證，需要拿啥手續(xù)。
崔英華：提供購房發(fā)票、購房合同、完稅證明、測(cè)繪報(bào)告、購房人身份證、夫妻關(guān)系證明。需與開發(fā)公司共同申請(qǐng)。
大漠：請(qǐng)問小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿意應(yīng)向哪里反映和投訴，矛盾糾紛應(yīng)該怎么解決？現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主和
物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛也是非常普遍的了，遇到這樣的問題應(yīng)該怎么解決呢？
崔英華：對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意等方面的反映和投訴可向房管局
物業(yè)管理科反映和投訴。矛盾糾紛解決的方式主要有依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行協(xié)商、依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行仲裁和向人民法院起訴主張權(quán)利。
富二代：你好，產(chǎn)權(quán)人及其配偶一方死亡的，房產(chǎn)能由另一方直接轉(zhuǎn)讓出去嗎？
崔英華：對(duì)于產(chǎn)權(quán)人及其配偶一方死亡的，按《繼承法》的規(guī)定，在世的一方及死亡方的父母、子女都享有平等的繼承權(quán)，如果在 世的一方需要將房屋轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)先辦理繼承權(quán)公證書并到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)移過戶登記，待過戶后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
高不帥：我想購買二手房，請(qǐng)問二手房交易需要辦理哪些材料？
崔英華：需提供原《房屋所有權(quán)證》原件、買賣合同、測(cè)繪報(bào)告、契稅、地稅完稅證明、買賣雙方身份證、夫妻關(guān)系證明。買賣夫妻雙方共同申請(qǐng)。
風(fēng)雨：所住小區(qū)內(nèi)澆花、路燈照明發(fā)生的水電費(fèi)用是否由我們住戶來分?jǐn)?
崔英華：小區(qū)內(nèi)澆花、路燈照明發(fā)生的水電費(fèi)用屬于共用設(shè)施，應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)?。?a target="_blank" >物業(yè)服務(wù)合同服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用已核算到
物業(yè)費(fèi)中可不再另行分?jǐn)偂?div style="height:15px;">
abc：我在縣城買了一套一樓的住房，我想把房子用來開商店，我想問一下可不可以？
崔英華：不可以。根據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將
住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?div style="height:15px;">
高手：我父親于2006年分得單位的一套房子，房產(chǎn)證和土地證都有，現(xiàn)母親去世，這套房子可不可以過戶給我的子女？
崔英華：你父親分的
房子應(yīng)該屬于房改房，且兩證齊全，可以直接上市交易，若要把房子戶頭轉(zhuǎn)移到子女名下，一是可以通過贈(zèng)與的方式；二是可以通過買賣的方式。但你母親已去世，必須先辦理繼承，再到房地產(chǎn)服務(wù)大廳辦理該房屋贈(zèng)與或買賣手續(xù)。
正能量：贈(zèng)與和買賣的費(fèi)用那個(gè)高些？
崔英華：贈(zèng)與和買賣都涉及稅費(fèi)，針對(duì)
房屋的不同情況，稅費(fèi)的收取也不一樣，涉費(fèi)由地稅局收取。因?qū)Ψ课莸木唧w信息不明確，建議你向房地產(chǎn)服務(wù)大廳咨詢相關(guān)事宜，咨詢電話：2397092。
地溝油：我想問一下，有一個(gè)朋友想找我借錢，他說拿他的房產(chǎn)證作給我作擔(dān)保，但是我不知道他的房產(chǎn)證是真的還是假的，我想問一下，到哪里可以檢查房產(chǎn)證的真假？
崔英華：你好，在我們實(shí)際工作接觸中，確實(shí)遇到過一些不法分子利用假
房產(chǎn)證進(jìn)行欺詐的情況，首先建議你到我局檔案室檢驗(yàn)房產(chǎn)證真?zhèn)?。其次，拿房產(chǎn)證擔(dān)保，必須到公證處公證，然后再到房管局辦理抵押手續(xù)后，才有法律效力。
追夢(mèng)：我剛搬到一個(gè)新建小區(qū)居住，
物業(yè)公司要求我每月交納
物業(yè)管理費(fèi)，我想問問，用什么標(biāo)準(zhǔn)衡量他們的物業(yè)服務(wù)是否到位？
崔英華：評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)是否到位的唯一依據(jù)就是雙方的合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)該按照合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)來衡量企業(yè)服務(wù)是否到位，并自覺接時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。比如說合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)樓道衛(wèi)生每天清掃一次、對(duì)樓梯扶手每周擦拭一次、對(duì)樓道玻璃每?jī)蓚€(gè)月擦拭一次，對(duì)生活垃圾每天清運(yùn)一次，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定完成以上工作并保證質(zhì)量，服務(wù)就是到位的。
天天高興：物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益歸誰所有？如何使用？
崔英華：
物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入扣除合理經(jīng)營成本后的收益歸全體業(yè)主所有。上述經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期外的維修、養(yǎng)護(hù)。其中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益可以按照業(yè)主大會(huì)通過的
物業(yè)服務(wù)合同或其他決定用于物業(yè)管理方面的需要。
金玉良言：我是外地來博興工作的，想購買一套
商品房，怎樣才能買到放心的
房子？要看哪些東西？
崔英華：在購買
商品房當(dāng)中最容易忽視的問題是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的樓盤是否經(jīng)過批準(zhǔn)，商品房的的標(biāo)號(hào)與戶型是否一致，簽定的合同文本是否規(guī)范等等。為避免購買商品房后留下遺留問題，引發(fā)不必要的糾紛，我們建議在購買商品房時(shí)，要注意以下事項(xiàng)： 第一、要看房地產(chǎn)開發(fā)公司的“五證”是否齊全。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、商品房預(yù)（銷）許可證，“五證”缺一不可； 第二、要仔細(xì)看清商品房標(biāo)號(hào)、戶型是否與實(shí)際銷售的相符。如不相符即說明是未經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)商私自出售的
房屋，不可與之簽訂合同； 第三、購房簽訂合同時(shí)，要通過縣房管局提供的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)網(wǎng)簽合同，并及時(shí)備案。簽訂時(shí)要在合同中約定商品房廣告和宣傳資料中所明示的事項(xiàng)，要將房屋面積、價(jià)格、室內(nèi)外設(shè)施、有關(guān)稅費(fèi)、交款方式及日期、交房日期、保修期限、
物業(yè)管理、違約責(zé)任等內(nèi)容逐條填寫清楚； 另外，備案的合同，你個(gè)人可以通過房管局網(wǎng)站，錄入你的合同號(hào)和姓名，及時(shí)查詢備案情況。
冰封：合同面積和預(yù)售面積，合同面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致，其原因主要有哪些？
崔英華：其產(chǎn)生的原因大致可概括為: (1)建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì) (2)施工過程中,建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工 (3)施工錯(cuò)誤或施工誤差過大 (4)竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變 (5)正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。
人生：
物業(yè)公司在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)?是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)?
崔英華：
物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管,包括: (1)相對(duì)封閉小區(qū):做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班,危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施 (2)維護(hù)交通秩序:包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理,保持車輛行駛通暢 (3)看管公共財(cái)產(chǎn):包括樓道內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、花、草、樹木、果實(shí)等 (4)夜間對(duì)服務(wù)區(qū)域范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于1人,做到有計(jì)劃、有記錄 (5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案 發(fā)生案件時(shí),應(yīng)立即采取措施,并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。物業(yè)管理企業(yè)原則上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任,但物業(yè)管理企業(yè)違反
物業(yè)服務(wù)合同約定,導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
萬年青：婚前個(gè)人購買的房產(chǎn),其中購房貸款有一部分是婚后雙方共同還貸,對(duì)這類
房屋的所有權(quán)如何認(rèn)定?
崔英華：合同是當(dāng)事人設(shè)立民事行為的主要證據(jù),買房一方如在婚前辦理了權(quán)屬登記,則物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成,買房一方已在婚前取得了房屋所有權(quán)。配偶在婚后以共同還貸款為由,而要求改作共有房產(chǎn)登記的,如果雙方意見一致,登記機(jī)關(guān)可以為其辦理。但這是雙方按《婚姻法》第十九條所規(guī)定所做的約定,而并非因?yàn)槭请p方共同還貸而承認(rèn)其為共有財(cái)產(chǎn)。
云：繳存了住宅專項(xiàng)維修資金住戶,
房子的哪些地方壞了可以申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金維修?
崔英華：根據(jù)《
住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和
房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路類、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
老村民：買二手房要注意些什么？
崔英華：房屋價(jià)值量大，隱性問題多，因此作為購買者在購置二手房時(shí)要對(duì)
房屋的情況要有比較全面的了解，一般應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 1、出賣者是否有房產(chǎn)證； 2、出賣二手房屋有無禁止轉(zhuǎn)移的限制（如有無查封）； 3、該房屋有無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（如抵押、典當(dāng)?shù)龋?4、有無承租人或共有人。 一般情況下，必須要弄清以上4個(gè)問題，再?zèng)Q定是否購買，另外購買時(shí)要到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后才可以付清購房款，這樣可免去好多麻煩。 選擇房產(chǎn)中介主要注意以下幾個(gè)方面： 1、要選擇正規(guī)合法的中介，也就是證照齊全的中介機(jī)構(gòu)。 2、要向通過中介買過二手房的親友打探經(jīng)驗(yàn)，聽聽身邊人的切身體會(huì)。 3、通過與中介公司的服務(wù)人員直接接觸，了解中介公司的專業(yè)水平的規(guī)范化水平。對(duì)于提出明顯不合常規(guī)要求的中介公司，應(yīng)多加注意并心生警惕。 4、不要過度依賴中介公司，看房簽約都要謹(jǐn)慎，多與家人商量，對(duì)看中的房屋也可以從側(cè)面先作了解再作決定。 以上是選擇中介的基本常識(shí)，你這樣做了，基本就不會(huì)受騙了。
無痕： 辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)工作流程？提交哪些證件？
崔英華：（1）具體流程：房產(chǎn)繼承應(yīng)首選到公證處做房屋繼承權(quán)公證，然后到縣房管局（人行對(duì)面）的服務(wù)大廳測(cè)繪制圖和建立房屋登記簿，再到縣公共行政審批服務(wù)中心辦理登記手續(xù)，經(jīng)受理審核后予以登記發(fā)證。 （2）提交證件：公證書、身份證、
房產(chǎn)證等。
風(fēng)花雪月：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？
崔英華：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。不吃螃蟹：住宅專項(xiàng)維修資金與物業(yè)管理費(fèi)有什么區(qū)別?
崔英華：
住宅專項(xiàng)維修資金是用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造，相當(dāng)于
房屋的養(yǎng)老金。
物業(yè)管理費(fèi)的收取是指對(duì)小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進(jìn)行的日常管理服務(wù)并對(duì)小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)，而向業(yè)主收取的報(bào)酬，主要用于人員工資、垃圾清運(yùn)、小修費(fèi)用等。
主持人：由于時(shí)間有限，本期訪談就到此結(jié)束了，感謝崔書記做客我們的訪談節(jié)目。春節(jié)快到了，在這里也給各位網(wǎng)友朋友們拜個(gè)早年，祝大家新春愉快，萬事如意。再見。
