萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)揭秘
萬達(dá)對城市經(jīng)濟(jì)向上的巨大牽引力不但來自于城市核心區(qū)位的傳統(tǒng)商圈，更來自于萬達(dá)勇于而且能夠創(chuàng)造新商圈的能力、魄力和實(shí)力，而萬達(dá)選擇“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式并將之發(fā)揚(yáng)光大更說明了萬達(dá)的氣魄和膽識——只有符合萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)并適合萬達(dá)發(fā)展方向的品牌才能夠幸運(yùn)的被萬達(dá)選中并為其進(jìn)行“量體裁衣”式的全面規(guī)劃。
選擇萬達(dá)——在每一個(gè)城市綜合體，入場項(xiàng)目能不能實(shí)現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，一方面源自建造者的前期規(guī)劃和后期管理，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費(fèi)者形成“吸金效應(yīng)”，在萬達(dá)廣場，仔細(xì)觀察你會發(fā)現(xiàn)，一些中小主力店隨著萬達(dá)的連鎖開發(fā)而出現(xiàn)在每一個(gè)城市的萬達(dá)廣場里，也正因此，很多商家隨萬達(dá)而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強(qiáng)的企業(yè)也因萬達(dá)的屢戰(zhàn)屢勝而成為萬達(dá)的擁護(hù)者，萬達(dá)到哪，他們就跟到哪里……
萬達(dá)選擇---商業(yè)模式領(lǐng)跑中國
商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認(rèn)可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國情和市場規(guī)律的商業(yè)模式，是中國企業(yè)決勝未來的關(guān)鍵所在，萬達(dá)的成功便在于此。
所謂的萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起，同時(shí)在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容?？偨Y(jié)萬達(dá)幾年來的發(fā)展，正如王健林董事長所言：萬達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。因?yàn)槿f達(dá)的產(chǎn)品尤其是號稱第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功，萬達(dá)從第一代單店和第二代復(fù)合店賣街鋪到現(xiàn)在只賣非商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫字樓、公寓，既達(dá)成了綜合體規(guī)模上的城市標(biāo)志性象征的目的，又解決了產(chǎn)品鏈和資金鏈的最優(yōu)組合和良性循環(huán)，正在逐步實(shí)現(xiàn)從原來以營銷為導(dǎo)向的訂單地產(chǎn)向持有型訂單地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)折，從而為真正的資本之路搭建了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為資產(chǎn)之橋構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式從第一代到第三代，經(jīng)歷了近七年的艱辛波折，但也收獲了市場對萬達(dá)每一代商業(yè)開發(fā)模式的檢驗(yàn)，在第三代開發(fā)模式屢試不爽的今天，萬達(dá)為眾多強(qiáng)勢企業(yè)提供了一個(gè)平臺，同時(shí)也將這些跨行業(yè)的業(yè)態(tài)充分進(jìn)行了資源整合，使得各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體的輻射力。正是選擇到了成功的商業(yè)模式，萬達(dá)才能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域邁著堅(jiān)實(shí)的步伐前行，一步一個(gè)腳印。
值得一提的是，萬達(dá)獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢，獲得了市場的高度認(rèn)可，而且這種模式在現(xiàn)在的市場環(huán)境中是別人無法復(fù)制的，每到一地就能把一地做熱，進(jìn)而拉動一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收，這只有萬達(dá)能夠做到；吸引眾多品牌主力店追隨萬達(dá)，進(jìn)入每一個(gè)萬達(dá)廣場，這也只有萬達(dá)能夠做到；先租后建、滿場開業(yè)、場場旺鋪，這些，也只有萬達(dá)能夠做到。王健林董事長在對自己的員工進(jìn)行培訓(xùn)的時(shí)候說，商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，而最好的商業(yè)模式是人無我有的商業(yè)模式，作為國內(nèi)唯一的全國性商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因?yàn)閹恿藚^(qū)域周邊的發(fā)展、拉動了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的上升而獲得了各地政府的認(rèn)可并成為各地政府邀請的對象，而也是因?yàn)槿f達(dá)獨(dú)特的富有競爭力的商業(yè)模式，萬達(dá)還獲得了中國企業(yè)在國際上的最高評級。國內(nèi)金融界的認(rèn)可、國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的追捧，使得萬達(dá)創(chuàng)造的財(cái)富神話口碑相傳，流傳久遠(yuǎn)。
萬達(dá)選址----商業(yè)版圖大規(guī)模擴(kuò)張
對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，選址的縝密性和科學(xué)性往往是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，選址的標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目開發(fā)模式之間也存在著互為影響的辯證關(guān)系，透過萬達(dá)的科學(xué)而規(guī)范的選址體系看，萬達(dá)對城市經(jīng)濟(jì)向上的巨大牽引力不但來自于城市核心區(qū)位的傳統(tǒng)商圈，更來自于萬達(dá)勇于而且能夠創(chuàng)造新商圈的能力、魄力和實(shí)力。
涉足商業(yè)地產(chǎn)之初，萬達(dá)項(xiàng)目多選擇城市的核心商圈，借助商圈業(yè)已形成的商業(yè)氛圍為萬達(dá)廣場造勢，以保證中小業(yè)主的投資收益。但早期萬達(dá)商業(yè)廣場以帶租約銷售模式，大多將商鋪出售給中小投資者，靠銷售平衡現(xiàn)金流，短期內(nèi)迅速回收數(shù)億元資金，但由于產(chǎn)權(quán)多元化、經(jīng)營分散化、商業(yè)模式單一和主力店間的無連續(xù)性，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不成熟和投資者心理上的不成熟，萬達(dá)廣場也因此經(jīng)歷了一些磨難，商戶過高的投資回報(bào)期望沒能實(shí)現(xiàn)。
在萬達(dá)商業(yè)模式向第二代過渡的過程中，雖然項(xiàng)目面積加大，業(yè)態(tài)也增加，但因?yàn)槠湎嗷ブg的互動沒能有效建立，項(xiàng)目的效力并沒有真正顯現(xiàn)出來。當(dāng)萬達(dá)的第三代商業(yè)模式出現(xiàn)，王健林所言的“城市綜合體”顯然已經(jīng)不是一個(gè)城市業(yè)已成形的傳統(tǒng)商圈所能容納，由此，萬達(dá)的選址體系發(fā)生了重大變化，大體量的建筑群、業(yè)態(tài)豐富的綜合體開始出現(xiàn)在各城市的非中心地帶，如位于上海五角場的萬達(dá)廣場、如位于寧波鄞州的萬達(dá)廣場、如位于北京石景山的萬達(dá)廣場……，萬達(dá)集團(tuán)將選址體系的重心完全轉(zhuǎn)向了城市非中心甚至郊區(qū)地帶，而萬達(dá)所要做的正是啟動這些區(qū)域，通過萬達(dá)商業(yè)模式的成功帶動整個(gè)區(qū)域的發(fā)展甚至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)提速。
現(xiàn)在的萬達(dá)廣場所在的區(qū)域，無論在萬達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州，無論在萬達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的無人問津，如上海五角場，但在萬達(dá)進(jìn)入后，這些第三代城市綜合體項(xiàng)目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個(gè)城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時(shí)，都把距離萬達(dá)多少米作為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，可見城市綜合體的影響力之大。
萬達(dá)選友-----品牌成就國際萬達(dá)
在萬達(dá)選擇合作伙伴的歷史上流傳著這樣一個(gè)故事，在萬達(dá)北京的一個(gè)項(xiàng)目中，有兩家世界500強(qiáng)企業(yè)希望進(jìn)入，并不斷地通過各種方式向萬達(dá)高層表達(dá)了這一愿望，其中一個(gè)還給出了天價(jià)租金，希望能夠進(jìn)入萬達(dá)，而理智而富有多個(gè)項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)的萬達(dá)人并沒有為眼前的利益所迷惑，他們提出，這么高的租金肯定會給后面的經(jīng)營造成巨大壓力，最終，經(jīng)過分析討論，萬達(dá)最終選擇了一個(gè)出價(jià)較低的但在中國市場上更有影響力的企業(yè)，而也只有這樣的企業(yè)才能與萬達(dá)的品牌相符。
萬達(dá)之所以能夠成功，與其對于自身成為“國際萬達(dá)”的標(biāo)準(zhǔn)有著密不可分的關(guān)系，對于選友，“國際萬達(dá)”的辭典里有這樣一條標(biāo)準(zhǔn)，那就是：合作伙伴是國際級。至今，以這樣的標(biāo)準(zhǔn)選擇合作伙伴，萬達(dá)已擁有豐富的品牌資源，與一大批國際和國內(nèi)一流的品牌商家建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，目前合作的商家已超過5000家。這些獨(dú)有的商家合作伙伴資源合成了萬達(dá)的核心競爭優(yōu)勢。
此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬達(dá)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)也會充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達(dá)成雙方的利益最大化。7年前的萬達(dá)從做訂單開發(fā)開始，隨著市場需求和中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而慢慢向?qū)I(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商邁進(jìn)，有了品牌戰(zhàn)略合作商家、有了詳細(xì)的前期策劃、規(guī)劃方面的經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)確性才能不斷提高，甚至已經(jīng)可以保證場場旺鋪，在現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境中，可以做到?jīng)]有拍賣拿地時(shí)就可以大約知道做什么類型的物業(yè)，容積率多少等等的，惟有萬達(dá)，從中可見萬達(dá)作為一個(gè)中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物的魅力所在。
規(guī)劃先行----萬達(dá)廣場成功的核心保證
在萬達(dá)對商業(yè)伙伴的選擇共贏中，萬達(dá)廣場的規(guī)劃先行策略起到了舉足輕重的作用，萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國第一家專業(yè)從事城市綜合體及大型商業(yè)綜合體開發(fā)、設(shè)計(jì)、研究的商業(yè)規(guī)劃、建筑研究機(jī)構(gòu)，由來自建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的眾多精英人才組成。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院不但是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)鏈條中的核心環(huán)節(jié)，還是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，研究院匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設(shè)計(jì)各專業(yè)的一流人才，更是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。
在每一座萬達(dá)廣場招商開始后，規(guī)劃研究院就會迅速開始為這些簽約主力店入場做好充分的準(zhǔn)備，規(guī)劃至每一個(gè)商鋪、設(shè)計(jì)至每一個(gè)細(xì)節(jié)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細(xì)節(jié)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)給予確認(rèn)，盡量避免商家進(jìn)場后進(jìn)行改建，減少浪費(fèi)，同時(shí)也是對入場商戶負(fù)責(zé)。
有人說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的競爭要從低端的銷售競爭向高端運(yùn)營競爭發(fā)展，它們要達(dá)成一個(gè)如香港太古企業(yè)、日本佳世客等的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商，還有很長的路要走，在這個(gè)過程中，如何提升價(jià)值并最終與資本市場取得連接價(jià)值最大化才是根本，畢竟商業(yè)地產(chǎn)回到其核心就是在于運(yùn)營所帶來的價(jià)值的提升。為什么物業(yè)投資市場稱：“住宅有價(jià)，店面無價(jià)”，是因?yàn)榈昝孢@個(gè)平臺后面所帶來的商機(jī)決定的，而不是水泥加鋼筋決定其價(jià)值的。回到加之提升這個(gè)問題上，其核心就是通過開發(fā)模式的不斷創(chuàng)新來提升其價(jià)值，這是一個(gè)系統(tǒng)的成功路徑，經(jīng)過選點(diǎn)、定位、引商、開業(yè)、運(yùn)營、調(diào)整階段不斷實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。萬達(dá)集團(tuán)就是將這種開發(fā)模式的創(chuàng)新從銷售鋪面的第一代向只租不售聯(lián)合國際知名品牌主力店共同經(jīng)營的第三代前進(jìn)，最終取得了驕人的業(yè)績，并以此領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)，在世界商業(yè)帝國的發(fā)展版圖上屹立起中國的旗幟。
選擇萬達(dá)----追隨締造奇跡的王者
在每一個(gè)城市綜合體，入場項(xiàng)目能不能實(shí)現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，一方面源自建造者的前期規(guī)劃和后期管理，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費(fèi)者形成“吸金效應(yīng)”，在萬達(dá)廣場，仔細(xì)觀察你會發(fā)現(xiàn)，一些中小主力店隨著萬達(dá)的連鎖開發(fā)而出現(xiàn)在每一個(gè)城市的萬達(dá)廣場里，也正因此，很多商家隨萬達(dá)而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強(qiáng)的企業(yè)也因萬達(dá)的屢戰(zhàn)屢勝而成為萬達(dá)的擁護(hù)者，萬達(dá)到哪，他們就跟到哪里……
正是因?yàn)榕c締造奇跡的王者同行，按照國際化的品牌做事，這些中小主力店也走在了邁向國際的征途上，如神采飛揚(yáng)電子娛樂項(xiàng)目，現(xiàn)已在武漢萬達(dá)廣場、哈爾濱萬達(dá)廣場、成都萬達(dá)廣場、西安萬達(dá)廣場、長春萬達(dá)廣場等全國多家萬達(dá)廣場開設(shè)了大型室內(nèi)電子娛樂游樂園，經(jīng)營業(yè)績也穩(wěn)步上升。
短短幾年時(shí)間，隨著萬達(dá)在全國擴(kuò)張商業(yè)版圖，對萬達(dá)始終信心十足并一直追隨萬達(dá)的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷售業(yè)績，連萬達(dá)人自己都半開玩笑的說，如果可以，希望我們自己也開個(gè)小店，一路跟著萬達(dá)走，不出幾年，一定能成為國內(nèi)連鎖品牌，并創(chuàng)出自己的知名度。
