政策已對(duì)二手房交易產(chǎn)生了巨大影響，甚至?xí)M(jìn)一步延伸到一手房。
3月份地方調(diào)控頻率有增無(wú)減，共有41個(gè)省市出臺(tái)了67次調(diào)控，其中涉及限購(gòu)限貸的調(diào)整有33次。隨著調(diào)控砝碼不斷增多加重，政策成效也不斷地從量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化，一旦政策疊加效應(yīng)完全顯現(xiàn)，市場(chǎng)必定迎來(lái)劇烈變局。
具體來(lái)看，3月份一線城市迎來(lái)了8次調(diào)控收緊，北京“一步到位”，限貸加碼、社保年限認(rèn)定加嚴(yán)、商住房需求被控至冰點(diǎn)；原來(lái)的“漏網(wǎng)之魚(yú)”廣州也向北京看齊，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，非戶籍購(gòu)房的社保門檻提高至5年。有16個(gè)二線城市出臺(tái)了調(diào)控政策，調(diào)控形式比較多，但大多均在意料之中，以新加入限購(gòu)行列的青島、長(zhǎng)沙、石家莊為例，調(diào)控“蕭規(guī)曹隨”，均為非本地戶籍社保年限均要求交繳滿1年并限購(gòu)1套。三、四線調(diào)控是新的亮點(diǎn)，月內(nèi)共計(jì)23次調(diào)控升級(jí)，特別是一線城市周邊“一步登天”，譬如北京的河北涿州、滄州、保定淶水縣、張家口崇禮區(qū)啟動(dòng)限購(gòu)，廊坊擴(kuò)大限購(gòu)范圍，環(huán)上海的嘉興、嘉善升級(jí)限購(gòu)限貸力度，而環(huán)深圳的佛山、東莞限購(gòu)升級(jí)，中山重啟限購(gòu)；其中也有些特別“冤”的城市，如甘肅天水、江蘇鎮(zhèn)江，安徽臨泉縣更是其中典型，國(guó)家級(jí)貧困縣也開(kāi)始執(zhí)行限價(jià)政策。
市場(chǎng)表現(xiàn)方面，3月份談不上供求兩旺，但還是處于相對(duì)正常的范圍。重點(diǎn)城市供求規(guī)模環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的回升，同比不及去年同期，整體仍維持供不應(yīng)求的局勢(shì)，月內(nèi)僅深圳、無(wú)錫、福州、蘇州等6城供求比大于1，主要由于限購(gòu)導(dǎo)致成交萎縮所致，深圳2月無(wú)供應(yīng)，3月供應(yīng)放量，供求比達(dá)到1.51。土地市場(chǎng)方面，由于不少城市仍在制定年度供地計(jì)劃，土地成交規(guī)模持續(xù)回落，為近一年單月新低，不過(guò)隨著熱點(diǎn)城市地塊成交比例增加，土拍溢價(jià)率出現(xiàn)回升，月內(nèi)廣州、南京、杭州等多市頻出地王，三線城市平均溢價(jià)率也升至80.6%的高位。
不過(guò)隨著政策效應(yīng)的不斷疊加，調(diào)控影響也會(huì)更多的顯露出來(lái)。目前幾乎所有政策都是奔著需求端去，市場(chǎng)之前主要是供應(yīng)太少，買房都得托人“開(kāi)后門”，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，主要形式有這樣三種：
其一是“沒(méi)有資格買”，主要是指限購(gòu)類政策，外來(lái)人口更多、投資性需求占比更大的城市，受限購(gòu)調(diào)控影響也更大。典型如社保年限“三改五”的廣州，再如3月加入限購(gòu)行列的涿州、滄州、嘉善“環(huán)一線”等城市如此。
其二是“沒(méi)有能力買”，主要是指限貸類政策，譬如北京、杭州、長(zhǎng)沙等一、二線城市均在3月進(jìn)一步升級(jí)了此類調(diào)控政策，以北京為例，在嚴(yán)厲的“認(rèn)房又認(rèn)貸”資格認(rèn)定下，名下無(wú)房者購(gòu)房也有可能首付8成。
其三是”沒(méi)有機(jī)會(huì)炒”，形式主要有兩類，一類是“限售”，地方政府對(duì)于房屋交易進(jìn)行“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限錢（資金來(lái)源）”還不夠，還要延緩“炒房周期”，限制購(gòu)房后的第二次上市時(shí)間，目前已有廈門、福州、青島、廣州等城市已經(jīng)執(zhí)行了相關(guān)政策，要求購(gòu)買商品住宅后滿2年方可上市交易。另一類是限制“商住房”交易，典型如北京的商住房調(diào)控，不僅禁止將新建商住房出售給個(gè)人，對(duì)于目前的存量商住房，也只可出售給企業(yè)或有住宅購(gòu)房資格的個(gè)人，這讓原來(lái)的投資客群們懵掉了。
隨著政策的不斷升級(jí)，市場(chǎng)會(huì)漸漸地從最早的“買不到”，變成“無(wú)法買”、“不能買”、“不想買”。并且這一類政策已經(jīng)對(duì)二手房交易產(chǎn)生了巨大影響，每批政策的出臺(tái)，都會(huì)伴隨著大量的二手房“違約”，并且在房產(chǎn)交易的“連環(huán)套”情況下，這些違約還會(huì)影響到更多的二手房交易，甚至?xí)M(jìn)一步延伸到一手房。這一影響可能是不少人還沒(méi)有注意到的。
大家千萬(wàn)不要認(rèn)為一季度“政策向左、市場(chǎng)向右”的局面會(huì)持續(xù)下去，政策疊加效應(yīng)到一定階段之后，量變必然會(huì)產(chǎn)生質(zhì)變，也許市場(chǎng)劇變就在一夜之間。當(dāng)然各個(gè)城市之間還是會(huì)有一定差異，至少?gòu)哪壳扒闆r來(lái)看，成都、重慶、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)這些房?jī)r(jià)上升幅度不大，政策壓力還好的城市，二季度應(yīng)該沒(méi)有太大問(wèn)題，不過(guò)二季度其他城市都要做好應(yīng)對(duì)變局的充分準(zhǔn)備。
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